1
這本來是一個熱點。
無奈我在海南出差，一直沒法抽出時間去寫這個事情，忙完調研之後，終於有時間靜下心來去理解這件事情。
如何看待萬科？
如何看待黑鐵時代？
萬科如何看？
其他房企如何看？
如何非常透徹的去理解萬科這些話，是一門藝術。
前幾天，萬科的一份宣言一戰封神，席捲了整個地產圈，讓所有從業者為之一振。表面上看，萬科所有的言論都是對自己說的，要麼生，要麼死，沒有中間狀態。
很多人也圍繞這個巴拉巴拉說了一大堆，但是我相信，如果你對萬科的手段有非常充分的瞭解，如果你對市場的殘酷有非常充分的瞭解，你就應該知道：
這些狠話哪是對萬科說的，明明是對其他房企說的。
萬科怎麼可能是獵物，萬科才是真正拿槍的獵人，而且是非常飢餓的獵人。
2
我相信，大家都知道非洲大草原。
不管你有沒有去過，哪怕你只是在電視紀錄片去看，也一定非常清楚，整個非洲大草原的生存法則，是非常殘酷的，尤其是旱季。
對所有動物來說，都是一場生死考驗。
處於食物鏈頂端的獅子，需要捕獵更多的事物。
處於食物鏈中端的豹子、鬣狗，向上捕獵獅子，向下捕獵野牛野鹿斑馬小象等。
處於食物鏈底端的野牛野鹿斑馬小象，只能求全自保。
誰跑的最快，誰就能活下去。
如果獅群中，有獅子抵擋不住十幾只鬣狗的攻擊，也必然會喪命；
如果鬣狗抵擋不住獅子或者大象野牛的攻擊，也必然會喪命；
如果野牛野鹿斑馬小象抵擋不住獅子、鬣狗的攻擊，也必然會喪命。
自然法則之下，從來沒有永恆的王者和弱者，只有活下去才是所有人的目標。
難道恆大華夏幸福陽光城不是掉隊的獅子嗎？
難道碧桂園萬科+國央企不是倖存的獅子嗎？
難道活下去的中小型房企不是倖存的鬣狗或者斑馬小象嗎？
難道瀕臨死亡的野牛野鹿斑馬小象不是掉隊的中小房企嗎？
非洲大草原，一場旱季就是一場你死我活的鬥爭。
那麼房地產，如此環境中也在進行一場你死我活的鬥爭。
3
開年很不順，都在吃SHI。
雅居樂大降價。碧桂園大降價。
世茂被擺在了案板上，任由宰割。
建業大裁員、架構調整，先活下去。
正榮，或許成為下一個陽光城花樣年。
前一段萬科鬱亮的講話，開頭第一句，就充滿了殺機。
2022年是集團破釜沉舟、背水一戰的一年，也是一個新時代的開始。
還有一些話，說得比較狠：
外部環境的第一個特徵是行業進入縮表出清階段。
去金融化是一個欣然的趨勢，也是痛苦的過程。好比剛開始給你吃糖感覺很好，但吃多之後，堆積脂肪，等到戒糖的時候就會很痛苦。這個時候已經嚴重依賴，沒有糖吃就會萎靡不振。
今年是背水一戰的一年，如何理解背水一戰？就是要麼死、要麼活，沒有中間狀態。
縮表出清對於我們來說，就是一場生死之戰。
我只是把其中最關鍵的一些擷取給你看，剩下的都好理解。
很多人對於萬科的理解還是停留在了“難”上，甚至都停留到了嘲笑房地產的“黑鐵時代”，房地產市場一天不如一天了，是不是可以偃旗息鼓了。
如果你真的是這樣理解，只能說明你心地善良。
換個表述是：你比較傻。
恰恰相反，萬科吹起了衝鋒號。
整個房地產市場的容量也就17-18萬億，增量絕對減少，增速絕對放緩，這是一定的，這樣的結果就必然意味著存量博弈。
萬科多吃一點，其他房企就必然少吃一點。
萬科胖一點，其他房企瘦一點。
萬科過的越好，其他房企過得越差。
不是萬科的錯，而是市場的錯。
4
萬科，一直很雞賊。
大家可以想一個問題：
2008年，萬科喊出大轉折的時候，恆大是不是差點死掉？是不是有一大批房地產企業死掉？
2016年，萬科喊出活下去的時候，是不是萬達差點死掉？是不是現在依舊有大量的企業還在掙扎於三道紅線？
