去年，可以說是房地產業的關鍵轉型之年：中央繼續定調“房住不炒”；“三道紅線”政策效果進一步凸顯；“十四五”規劃全面展開。
今年1月下旬，全國住房和城鄉建設工作會議在北京以影片形式召開，根據會議內容，2022年房地產業將繼續保持『加強房地產調控，堅持“房住不炒；以”穩“為主基調以及推進住房供給側結構性改革』等趨勢。
今天，我們就從中央到地方在1月份出臺的各種房地產業政策層面，分析2022年房地產業整體發展環境和主題。
11月調控以穩為主
在目前的大環境下，房地產政策微調存在空間，但主基調很難扭轉。
穩地價、穩房價、穩預期將是相當長一段時間內房地產業的基本要求，這也意味著“一鬆一緊”的傳統樓市週期將徹底消失，房企將失去僅依靠土地和市場預期跨週期套利的機會，加上房地產業供給側改革和房企降槓桿的需求，最終實現房地產業供需兩端同時去金融屬性，讓住房真正規劃消費屬性。
2022年首月，中央及地方頻頻釋出樓市調控政策，正是支援和保障普通購房者的住房需求。
據不完全統計顯示，2022年1月，各地出臺有關房地產業政策及召開相關會議次數高達66次，同比上漲超過50%。
政策內容以放寬公積金貸款、加大購房補貼、發展保障性租賃住房、支援房地產開發企業等為主。
寧波市釋出《關於調整寧波市住房公積金貸款政策的通知》，自2022年1月1日起，按照國家生育政策生育二孩或三孩的家庭，連續繳存住房公積金滿2年，首次申請公積金貸款購買首套自住住房的， 住房公積金最高貸款額度由60萬元/戶提高至80萬元/戶。
保定市針對保定市落戶高校畢業生提供首套住房補貼：首套住房最高補貼15萬，非保定籍高校畢業生每人1000元落戶補貼。
湖南省釋出《關於加快發展保障性租賃住房的通知》，要求長沙市、株洲市、湘潭市和岳陽市作為發展保障性租賃住房的重點城市，大力發展保障性租賃住房。保障物件為符合條件的新市民、青年人，建築面積以不超過70平方米的小戶型為主，租金低於同地段同品質市場租賃住房租金。
天津市出臺《天津市居住管理辦法》、《天津市居住證積分指標及分值表》，細化積分落戶條件。
此外，四川、安徽、廣東、福建、北京、上海、山東等多個城市或地區都出臺了相關政策或措施，支援房地產業平穩健康發展。
2022年，樓市平穩將成發展常態。貨幣政策或將持續發力穩經濟，強化對“六穩”“六保”的支援力度。
1月20日，央行公佈，中國1月1年期貸款市場報價利率（LPR）為3.7%，較上月下降10個基點。5年期貸款市場報價利率(LPR)為4.6%，較上月下降5個基點。
受降息影響，樓市購房需求逐漸扭轉下降趨勢，市場逐步企穩。
2政策暖意傳遞到市場端尚需時日
2022年1月，全國100個城市新建住宅及二手住宅價格環比持續下跌，不過跌幅有所收窄，與2022年開年部分城市出臺樓市新政關聯密切。
據調查資料顯示，2022年1月，全國100個城市新建住宅平均價格為16179元/平方米，環比下跌0.01%，跌幅較上月收窄0.01個百分點。從漲跌城市個數看，44個城市環比上漲，46個城市環比下跌，10個城市與上月持平，下跌城市數量較上月減少12個。
投資開發方面，據研究機構統計，2022年1月，百強房企拿地總額837億元人民幣，同比下降62.6%，其中，50家代表性房企拿地總額同比下降88.8%。易居研究院智庫中心釋出的一份報告顯示，今年1月前23天，全國百城新建商品住宅成交面積為1757萬平方米，環比下跌20%，同比跌44%。
短時間內，中央及更多的地方政府將會把支援房地產業和商品房市場更好地滿足購房者的合理住房需求作為下一步工作地重心，進一步緩解樓市下行壓力。
就在寫這篇文章的同時，小樓在網上看到新鮮出爐的《促進大亞灣區住房消費健康發展若干措施》，檔案中提及了多項惠州大亞灣購房優惠措施，具體包括：
針對大專及以上學歷的首套購房，補貼100元-250元/平方米，補貼上限為144平方米；鼓勵企業或團體和房地產開發企業合作開展團購活動，其中團購價格與備案價之間可有20%降價空間；首次購買商辦產品，區財政按其所交契稅30%的比例給予財政補貼；適當放寬入戶政策，縮短入戶時間等。
在這樣的預期影響下，房地產市場會逐步走出低谷，為房企和購房者平添信心。不過，考慮到政策作用傳導至市場的時滯效應，樓市真正明朗起來，或許要等到3月份。
3保障性租賃住房或成未來開發方向？
在中央或地方的樓市調控政策中，有一個提法多次出現：加大保障性租賃住房供給。
在今年地方政府工作報告中，各地均提到要大力推進保障性住房建設。與2021年實際建成的保障性住房相比，2022年各地的建設目標均有不同程度的提升。
據住建部相關負責人表示，“十四五”期間，40個重點城市初步計劃新增650萬套（間），預計幫助1300萬新市民、青年人等緩解住房困難。僅2022年就要建設籌集保障性租賃住房240萬套。
福州、上海、無錫、南京、青島、長沙、株洲、湘潭和岳陽也都提出要大力發展保障性租賃住房。
提法先行，政策緊跟而上。就在前天，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布了《關於保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》，核心內容就是：保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理！
央行表示，明確保障性租賃住房專案有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，有利於銀行業金融機構加大對保障性租賃住房專案的信貸投放，支援我國住房保障體系建設，有助於推動建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。
未來，銀行發放相關貸款不再受集中度管理指標約束，將有充足空間加大對保障性租賃住房專案的信貸投放。
多家房企人員表示，保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，有助於支援我國住房保障體系建設，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，從而推動房地產行業的良性迴圈和健康發展。
保障性租賃住房或成房企未來開發新方向。
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