原創 房小評 中國房評報道 2022-02-14 22:40

河南建業集團（以下簡稱：建業）遇到了難關，但是並未“躺倒”。

最近半年以來，建業不斷傳出負面輿情：從商票遭拒付、拖欠工程款到大規模裁員，建業正在遭遇成立以來最艱難的日子。

2月14日，建業集團董事長鬍葆森帶著企業高管召開媒體懇談會，就企業組織架構調整、人員縮表、戰略經營等問題做正面回應。

此前，建業釋出內部通告：將企業管理層級由五級調整為三級，集團多個業務集團總部撤銷，五大總部合為一個，總部精簡為九個中心，調整設立新公司等。

為了突破開發業務侷限於河南一省的困境，建業曾經開展了物業、科技、代建等多個新賽道業務，並且取得了不錯的成績。

這次，胡葆森明確表示：“不要再開闢新的賽道，把過去已經開的大大小小的賽道，能合併的合併，能關閉的關閉”。

胡葆森認為，建業未來的戰略就是“做少、做小、做好”。

雖然如今房企債務爆雷並不是新鮮事兒，但是發生在建業身上，卻是一個非正常現象。

因為，建業雖然在今年有一定的償債壓力，但是總負債規模可控，過去並沒有搞全國化、高槓杆的快速擴張，甚至連“三道紅線”也只有“剔除預收款後的資產負債率”一項指標是紅色的。

根據2021年中期財報資料，將建業“三道紅線”指標與克而瑞統計的80家重點上市房企平均值進行對比，建業在現金短債比方面要優於行業平均水平，短期償債壓力較小。

而且，建業開發業務集中於河南省內，一直拒絕搞全國化，是開發商“小而美”的典型代表，按說搞全國化的房企都爆雷，也輪不到建業頭上啊。

雖然目前建業還未出現債務違約案例，但是從胡葆森2月14日講話內容以及建業斷臂求生的組織改革來看，這次建業遇到的麻煩不小。

——究竟是什麼原因，造成建業陷入困難呢？

從表面上看，建業這次陷入困境是由銷售及回款下降引起的。

建業地產（0832.HK）公告顯示，截至2021年12月31日，該集團已取得物業合同銷售總額人民幣601.05億元，同比減少12.0%；總合同銷售建築面積約800萬平方米，同比減少8.2%；每平方米平均銷售價格為人民幣7360元，同比減少4.2%。

銷售和回款出現問題的原因，用胡葆森的話說，就是有“天災”，有“人禍”。

“天災”主要是疫情和洪災問題——

2021年9月9日，一份建業集團《關於企業出現重大風險和危機並請求幫扶救援的報告》在行業內流傳。根據求救信的內容來看，建業地產表示因汛情和疫情，帶來的損失超過50億元，於是“懇請”政府在稅收、工程延期以及延緩支付土地款等方面“予以寬限和幫助”。

其中舉例，洪水導致包括鄭州櫻桃溝足球小鎮專案受災，由於道路沖斷，復建無期，6億元的投資及9億元的建設用地將成為15億元的無效資產。

此外，疫情也導致建業多專案停工，銷售困難等問題。建業自2021年7月20日以來，銷售出現下滑，銷售及回款較原計劃減少近30億元。

那麼“人禍”是什麼呢？

胡葆森在懇談會上沒說。

但一位熟悉情況的人士表示，恆大債務違約事件給河南房地產行業和建業等企業都帶來了巨大的負面衝擊。

河南是恆大主要業績產區之一，2020年恆大在河南銷售額就超過了351億元，而且恆大主要下沉到三四五線城市及縣區，很多專案都跟建業產生了直接的競爭。

建業在河南全省18個市，108個縣幾乎都有專案，有的專案甚至和鄉鎮及村打起了交道，在河南佈局比恆大還要密集。

但是恆大以IRR、資金週轉率等快週轉指標算賬，根本不像建業一樣用利潤指標算賬，恆大經常使用價格戰的手段，打得包括建業在內的河南本土開發商倍感鬱悶。

為了反擊恆大的打折銷售戰術，建業、正商等河南本土房企還聯手組織了“不降價聯盟”。

無奈河南省內房地產市場不景氣，疊加各家房企都有債務要還，建業的反擊策略沒有見效，反而被迫跟隨恆大專案搞起了降價促銷。

雙方你來我往，不斷降價競爭，比如：恆大某專案降價16%，同一地區的建業專案每平米就降價1000元以上。

價格戰給建業帶來的是利潤的損失，2021年中期，建業毛利率降到17.9%，胡葆森說，即便沒有天災人禍，建業面對如此低的利率也要進行組織變革。2021年全年，建業銷售均價同比又下調了4.2%，到7360元/平米。

恆大和建業，雙方在相愛相殺中，在河南市場上競爭了好幾年，直到2021年恆大出現債務違約問題，此時建業還沒來得及高興，很快就發現自己也被累及。

1、恆大過度收割了市場。

在2020-2021年期間，恆大在河南市場不斷組織打折促銷活動，尤其是2021年年中，恆大出現債務違約問題的前夜，為了還債，恆大在全國各地高折扣甩賣資產，在河南也不例外。

這輪打折促銷，導致河南房地產市場被惡性收割了一波。三四五線城市的房產購買需求往往是收割一波，就需要2-3年才能復甦。2021年，恆大為了自救，不計代價打折促銷，等於將河南三四五線市場的購買需求連“韭菜根都刨掉了”。當時，建業面對恆大這種不計成本的降價促銷，又不能跟隨，只能接受“大象跑入瓷器店，一通亂撞”的後果。

2、銀行信貸額度收緊。

後來，銀行出臺了房貸額度管理政策，商業銀行為保證優質客戶聚集的華東、南方地區的房貸，選擇從中西部、東北等地區的三四五線城市抽調額度，最終結果是三四五線城市的房貸額度不足，按揭貸款排隊，影響了開發商回款。恆大信用違約事件發生後，商業銀行更是對三四五線城市房產貸款嚴控風險，加劇了三四五線城市房貸緊張和銷售額下降問題。

3、河南樓市內卷。

2021年1-12月份，河南省商品房銷售面積13277.19萬平方米，同比下降5.8%，比2019年1-12月份下降6.9%。商品房銷售額8657.71億元，同比下降7.5%，比2019年1-12月份下降3.9%。根據克爾瑞資料，2021年鄭州房地產銷售額同比降低約22%，銷售面積同比下降約25%，而2020年又比2019年的銷售額下降10%，銷售面積下降11%。

鄭州市場很多樓盤經常打折降價，帶頭內卷，使得全省三四五線城市的房價進一步下降，否則客戶可能去買省會鄭州的房子，不會買本地房子。

無論是鄭州，還是河南的三四五線城市樓市內卷，恆大等龍頭企業帶頭降價，都使得河南本土房企經歷了一波又一波的打擊，最終活得越來越艱難。

除了上述原因之外，2021年下半年的一些民營房企信用違約問題，還導致了三四五線城市預售資金監管從嚴，銀行貸款收緊等系列問題，這些問題反映到民營企業身上，就是資金鍊日趨緊張，債務壓力越來越大，建業也不例外。

由於業務集中於河南一省，沒有全國其他業績產區可以對沖河南房地產市場下降的問題，這就導致建業成了“城門失火殃及池魚”的那個“池魚”，即便是自身債務規模可控，也難保不被殃及。

好在建業本身負債規模尚可控，只要欠債問題不大，企業度過難關的機率較大。只是接下來的日子過得痛苦一些，但是比起被債務壓倒的爆雷民企來說，建業不是最慘的，只是被逼得“做小”而已。