2022年還在問這個問題，不知道是該哭還是該笑。
首先房價是可以人為控制的，換句話說，房價就是人為控制的（不要槓，槓就是你對）。首先價格是由供需決定的，這一點毋庸置疑。未來房價將會呈現城市間分化、城市內部分化，不同產品間的分化。
首先看供給：房子的源頭的是土地，也就是開發商拍地。大家或多或少知道2021年很多城市的地賣不出去，主要是因為開發商沒錢了，當然市場不景氣也是一部分原因，但是不是主要原因。因為開發商代表的是資本，拍地市場競爭力下降，說明利潤空間比以往更大，從目前拿地的企業都是一些央企和國企就可以看出來這一點，國央企不是慈善機構。所以未來2-3年有些城市的房子供給量是下降的，也就是供不應求，所以這些城市的房價你說是漲還是跌呢？
然後再看需求量：也就是一個城市需要購房的人群，這類人群包括城市內部人群的改善購房，人才落戶和農民進城購房，棚改的安置購房，然後才是投資購房。這些都是政府和政策可以控制，可以有的放矢。市場過熱，提高購房門檻和落戶條件；市場過冷，放低門檻和限購。所以從一個城市的一些人才政策就可以看出來未來城市 的需求量變化。
其次，最重要的就是貨幣金融政策了，可以說這是最主要的原因了。無論何時，房子都有金融屬性，任何時候、任何國家都是如此。透過首付款比例和貸款利率就能瞬間改變整個市場的節奏，比如2021年上海“三價取低”，一些城市的二手房指導價，都是透過金融端來提升購房成本，從而控制市場節奏。
除此之外就是城市內部的分化，地鐵是以往很多樓盤銷售的主要噱頭，現如今已經不管用了。因為如果是剛需，買在郊區的地鐵房，還不如住在市區的二手房，因為各種條件都是碾壓，雖然學區房現在被打壓，但是起碼目前學區在現有體制下仍有價值。
最後就是產品，別墅未來將會是最抗跌的產品，因為富人的買賣從來不收上面所說的政策影響。其次，老破小的仍有上漲空間，但是也要看什麼城市。大平層改善產品未來流通性將會更高，尤其是一些名企開發商的高階住宅。但是在一線城市和一些強二線城市，小戶型的產品也比較受歡迎，90後和00後更加青睞這些產品和戶型，因為獨居目前越來越被這些人接受和喜歡。
最後，做個總結，如果買房知識看別人人云亦云，那麼恭喜你，房價漲跌的福利已經與你無關，進去也是韭菜。畢竟買房是重資產，自己還是要多花些心思的，如果別人的建議真的是真理的話，那這些人起步早就發財了？
