目前，31個省市均已召開2022年“兩會”。本文透過梳理各地政府工作報告中有關房地產的內容，以期幫助企業更好地把握各地對於2022年房地產行業發展的態度和政策發力點，同時透過對關鍵詞的梳理，亦可以一定程度上窺見全國兩會的房地產看點。經梳理總結，地方“兩會”關於房地產的關鍵詞主要涉及調控總基調、保障性住房建設、促進房地產業良性迴圈、滿足購房者合理需求、防範房地產行業風險等內容。
關鍵詞一：GDP增長目標調低
圖：2022年各省市GDP增速目標及變化
資料來源：各省市政府工作報告，中指研究院綜合整理
在2020年低基數以及經濟的快速恢復支援下，2021年我國GDP增長8.1%，多數省市完成了經濟增長目標，但全國四季度只有4%的增速，經濟下行壓力較大。目前疫情防控形勢和外部環境仍然複雜嚴峻，我國經濟發展面臨需求收縮、供給衝擊、預期轉弱三重壓力，從目前各省市公佈的2022年GDP目標來看，其中24個省市明確下調了經濟增長預期目標，下調幅度較大的為湖北、山西、天津等地，北京GDP目標為5%以上，上海目標5.5%左右。
關鍵詞二：“房住不炒”總基調不變
北京、上海、重慶、廣東等15個省市2022年政府工作報告中繼續強調“房住不炒”，北京特別提出要保持房地產調控政策的連續性和穩定性。另外，海南和四川均強調了加強預期引導的調控內容；福建、青海等強調因城施策實現穩地價、穩房價、穩預期的目標。
關鍵詞三：滿足購房者合理住房需求
2021年下半年中央及各部委多次在重要會議中提及“支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，2022年1月20日，全國住房和城鄉建設工作會議亦重點強調要充分釋放居民住房需求。過去多年在市場調整期間，相關內容均被多次提及，2009年住房和城鄉建設任務中提到“促居民合理住房消費。進一步鼓勵普通商品住房消費，進一步搞活住房二級市場和租賃市場”；2012年提到“支援居民的合理購房需求，優先保證首次購房家庭的貸款需求”；2013年提到“支援合理自住和改善性需求”；2015年中央經濟工作會議提到“擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存”。今年各地政府工作報告中，亦對這一部分著重強調，其中四川、陝西、江蘇、青海、黑龍江等地均提出“支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”的相關內容。
2021年年底以來，已有不少城市調整公積金政策，主要涉及下調公積金貸款最低首付比例、提高公積金貸款最高額度、放寬申請認定條件等方面。另外，今年1月，5年期以上LPR下調5個基點，各地首套、二套房房貸利率均有下調，進一步引導合理住房需求釋放。
關鍵詞四：防範化解房地產行業風險，促進房地產業良性迴圈和健康發展
2022年各地政府工作報告中，13個省市重點提及防範房地產行業風險等問題，對風險防範的表述聚焦在金融風險、房企債務風險、地方政府隱性債務、房地產次生風險、防止資本無序擴張等方面。另外，值得關注的是，在化解房地產相關風險的表述中，部分地區提出要“因企施策”、“一樓一策”，分類化解風險或是接下來各地政府採取的重點方式。
資料來源：各省市政府工作報告
另外，多地提出要促進房地產業良性迴圈，如北京提出“保持房地產調控政策連續性穩定性，促進房地產業良性迴圈和健康發展”。重慶也提到“促進房地產業良性迴圈和健康發展、堅決防範化解重大風險，加強平臺經濟規範監管，開展房地產市場秩序專項治理，妥善處置單體企業風險”。四川提出“因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展”。2022年，促進房地產行業的良性迴圈將是各地穩市場、穩經濟的重要環節。
近日，有媒體報道全國性的商品房預售資金監督管理辦法已制定出臺。該辦法對預售資金監管額度、交納範圍、取用條件等進行了明確，指出“預售資金監管額度由市縣級城鄉建設部門根據工程造價合同等進行核定，以確保專案竣工所需。當賬戶內資金達到監管額度後，超出額度的資金可以由房企提取自由使用”，預售資金監管的最佳化和調整，一定程度上有利於促進房企資金迴圈使用，進一步促進房地產業良性迴圈和健康發展。
關鍵詞五：保障性租賃住房