2022年，當萬科喊出“縮表”、喊出“生死戰、沒有中間狀態”的時候，你覺得最危險的是萬科，還是你自己？
凡是看熱鬧的，死得最快了。
但凡萬科預料到市場的風吹草動，就必然採取一些措施去執行。
比如大降價。
比如收縮戰略。
比如裁員。
比如降低融資成本。
比如擴張業務。
舉一個最簡單的例子。
同樣是4家樓盤，萬科，以及A、B、C。
萬科售價18000。
A品質口碑都差點，16000。
B品質口碑都是最好，20000。
C本地企業口碑正常，17000。
那麼問題來了，如果市場極差，那就必須倒逼著萬科回款，但是想要在這麼差的市場中回款，解決的辦法只有一個：
降價。
為了回款，萬科一口氣幹到了15000，直降3000。
如果這樣，一定會逼死周邊的樓盤。
因為這個板塊的銷量就400套，原來每家銷售100套（最理想的狀態），但是現在萬科自己一家吃200套，剩下200套三家去分，肯定吃的少了。
本來品質口碑就差的A會不會死掉？
本來品質口碑最好的B絕對高位站崗。
本地企業口碑正常的C，一定會回款壓力較大。
這樣的案例還少嗎？
2008年的萬科是這麼做的，然後被人砸了售樓部，其他樓盤死不死？其他房企死不死？業主鬧不鬧？
2021年天津南站的樓盤中，周邊都是18000，正榮直接幹到了14000，其他樓盤死不死？
2021年鄭州管南，曾經有一個時間點，正常價1萬4，只有融創均價1萬1，最低不到1萬，價差至少3000，其他樓盤死不死？
最關鍵的是，這些都是市場行為，談不上惡意降價。
我相信，你肯定見過碧桂園的大降價。
我相信，你肯定見過恆大的大降價。
我相信，你肯定見過融創的價格戰。
這一招，屢試不爽。
5
好，既然你明白了。
如果萬科的講話，只是讓你意識到萬科的危機，而沒有絲毫預料到自己的危機，那麼我覺得沒有危機意識的房企，確實該死。
樓盤如此。
房企如此。
業主如此。
因為萬科講話，既是講給自己聽的，更是講給對手聽的。
尤其是對手，一定要好好聽，一定要好好琢磨萬科下一步做什麼，因為萬科做什麼，就意味著你必須做什麼，而且必須做得更快、更靠前。
只有比萬科跑的更快才能活下去。
我覺得，對於萬科的，永遠要相信一點：
1、 難、縮表、黑鐵時代，是說給萬科自己聽的。
2、 這些話更是說給競品聽的。
我相信，碧桂園的楊老闆肯定知道，恆大的許老闆肯定知道，華潤中海的掌門人肯定也知道，華夏幸福榮盛陽光城的老闆都知道。
也就是說，所有老闆都非常清楚。
不管現在春風得意還是一時沉浮，難應該是共識。
所以，難不是問題。
最大的問題是如何做。
或者說，如何做也不是問題，因為這些都是戰術，不是戰略本身，對於房地產的掌舵者而言，現在會繼續糾結一個專案掙多少利潤？如何打造精品專案？如何拿了多少地？還會圍繞在這些細枝末節上嗎？
如果還是，這些房企必死，也該死。
最關鍵的是，萬科背靠深圳地鐵，背靠優質貸款，現金流相對很健康，不擔心這個問題，但是：
今年會不會降價？
今年會不會拿地？
今年會不會收購？
今年會不會更多的聯合開發？
今年會不會更多的跨界發展？
今年會不會向其他房企輸送更多的人才？
都有可能。
6
1、難是共識。
2、甭管青銅時代，還是黑鐵時代，活下去最重要。
3、活下去是萬科的唯一目的，只要不犯法，什麼手段都能用。
4、那麼，降價可能，併購可能，抄底可能，最危險的肯定不是萬科，而是萬科之外的房企，而是可能高位站崗的業主。
5、如果你是房地產老闆，如果你是房企員工，如果你的對面就是萬科的樓盤，我相信你一定會有危機意識。
6、其他房企亦是如此，買房難，賣房難，工作難，收入難。
7、以上觀點，與君共勉。
