案件事實：某村村民甲將其一套住宅出賣給本村村民乙，合同約定售價80萬元，合同簽定後乙先交付60萬元，餘款3個月後交付，收到第一筆款後甲向乙交付住宅，並將農村宅基地土地使用權證交付乙，雙方還約定當農村宅基地確權辦產權證時甲要予以配合。甲收到第一筆60萬購買款後，將住宅打掃乾淨，讓乙來看房，交了住宅鑰匙和土地使用權證。乙看完房，當天更換了大門門鎖。隔了幾天，甲的奶奶丙破壞了該住宅的門鎖強行住了進去。乙找到甲，兩人共同勸說丙搬出未果。丙以該住宅是祖宅，甲無權處分為由訴至法院。法院判丙敗訴，認定該住宅是甲的爺爺出賣給他人後甲又買回來的，甲擁有對該住宅的所有權。3個月到期時乙以住宅未交付為由拒絕交付剩餘的20萬購買款，但並未主張解除合同。甲訴至法院，要求乙履行合同交付20萬元購買款。
爭議焦點：該套住宅是否完成交付？如果認為沒有完成交付，則乙拒絕交付尾款的先履行抗辯成立，應當得到法院支援。如果認為住宅已經完成交付，則乙先履行抗辯不成立，已決判決也證明該住宅不存在權屬瑕疵，乙應當履行合同支付剩餘的20萬元購買款。
分歧意見：第一種意見認為應該嚴格按照《民法典》物權編關於不動產物權登記發生效力的規定認定該住宅沒有完成交付。《民法典》第二百零九條規定“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外”，該住宅沒有完成權屬變更登記，視為物權沒有發生變更，該住宅的所有權沒有發生轉移，則沒有交付完成。
第二種意見認為該住宅被丙佔用後，乙不能夠實際住用該住宅，不能實現合同目的，甲的家人佔用了該住宅，在甲勸說其奶奶丙搬出該住宅前，應當認定該住宅沒有完成交付，乙只能向甲主張權利，要求甲處理好家庭問題，交付該住宅。在丙搬出該住宅前，乙有權不支付剩餘購買款。
第三種意見認為甲向乙交了住宅鑰匙，乙驗收了住宅，更換了門鎖，應當認定完成了住宅的交付。後來該住宅被丙侵佔屬於無權佔有，是一種侵權行為。甲早已成家立業，與丙長期不在一起居住，是家族成員關係而不是家庭成員關係，雙方都是獨立的民事主體，丙的侵權行為獨立於甲乙之間的合同關係，乙應當就丙的侵權行為向其主張權利。同時乙應當履行合同支付剩餘房款。
分析意見：筆者支援第三種意見。本案涉及兩個法律關係，一是甲乙雙方的住宅買賣合同關係。甲乙雙方買賣住宅的書面合同是雙方的真實意思表示，合法有效且不違反法律的強制性規定，雙方應當遵守執行。乙是本村居民，符合農村住宅只在本級村組織成員內流轉的法律規定。二是住宅被侵入並佔用的侵權關係。公民的住宅不受侵犯是《憲法》第三十九條規定的基本權利，《刑法》第二百四十五條規定了非法侵入住宅罪，丙破壞門鎖強行入住並拒不搬出，在權屬糾紛之訴敗訴後仍不搬出，其行為符合刑法的入罪標準。撇開刑事責任不提，此行為是一種民事侵權行為，應當排除妨礙，恢復乙的住用權。但是由出賣人還是由買受人來排除妨礙，要求丙搬出該住宅，這就牽扯到該住宅是否完成交付，所有權是否轉移的問題。
嚴格適用《民法典》第二百零九條，則該住宅在沒有為乙辦理完不動產登記之前，住宅的所有權沒有發生轉移。但由於歷史原因，大部分地區的農村住宅都沒有房產證，村民之間流轉住宅都延用了傳統的交易習慣，達成協議、交付住宅款、看房交鑰匙就完成交易，這樣的交易在農村廣泛存在，住宅買受人以住宅購買合同和土地使用權證主張權利。城市住房有產權證，其交易又分首次商品房交易和二手房交易。由於開發商交房時往往產權證還沒有辦下來，對此法律做了特殊規定。