公攤面積成“糊塗賬”，住宅持有投機的成本低，還有預售制監管的漏洞，是房地產的“三座大山”。
先聊第一座大山：公攤面積，有多驚人？
隨便舉幾個例子。
湘潭日報12號的報道，一套139平方米的現房，5500元/平方米，拿到房產證後發現，房子的專有建築面積只有99平方米，分攤面積竟佔了40平方米，公攤率高達28％。
青島一個盤，當初銷售時宣傳公攤率在31%，但實際公攤率卻達到了46%，146平米的房子，實際使用面積也就78平米，涉及56號樓、61號樓和62號樓三棟超高層住宅，樓層達到了65層，建築高度將近200米。
表面上住著一二百平米的大三居，實際上是幾十平米的鴿子籠，這不單是居住舒適度的問題，更牽扯到了業主的錢包。
物業費，按建築面積收。
找人裝修，還給你按建築面積。
交個暖氣費，還是建築面積。
這日子過得，就兩個字：憋屈。
央媒《半月談內部刊》，這兩天就專門談了公攤高達46%這個例子。
這裡案例中，儘管有超高層住宅樓，部分建築外牆厚度計入公攤面積的客觀因素。
但是，由於購買期房事先並不知情，不少業主看到房屋“廬山真面”後心理落差巨大。
所以，開發商在這裡過程裡，沒扮演啥好角色。
賣房的時候，說得一套一套的，又是地段又是升值，只提公攤可能30%，絲毫不提超高層對公攤的巨大佔用。
買房的人呢，都是普通老百姓，根本沒有閒心的精力，事先做太多功課。
一明一暗之間，“六個錢包”都貢獻給外牆、電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、裝置間、公共門廳、過道、地下室、值班室了。
這就是一本買房的“糊塗賬”。
當然，這不是核心原因。
央媒報道里說得很清楚：背後利益空間巨大。
公攤面積始於香港“賣樓花”，以前都是按棟賣的，可大家都買不起，有能人就想了好辦法，把整個小區，整棟樓分拆，分戶來賣，大家一起均攤樓梯、電梯、外牆這些面積。
這就形成了一個問題：基於其計算不透明、監管難、容易暗箱操作，加上現代建築日趨複雜，從剛開始的公攤率10%以下，到15%、20%，一路飆到現在的30%，不少超高層、商業地產甚至高達50%。
開發商、物業、測繪公司、供暖公司、家裝公司，一連串的行業、公司，都躺在公攤面積上“食利”，已經到了不改不行的時候了。
不過，這篇文章裡也很務實地說：試圖一蹴而就取消公攤面積並不現實。
需要克服重重阻力，分步驟有序推進，逐漸推開按套內面積計價的房屋銷售模式。在過渡階段，相關部門可在明確公攤面積範圍、標準上下功夫,實現源頭治理，加強全流程監管，及時封堵漏洞。
央媒的文章，可以作為風向標，公攤面積的點滴改變，就從2022年開始。
再聊第二座大山：住房持有投機的成本低。
我國的住房持有成本，在全世界來看都是非常低的。
我們目前的房地產稅收，是“重交易，輕保有”。
大家算算，那些快進快出的炒房客，會付出多少成本？
如果沒有嚴厲的限購和限貸措施，那你買一套房，可以輕鬆從銀行貸款，哪怕利率高達6%以上，持有兩年利息又能有多少？中間的物業費、水電暖氣又有多少？甚至不用裝修翻新，稅費也能轉嫁到買家。
正是因為持有住房沒有任何成本，所以投機客才有恃無恐，不管多貴的房子，只要買到手裡，等著賺差價的時機就行，不用承擔任何持有成本。
唯有開徵房產稅，確定免徵面積、稅率徵收標準，提高房屋持有成本，才能精準打擊投機買房的行為。
首先設定一個免徵面積，然後對戶主名下超過面積的部分徵稅，名下房產套數越多，徵收的稅率會逐步增加。
這並不是危言聳聽，單從美國、日本、韓國等國來看，各國房地產稅率整體都在2-3%左右。
如果三套及三套以上開徵2%-5%的稅率，會對投機炒房形成極強的威懾。
按市值評估徵稅的話，房子越值錢，囤得越多，徵稅額也就越高。
2022年，就是向住房徵稅，打擊投機的關鍵一年。
財政部年初已經明確說了，今年要繼續推進房地產稅試點，去年高層房地產稅改革試點工作座談會，又明確提出要將試點落地，為期5年，到時再全國範圍推廣。
至於哪些城市會成為試點，官方還沒說，但大機率是那些房價上漲過快，供需關係緊張，樓市炒作情緒旺盛的地區。
按照起草——審批——試點——立法的流程來看，2022年，我們等待試點落地就好。
再來聊第三座大山：預售制監管的漏洞。
這一點，前兩天藍白跟大家聊過。
商品房預售資金，從商品房誕生那天起，就一直存在。
從1994年《城市商品房預售管理辦法》出臺開始，定金、首付款、按揭貸款都要放在預售資金監管賬戶裡。
可這個賬戶的開戶銀行，基本上都是半不管的狀態，開發商虛報工程進度挪用，10口鍋5個蓋，把專案裡的錢挪走，配合前融、非標、發債甚至自融等激進的高槓杆融資，又去拿地擴大規模。
直到去年，龍頭房企爆雷引發行業信用危機，一批又一批的高槓杆房企違約、躺平、停工、欠賬，金融機構也抽貸自保，各地為了保交樓，不得不加大預售賬戶的監管力度。
這樣一來，靠賣房才能回血的開發商，賬戶裡趴著大量的預售資金卻動不了，無形中又加快了爆雷的速度，並進一步向上下游行業、土地市場乃至地方財政傳染。
要麼管的松，要麼管得太嚴，這是以往預售資金監管賬戶的問題所在。
現在，到解決問題的時候了。
住建部最近出臺了商品房預售資金監督管理辦法，並已發往各省住建廳，要求預售資金必須全程全額監管，但分為一般監管額度和重點監管額度，重點監管額度比例將由市縣一級住建部門根據工程造價合同等核定。
關鍵詞就是“重點額度監管”，按工程造價合同來確定。
不放鬆監管，也不超額監管，理清了法院、銀行及住建部門的權責關係，什麼時候放款、放多少款、根據工程進度來決定，找到“保交樓”和“房企生存”之間的平衡點。
公攤、房產稅、預售制，這三座大山，儘管還沒有全面落地，可人們越來越熱烈的討論，包括央媒下場的表態、試點推進、規範預售，還有個別地方已經實施封頂乃至現房銷售，都是難能可貴的變化。
畢竟，我們的房地產市場，剛起步了20多年罷了。
風暴的形成，往往是因為蝴蝶煽動翅膀，要給它時間，變得更好。