住建部2022年工作會議上明確提出“大力增加保障性租賃住房供給，以人口淨流入的大城市為重點，全年建設籌集保障性租賃住房240萬套(間) ”。今年，21個省市明確提出要大力發展保障性租賃住房，擴大保障性租賃住房供給。
北京提出“做好住房供地保障，籌集建設保障性租賃住房15萬套，竣工各類保障房8萬套”。四川提出“堅持租購併舉，新籌集保障性租賃住房7.8萬套(間)”。河南、福建、廣東、陝西、遼寧、新疆、山東、安徽等地也提出2022年籌集建設保障性租賃住房計劃。從重點地區供應計劃來看，2022年保障性租賃住房的供應量約佔“十四五”規劃的三成左右，供給量明顯增加。
圖：2022年部分省市政府工作報告中保障性租賃住房規劃數量（單位：萬套（間））
資料來源：各省市政府工作報告
關鍵詞六：城市更新與老舊小區改造
2021年以來，中央多次表態支援城市更新或直接出臺相關政策，城市更新已升級為國家戰略。多地出臺城市更新相關條例，2022 年，北京、安徽、福建、山西等多個省市均提出關注、支援、實施城市更新，城市更新的相關配套政策有望進一步完善和落地。
2021年全國計劃新開工改造城鎮老舊小區5.3萬個，根據住建部統計資料，截至2021年12月末，全國新開工改造城鎮老舊小區5.56萬個，超額完成年度目標。2022年各地繼續推進老舊小區改造工作，規模較去年明顯增加的省市有湖北、重慶、浙江、四川。近年來“棚改”逐漸被“舊改”替代，2022 年部分省市提及“棚改”數量，但整體規模並不高。
關鍵詞七：加大人才引進，完善人口政策
2022年，北京、福建、河南、江蘇、吉林等多個省市強調了人才引育方面的規劃。北京提出“落實‘朱雀計劃’，加快引進專案經理、技術經紀人等多層次人才”；遼寧升級實施“興遼英才計劃”，全方位培養引進用好人才；湖南強調要深入實施“芙蓉人才行動計劃”。福建更是著重為人才提供優厚待遇，要下大力氣培養引進“高精尖缺”人才，在薪酬、住房、子女教育、父母養老等方面給予優厚待遇。
另外，部分地區全面落實“三孩”政策及支援配套措施，推動托幼育協同發展，部分省市全面取消社會撫養費，最佳化生育休假制度，發展普惠性托育服務等，如遼寧提出完善積極生育支援政策，切實減輕家庭生育養育負擔；浙江強調實施三孩生育政策及配套支援措施。
關鍵詞八：做強做大省會城市
近年來打造“強省會”成為部分省份發展的著力點，今年各省市政府工作報告中，多地繼續強調“強省會”的工作規劃。安徽推進合肥都市圈提質升級；湖北推進區域協調發展，做大做強武漢城市圈，加快建成全國最具發展活力、最具競爭力、最具影響力、綜合實力最強的省域都市圈，全力打造引領湖北、支撐中部、輻射全國、融入世界的全國重要增長極；福建實施強省會戰略，高質量建設福州新區，促進福州都市圈加快發展，帶動閩東北協同發展；河南推進鄭州國家中心城市建設，提高城市首位度；遼寧強化瀋陽、大連核心城市引領，構建高質量發展區域新格局。“強省會”的引導下，城市“首位度”較低或者龍頭作用不夠突出的省會人口、資源等的集聚效應將進一步增強。
除以上關鍵詞外，部分地區亦提出建設智慧商圈、綠色建築等內容，如浙江提出了加強智慧商圈建設的政策支援力度，完善城鄉一體化智慧物流體系；為實現“雙碳”目標，陝西、廣東、新疆、廣東均強調將加強綠色建築的建設，其中陝西強調城鎮新建建築中綠色建築佔比提升到60%，廣東提出將新增綠色建築1億平方米。這些或將為企業未來發展方向提供一定參考借鑑。
結合行業現狀來看，房地產市場調整態勢仍在深化，信貸環境改善尚未明顯傳導至市場端，購房者預期好轉跡象不明顯。隨著全國市場情緒趨於穩定，部分基本面較強的城市逐漸企穩，但房地產行業經過二十多年的發展後，增量市場規模逐漸見頂，企業透過高槓杆、高負債實現高速發展、快速擴張的模式已接近尾聲，行業正從增量開發到存量運營時代轉變，企業也需要順勢而為，拓展新的業務模式，實現高質量發展。
2022年，多個省市政府工作報告提出要大力發展保障性租賃住房，擴大保障性租賃住房供給，預計保障性租賃住房建設將進一步提速。隨著住房租賃市場的快速發展，租賃住房運營企業、房地產開發企業等產業鏈相關企業均存發展機遇，如房地產企業可藉此契機為政府提供保障性租賃住房的代建服務，進一步豐富企業利潤增長點，助力企業轉型發展。除此之外，城市更新、物業管理等亦為企業轉型發展提供了探索方向。
附：各省市兩會政府工作報告中房地產相關的主要內容彙總
