哈嘍大家好，我是血拼哥！
新年好兆頭，首付100萬以內的純商品房終於重現江湖啦！
限競房退出市場後，首付百萬以內簡直就是鳳毛菱角，不過最近，還真讓咱們在順義找到一個價格剛需、產品口碑不錯的新房專案——招商中建·臻龍府
橫向對比，哥們發現這個專案還挺寶藏的！但是適不適合你呢？還得細細分析！
為了讓大家迅速掌握知識點，哥們分優缺點給大家展示！
先說優點！→
1、區位發展迅速，新盤崛起
大方面看，近年來，順義區的樓盤熱度不低，再加上去年各區GDP成績單一曬，順義、大興、亦莊增速明顯，這三個區的發展已經“踩下了油門”。
同時，區域內新房供給也不吝嗇，去年給大家介紹了順義馬坡和仁和新房的內卷，專案捲起來，有時候也會給剛需買房帶來實惠，這不，在一眾指導價4.2萬/平的馬坡，招商中建·臻龍府 以在售均價（特惠）3.9萬/平的價格優勢突圍了，而且專案是純商品新房，戶型更全，有更剛需的戶型，更能找到適合上車的價格。
臻瓏府基本資訊
戶型面積78㎡兩居室、85㎡三居室、
92㎡三居室、89㎡三居室、113㎡四居室、
132㎡四居室、134㎡四居室
銷售價格3.8萬/平
戶數868套
容積率2.0
交房時間 預計24年6月
專案主推最小戶型78㎡，總價304萬，最低首付122萬上車，怎麼樣？夠剛需吧！另外據悉，專案還有68平變異戶型，很少，不是主力戶型，這麼算，大概首付在100萬以內，可以瞭解一下。
另外，專案1月23號拿下預售許可證，1月28號開盤，據瞭解，目前售出情況已破百。
2、配套完備，地鐵是硬傷
專案位置雖然在新城，不過距離配套成熟的老城區也近！南側4公里左右有華聯商廈、新世界百貨、順商集團國泰東風商場、國泰廣場。西南側4公里有五百和商業樓。商業配套豐富。
往北，馬坡的商業配套有金蝶軟體園，裡面聚集民生銀行總部等多家金融企業；北側2.5公里為金寶park天階，西北側3.5公里有魯能美麗匯購物中心，北側還有在建的中建 · 鯤熙裡(建設中)，未來也是一個囊括吃喝玩樂辦公於一體的大型商圈。同時，專案內部自建5500㎡商業街，未來會很方便。
魯能美麗匯購物中心
專案南側4公里有順義區醫院、北京中醫醫院（順義醫院）、京順醫院等，其中順義醫院屬三甲醫院，基本滿足日常生活所需。
教育資源也近，幼兒園最近的是東側1公里的金寶幼兒園順義分園，位於金蝶軟體園內，北側2公里有順義區馬坡第一幼兒園；小學方面，西南側350米有牛欄山一中實驗學校是順義區排名第一的學校（小學＋初中九年制；聽訊息可能要私立轉公立），北側2公里有馬坡小學，3.5公里有首師大附小，南側2.5公里有雙興小學；
專案周邊教育資源示意圖
中學方面，南側3公里有順義八中，4公里有順義三中，順義四中，6公里有順義五中，西南側5.5公里有順義二中。
(注:北京最新入學政策實施劃片入學，最終教育資源以政府劃分為主)
要說配套硬傷，應該在交通上。專案距離最近的地鐵站是15號線順義站，距離約3公里左右，算不上方便，不過周邊有多條公交線路，850路快車可以通達東直門等城市核心區，據現場銷售人員說，未來專案東側還會有公交站。
從地鐵15號線順義站到望京有10站地約35分鐘；另外，周邊有京密路、白馬路、通順路等，可快速到達通州副中心、望京商圈等地。
交通示意圖
3、得房率不錯，戶型有亮點
據瞭解，專案主力戶型得房率在80%-85%之間，兩居得房率較小，低於80%。
78㎡兩居
