近日，萬科董事會主席鬱亮的2022年會發言，刷爆了整個房地產圈。
從三年前發出的“活下去”口號，到今天的“要麼死，要麼活，沒有中間狀態”，萬科總是讓房地產行業集體沉思。
那麼，萬科鬱亮2022年會發言，告訴了我們有關房地產的哪些趨勢呢？
一、去金融化，是（房地產行業）發展的必然趨勢
這個趨勢是鬱亮在2022年會發言提出的第一個趨勢，也是整個房地產行業都能感同身受的一個趨勢。
2021年下半年，房地產行業可以說在土地流拍嚴重、銷售市場急劇冰凍之下進入集體悲觀。筆者所在的一家房地產公司，在一次高層領導務虛會議上，一個從業十多年的專案總經理迷茫地說，我真的不知道房地產行業將向何處去，我也不知道自己將向何處去。
就是在這種房地產行業集體悲觀、迷茫的2021年下半年，政策層面的“三條紅線”、“貸款集中度管理”依然紋絲不動，而且看著那些昔日奉行“高週轉、高槓杆”理念的房企一個個暴雷，你就知道政策層面去金融化的決心了。
去金融化，說得直白點，也可以理解為去槓桿，降低房地產的負債率，確保房地產行業健康發展和良性迴圈，因此，這種趨勢可能將在房地產行業長期存在。
二、房地產行業進入新發展模式，即“一箇中心，三個基本點”。
萬科鬱亮在2022年會講話中提到的房地產行業新發展模式，即“一箇中心，三個基本點”。
“一箇中心”即房地產行業以滿足合理住房需求為中心，“三個基本點”也就是房住不炒、租售並舉和人-地-房相匹配。
“一箇中心”也是房地產行業的調控目標。為此，房地產行業為了滿足合理住房需求，在一些調控政策上可能會進行一些調整，而不是簡單粗暴的一刀切。比如，銀行按揭貸款可能更傾向於剛需、改善客戶等等。
“房住不炒”是中央對房地產行業的定位，這個定位監管高層多次且反覆強調，可見，“房住不炒”將是房地產行業調控長效機制的重要組成部分，在這種定位之下，配合房地產調控目標，未來合理的住房需求將會得到持續滿足，甚至有可能對合理住房需求出臺相應的配套措施(包括限購、限貸會鬆綁等)，但是針對投機炒房的政策依然會持續嚴厲，比如二手房指導價政策、限售政策等可能會長期存在。
“租售並舉”即商品房銷售和保障性租賃住房建設同步發展，可能將引導社會資金投向保障性租賃住房，而且前不久國家也出臺了相應政策，把保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，可見政策對保障性租賃住房建設的支援力度還是很大的。
“人-地-房”相匹配，意思也就是說，在人口持續流入、住房需求高的地方，可能會加大土地出讓和住房供給，以滿足人民合理的住房需求，相反則會限制土地出讓和住房供給。
2022年有購房衝動的朋友們，請一定要理解透萬科鬱亮在2022年會發言中提及的房地產發展趨勢，以避免購房受到衝動的懲罰。
