購買別墅中介報價800萬
事後得知原價750萬
原來是中介豪吞50萬差價
買家能否解除購房合同？
解除後還需要付中介費嗎？
基本案情
2021年3月，經某房屋中介公司提供居間服務，王某夫妻與馮某簽訂房屋買賣合同，約定：馮某以800萬的價格購買王某夫妻名下別墅。後馮某無意中從王某夫妻處得知，其放盤價格為750萬元，差額50萬元系中介自行收取。馮某因此認為自己上當受騙，遂向王某夫婦提出解約。
中介公司得知後，說服王某夫妻以馮某未依約付款為由將其告上法庭，請求解除房屋買賣合同，並要求馮某支付違約金80萬元。
法院判決：買賣合同解除，駁回了支付違約金80萬的請求。
與此同時，中介公司也以馮某未依約支付中介費為由，向法院起訴：要求馮某支付中介費4萬元並承擔違約金。
法院判決：駁回中介公司的全部訴訟請求。
裁判理由
經查明，從馮某與王某的微信及電話溝通中可以看出，中介公司作為涉案房屋買賣合同的中介方，存在自行加價50萬元出售房屋給馮某，從而賺取相關差價的行為。該行為不僅違反了誠實信用原則，且有違作為地產中介服務方的行業規定，並違反了相關職業操守。
根據《中華人民共和國民法典》第九百六十二條的規定，中介公司無權向馮某主張合同約定的房地產諮詢或買賣代理費及相應的違約金，遂駁回中介公司提出的中介費及違約金的訴訟請求。
法官說法
根據《中華人民共和國民法典》《消費者權益保護法》和《房地產經紀管理辦法》等相關規定，房產中介從事中介活動應遵循誠信原則，如實向買賣雙方披露有關交易資訊，促成交易，不得收取除合法佣金以外的任何費用。
實踐中，存在少數不良中介機構利用買賣雙方資訊不對稱，及需要透過中介溝通的機會，對買方虛抬交易價格，對賣方則故意壓低交易價格，以達到賺取房價差額利益的現象，即俗稱“吃差價”的行為。這實質是不法房產中介採用欺詐手段訂立合同，非法獲利的行為。這種行為既有違中介行為規範，亦有損消費者權益，更不利於正常市場交易秩序的維護。
即使在中介機構與賣家約定將超出指定價格的差額部分作為中介服務費的情況下，中介機構亦應如實向買家披露相關資訊，並取得買家同意，不應刻意隱瞞。否則買家有權拒絕繼續履行房屋買賣合同，並有權拒絕支付中介費。賣方也不應為急於售房而配合中介違規“吃差價”行為，否則不僅“欲速則不達”，還可能因此捲入訴訟糾紛，增加了時間及金錢成本。
為防範“黑中介”，法院建議：
- 首選大型正規中介公司，畢竟“跑得了和尚跑不了廟”。
- 買賣雙方在簽約前均應多方瞭解市場行情，可自行前往房產現場向周邊居民或中介機構瞭解市場價格，亦可透過上網查詢相關資訊的方式來了解更多市場真實資訊，買賣雙方在交易前均應對房屋價值有基本的認知。
- 正式簽約時，買賣雙方及中介公司務必到場協商，公平、公開、公正進行交易。如若權利人因故未能到場的，亦應出具依法合規的委託書以供他方稽核。
- 在看房到簽約的過程中，需注意保留相關錄音、錄影或微信聊天、簡訊溝通資料，以便應對可能發生的維權事宜。
法條連結
《中華人民共和國民法典》
第七條 民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。
第九百六十一條 中介合同是中介人向委託人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委託人支付報酬的合同。
第九百六十二條 中介人應當就有關訂立合同的事項向委託人如實報告。
中介人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委託人利益的，不得請求支付報酬並應當承擔賠償損失。
《房地產經紀管理辦法》
第十八條 房地產經紀服務實行明碼標價制度。房地產經紀機構應當遵守價格法律、法規和規章規定，在經營場所醒目位置標明房地產經紀服務專案、服務內容、收費標準以及相關房地產價格和資訊。
房地產經紀機構不得收取任何未予標明的費用；不得利用虛假或者使人誤解的標價內容和標價方式進行價格欺詐；一項服務可以分解為多個專案和標準的，應當明確標示每一個專案和標準，不得混合標價、捆綁標價。
第二十五條第二項 房地產經紀機構和房地產經紀人員不得有下列行為：（二）對交易當事人隱瞞真實的房屋交易資訊，低價收進高價賣（租）出房屋賺取差價。
（廣州中院）
