作者莫開偉系中國知名財經作家
2月8日，央行、銀保監會發布《關於保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》（簡稱“《通知》”），明確自該通知印發之日起，銀行業金融機構向持有保障性租賃住房專案認定書的保障性租賃住房專案發放的有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，並提出銀行業金融機構要加大對保障性租賃住房的支援力度。
事實上，這個《通知》出臺，全社波瀾不驚，因為這畢竟不是針對房地產企業釋出的一項新監管政策，只是將原來央行、銀保監會釋放這一政策訊號進行了明確或落實而已。早在2020年12月央行、銀保監會發布房貸集中度管理新規時，就對此政策預留了“口子”。當時央行、銀保監會在答記者問時就表示為支援住房租賃市場發展，待建立相應統計制度後，對於符合定義的住房租賃有關貸款，將不納入集中度管理。同時，2021年6月，國務院辦公廳印發《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，明確提出擴大保障性租賃住房供給，還提出要進一步加強金融支援，包括完善與保障性租賃住房相適應的貸款統計，在實施房地產信貸管理時予以差別化對待。就在不久之前的2021年12月中央經濟工作會議上又再次強調“探索新的發展模式，堅持租購併舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設”。所以，今天央行、銀保監會發布這個《通知》不過是瓜熟蒂落、水到渠成之事，並不令人感到多大的驚奇。
即便如此，相信所有看到這則新聞的銀行金融機構、房地產企業、廣大民眾都會為之一振，因為無論如何這都將是央行和銀保監會釋放的重大政策利好。從當前看，這種利好不僅將惠及商業銀行機構以及所有房地產企業，也將更加惠及城市中低收入的民眾。
對於商業銀行機構來說，將獲得房地產信貸更大操作空間和更有效信貸投放專案。
因為《通知》規定保障性租賃住房專案有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，實質性地解除了商業銀行機構在房地產信貸上的“禁錮”，商業銀行發放涉及保障性租賃住房信貸等相關貸款不再受集中度管理指標約束，有充足的空間加大對保障性租賃住房專案的信貸投放。這等於無形中又鬆綁了商業銀行在房地產信貸上的手腳，使商業銀行在房地產信貸上有更大的騰挪空間，可將大量保障性租賃住房貸款攬於懷中，保障性安居工程專案、租賃住房專案也有望成為房地產投資中難得的“亮點”，為啟用保障性租賃住房市場創造有利金融條件。
同時，《通知》還鼓勵商業銀行機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，加大對保障性租賃住房發展的支援力度。這等於是給了商業銀行發放保障性租賃住房貸款又一政策傾向，也有可能為了中央政府有關支援保障性租賃住房建設，央行會在住房信貸利率、監管容忍度等方面出臺更為優惠、更為寬鬆的監管政策，以消除商業銀行保障性租賃住房信貸後顧之憂，使商業銀行更加註重對保障性租賃住房的信貸支援，不斷提高保障性租賃信貸質量。尤其，從當前經濟環境看，一些商業銀行難以找到更加有效信貸投放專案，保障性租賃住房信貸無疑成為2022年以及今後若干年商業銀行信貸效益的有力增長點。
總之，《通知》釋放了加大金融支援保障性租賃住房發展的積極訊號，有助於我國商業銀行更加發力支援我國住房保障體系建設，促進住房租賃金融朝著規模化、專業化方向發展，為推動我國建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度、促進房地產市場平穩健康發展以及構建房地產長效調控機制奠定堅實的金融基礎，營造有利的金融環境。
對於房地產企業來說，將會使融資渠道拓寬豐厚自身資金鍊，渡過經營難關。
說實話，央行、銀保監會發布的《通知》對於大量房企來說無異於冬天裡的“一把火”，起到“雪中送炭”的功效。眾所周知，自2020年8月央行、銀保監會發布的“三道紅線”以及2021年初發布的“兩條紅線”之後，房地產企業無論是資金供給端還是資金需求端都受到了有效控制，融資能力受限，擴張速度放慢，更有一些房企資金鍊斷裂出現經營危機，比喻恆大房企就因盲目多元化擴張陷入了巨大債務違約漩渦。受此影響，房地產各類主體避險情緒上升，金融機構也出現了短期的應激反應，更使得房地產企業全面陷入融資困局。針對這一情況，黨中央、國務院積極部署，金融管理部門第一時間採取應對措施，重點開展了三項工作：一是堅持法治化、市場化原則，配合廣東省政府、相關部門和地方政府，做好出險企業風險化解工作。二是指導銀行業金融機構準確把握和執行房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，滿足房地產市場合理融資需求。三是出臺《關於做好重點房地產企業風險處置專案併購金融服務的通知》，指導金融機構以市場化方式支援風險化解和行業出清。
但這一切依然沒有完全解決房企的融資之難，此次央行、銀保監會發布的《通知》將在緩解房企融資方面發揮重要作用。畢竟就當前全國而言，保障性租賃住房的需求量較大、工程專案較多，對於大量房企來說無疑可注入大量信貸資金，保障性租賃住房建設全面啟動之後，房企只要主動在此類產品方面積極發力，加強與商業銀行溝通，且保障性租賃信貸也是商業銀行2022年重點推廣的房貸產品，房企大都可把握此類信貸機會。尤其，據年初召開的全國住房和城鄉建設工作會議指出，2021年全國40個城市新籌集保障性租賃住房94.2萬套，2022年將大力增加保障性租賃住房供給，以人口淨流入的大城市為重點，全年建設籌集保障性租賃住房240萬套（間）。住建部日前還透露，“十四五”期間將擴大保障性租賃住房供給，40個重點城市初步計劃新增650萬套（間）。這表明保障性租賃住房建設市場前景廣闊，商業銀行加大支援力度，可以有效啟用房企資金，使得大量房企因此擺脫經營困局，也對化解目前房地產企業信貸違約風險、尤其是金融風險將起到積極作用。
對於廣大需要住房民眾尤其中低收入階層，“大庇天下寒士盡歡顏”的圖景有望實現。
保障性租賃住房當選“2021年度十大新詞語”，它是2021年4月中央政治局會議提出來的。顧名思義，應該說保障性租賃住房面臨的物件應該是城市中低收入民眾靠自己的收入購房有困難而又亟需住房的社會階層，也可以說是中國城市的“夾生層”；目前來看這個階層在中國各城市的數量還相當龐大，他們因為生活在城市而沒有住房處於難以安身的狀態，這部分人需要政府發力，大力支援保障性租賃住房建設，透過金融信貸支援房企開發足夠的保障性租賃住房來解決中低收入階層的住房困難，使他們能夠以低廉的價格租賃住房，這是推進中國社會共同富裕的一項重要內容。
而現在中央政府重視這一社會階層的安住工程，央行與銀保監會又釋出《通知》支援房企進行保障性租賃住房的開發建設，相信通過幾年的能力，數量龐大總量逾千萬套的保障性租賃住房一定會在中國各城市湧現，“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士盡歡顏”的場景將會盡快在中國實現，城市居民的生活幸福指數一定會得到極大地提高，社會和諧文明程度也將會獲極大地提升。
（原文刊發於新浪財經意見領袖專欄）