戶型算得上是南北通透，比較亮眼的是南向客廳面寬3.6米，明廚設計，是L型，相對方便許多，還設定了家政間，首付122萬，提升生活質感。
85㎡，3室2廳1衛
這個戶型邊戶有270度大轉角邊廳，視野採光都很棒，U型廚房寬敞。不過衛生間是暗衛。北側兩個次臥面寬又比較小，總之作為一個85平的面積要做三居，功能性確實保障了，就是臥室面積稍顯小，這個可以理解。
92㎡，三室兩廳兩衛戶型
戶型非常方正，南向三面寬，既能享受充足的室內陽光，又能擁有良好的觀景視野。而現在豪宅大戶型的標配：LDK客餐廚一體設計，在這個92平米的戶型中完美實現，還多一個衛生間，不錯。
再說槽點！→
1、板塊優勢尚未顯現
分開各板塊看，順義區的總體規劃是構建“一港、兩軸、三帶、多點”區域發展新格局，馬坡位於兩軸中的宜居宜業發展軸。
在區域規劃及功能定位方面，馬坡板塊還致力於打造以金融產業為重點，以總部經濟為特色的經濟核心區，重點引入金融總部類專案。同時馬坡也定位於順義的行政辦公中心，順義區政府就坐落在馬坡鎮，所以也是順義理所當然的中心。
不過馬坡現狀南北發展差距還是很大的。馬坡北部屬於純熟的住區，配套充足，而南部區域也就是順義新城規劃內的區域稍弱，規劃中確實要打造成為順義的新核心，現狀卻稍待完善。
另外兩個板塊中，仁和鎮確實是順義的產業中心區之一。片區內有北京現代、燕京啤酒廠兩大企業，另外仁和的產業園區也非常多，最強勁的的就是中德產業園和航空產業園。整體看上去稍強一些。
後沙峪同樣承接首都機場的人員居住，同時還是北京自貿區。後沙峪同時還能輻射中關村、上地以及望京就業人員的住居需求，內部各項生活配套完善，發展較為成熟。
所以個人感覺，馬坡板塊優勢體現尚需時間。
2、新房裡價效比凸出，需防後來“房”居上
專案在馬坡板塊，目前附近已經就有倆在售專案，對比一圈看，順義臻瓏府的價效比很高，不僅有低總價的上車盤，物業費也很親民。不過需要拼手速，因為臻瓏府的小戶型產品也並不是絕對主力。
而且，順義臻瓏府西側兩宗地昨天剛剛底價成交，指導價4.2萬/平沒變。未來出啥樣產品，目前看順義去化情況，哥們猜哈，大機率也是剛需產品。所以868套房源大體量的臻瓏府要加把勁了。
說完了新房，咱們再來看看周邊二手房情況：
招商·臻瓏府，包括順義新城板塊內的其他專案，最大的優勢都在於它的價格，但是根據綠中介掛牌資料看，周邊二手房住宅均價基本在3萬出頭，不過也需要分開理解。
馬坡是一片密集的別墅區，但是馬坡這一板塊最新的二手房竣工時間也在1994-2018年，扎堆竣工的專案在2008-2015年之間。東南側有龍苑別墅（1994年-2000年建，3.5萬-3.8萬/平），富力灣（2010年建設，2.9萬-3.5萬/平）。東北側有陽光花園別墅（2000年建，50364元/平）、恆豐花園（1995年建，4萬-4.3萬/平）等。西南側有龍府花園（2001年建，約4.1萬/平）。
普通商品房有金寶城北區（2011年建，3.2萬-3.6萬/平）、馬坡花園（2002年建，約2.7萬-2.9萬/平）、佳和宜園（2009年建，約2.6萬-2.9萬/平）、泰和宜園（2011年建，約2.7萬-2.9萬/平）。從時間看看，周邊二手房大概年份在10-20年之間，較為久遠，近幾年漲幅不大。如果看中居住體驗，二手房競爭力有限。
最後，值得一提的是，這個專案北側就是共產房水映蘭庭，順義的共產房專案暫時沒有補貨，如果剛需選擇上車，這個專案可以去轉轉。
來源：搜狐焦點北京
