2月10日19:30，全國性商品房預售資金監管辦法出臺。
下面是我1月21日的觀點，和此條訊息不謀而合，再拿出來，和大家一起探討探討。
近期，我們觀察到一些輿論正在為了穩增長的大局探討房地產行業適度放鬆預售資金監管的可能性，但是又有聲音認為，放鬆預售資金監管是否違背了房住不炒的初衷？和這些媒體的聲音相反，我們認為，適度放鬆預售資金監管不但不違背房住不炒的要求，或更有利於實現房住不炒的目標。
為什麼這麼說呢？理由有三：
一、預售資金實際上是目前的預售制房地產運營模式下一個正常的房地產企業運營資金的階段性留存，性質上屬於房地產企業的真實資產，儘管在會計科目上屬於暫時的負債。因為實際上這是房地產企業銷售出了房子收到的貨款，這和正常的企業銷售商品，收到貨款沒什麼不同，但由於房地產企業是一個重資產投入的行業，如果實行必須一手交錢一手交貨的現售制，勢必導致這個行業生產房子的成本抬升，不利於控制房價，因此預售制的存在實際上對於抑制高房價很有好處，如果我們都是現售制，房價只會比現在高而不會低。所以，在預售制條件下，正常的銷售收入，提前進入到房地產企業的賬上，實質上它屬於房地產企業的正常運營產生的合理資產，並不是一個負債。同樣的在經濟中，許多行業都有預收貨款的情況，比如白酒企業，很長時間以來都是要求經營商提前打款，所以白酒企業尤其是頭部企業，賬上也往往是很多預售款；
二、由於擔憂房地產企業提前收了貨款而不交貨，就去凍結他們的預收款，實際上的後果相當於擠兌迫使企業真的會難以交付。這個道理很簡單，我們第一點分析過了，預售資金只是房地產行業運營過程中正常產生的一筆資金，相當於是提前收到的銷售收入，實質上是資產並非負債，但是如果主動將企業的這部分正常的資產凍結，企業的現金少了一大截，運營上將受到嚴重的影響，而企業施工、拿地、支付工人工資、償還利息等正常的運營將捉襟見肘，導致真的可能停工，而企業出現這種狀態又會導致金融機構和政府對企業的持續運營能力產生進一步的懷疑，從而進一步的逼迫企業提前償還負債或者搶先凍結企業賬上剩餘的資金，導致類似於擠兌的情況發生，那麼，再穩健的企業也經不起大家一起擠兌。所以，和直觀的感受相反，恰恰是凍結預收款的行為導致了房地產企業可能難以準時交付產品，而不是相反。在沒有被凍結運營資金的情況下，房地產企業可以更容易正常運營，遵守合同，順利完成專案；
三、適度放鬆預售資金監管最主要的作用是給與企業更為寬鬆的發展環境，在發展環境寬鬆和不受干擾的情況下，企業出售商品房將更加貼近市場需求定價，就不至於被迫以明顯低於市場價格的低價出售商品房，而恰恰是不正常的低價出售商品房催生了炒作的土壤，正常的供需情況下，投機炒作的空間並不存在，這就好比一個供需關係正常的商品沒有人會想要去炒作，而突然某種事件導致某些商品以不正常的低價出售，就會導致大量投機炒作的人想盡辦法去獲取短期投機利益。所以，適度放鬆預售資金監管不但不會違背房住不炒的要求，或更有利於實現房住不炒，而加強預售資金監管，看起來似乎在保障買房人的利益，有時容易造成投機分子圍獵房企被迫低價出售的商品房，從而引發投機炒作的風潮。
所以我們認為，可能適度放鬆預售資金監管，對於企業的運營更為有利，也有利於實現房住不炒的政策長期目標，對於房地產行業健康發展也是有利的，對於房地產行業的股票投資而言或許是一個較為長期的好政策。
——華泰柏瑞基金楊景涵
寫於2022.01.21
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