最新修訂自2021年1月1日施行的《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規定“對房屋的轉移佔有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用後由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”依據該條，雖然沒有辦理完產權證，房屋的所有權沒有發生轉移，但交了鑰匙視為房屋的交付使用。該條文解決了房屋買賣中債權履行與物權轉移不同步的問題。對於二手房交易，據瞭解通常的做法是交完全款同時辦理房產證過戶，但也存在實際交付房屋滯後於產權證辦理的時間問題，對於此問題，一般買賣雙方會在合同中約定或另行補充約定此時間段內房屋毀損、滅失的風險由出賣人承擔，謹慎的買房人會在辦理完產權過戶後立即對標的房屋拍影片留證據，以便房屋真有毀損時能有證據來主張權利。高法的司法解釋確立了買房人轉移佔有後就事實上享有不動產的物權問題，其關於風險轉移的規定也與合同法關於買賣合同中風險轉移的規定相一致，《民法典》第六百零四條規定：“標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之後由買受人承擔，但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外”。綜上所述，不能以產權證未辦理，該住宅的物權沒有發生轉移認定該住宅沒有完成交付，進而主張由甲承擔住宅被侵佔的風險。
《民法典》第六百一十二條規定：“出賣人就交付的標的物，負有保證第三人對該標的物不享有任何權利的義務，但是法律另有規定的除外。”第六百一十七條規定：“出賣人交付的標的物不符合質量要求的，買受人可以依據本法第五百八十二條至第五百八十四條的規定請求承擔違約責任。”該兩條在合同法上叫做出賣人的權利擔保義務和質量瑕疵擔保義務。但主張交付標的物有瑕疵與交付後買受人承擔標的物的風險不能混在一起，交付後買受人實現了對標的物的佔有，就要承擔標的物的風險。該案中丙主張她對該住宅享有權利，並不必然發生侵入並佔用該住宅的行為。她可以以協商的方式解決問題，也可以到法院起訴。在法院以判決的方式確立了甲對該住宅享有所有權後，乙的權利保證抗辯已經不成立。丙侵入並佔用該住宅發生在住宅交付之後，乙對該住宅的佔有、使用受到侵犯，應當由乙向丙主張權利。說丙侵佔了該住宅，不能實現合同目的是不正確的，乙向丙主張權利，並不妨礙其向甲支付剩餘住宅款，也不妨礙將來的住宅確權與產權證辦理。每個人都是獨立的民事主體，都要對自己的行為負責，丙的侵權行為不應由甲承擔後果，也不應因其侵權行為打斷住宅買賣合同的履行。
誰享有物權，誰享受收益並承擔風險。不動產不能像動產一樣透過交付而實現物權轉移，且不動產須經登記才發生物權變更的效力，將不動產的交付佔有作為風險轉移的時間點無疑具有很大的意義。交付是個時間節點，哪怕交付後標的物受到了即時的侵犯，風險已經轉移給買受人。針對此案，乙透過交付實現了對該住宅的佔有，根據交易習慣也不應當認定物權沒有發生轉移，其救濟自己的權利有正當途徑，可以透過協商、民事訴訟甚至刑事報案的方式維護自己的權利，而住宅買賣合同應當正常履行。如果法院判乙先履行抗辯成立，駁回甲要求乙支付剩餘房款的訴訟請求，那丙透過非法手段阻斷甲乙之間交易的目的就實現了，那麼法律在保護什麼人？相反法院判甲勝訴，判令乙支付剩餘房款，則有利於丙認清事實，主動從該住宅中搬出，反而有利於問題的解決。
