圖片來源：中房報相簿
劉偉/發自北京
春節假期整體樓市活躍不足，2022年1月，從已公佈業績的房企來看，普遍呈下滑態勢。好的訊息是，1月以來，房地產政策環境正在持續改善。
2月9日，招商局蛇口工業區控股股份有限公司公告披露，2022年1月，公司實現簽約銷售面積70.56萬平方米，同比減少27.66%；實現簽約銷售金額151.47億元，同比減少38.47%。
記者梳理發現，同日釋出一月銷售資料的房企，如龍光、中駿、中南建設等的銷售金額和銷售面積同比均出現比例不低的下滑。
來自中指研究院的資料顯示，2022年1月TOP100房企銷售額均值為61.8億元，同比下降23.1%；其中銷售額超百億房企15家，較去年同期減少14家；超五十億房企22家，較去年同期減少31家。
據克而瑞研究院資料，2022年1月，TOP100房企實現銷售操盤金額5256億元，單月業績規模同比降低39.6%，較2021年月均水平降低43%。
北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池告訴記者，剛剛過去的一月份，房企銷售金額同比走弱的原因是多方面的，與行業從嚴調控，房地產信貸政策從嚴，銀行貸款集中度管理與房企“三道紅線”管理，購房者房住不炒的預期、疫情區域性反彈、春節淡季都有一定關係。
“我們專案交了訂金的業主因為沒有返鄉，合同沒能籤成。”四川某專案樓盤負責人說。
疫情管控對返鄉置業影響明顯，“就地過年”大大減少了春節返鄉人數。
供需兩端走弱 房企營銷降“力度”
剛剛過去的春節，房企的營銷熱情減退不少。
對比過去幾年春節房企的積極營銷，加大推盤，2022年1月房企鮮少推出集團性活動，區域聯動營銷熱度也同步減弱。據克而瑞統計，僅有世茂、綠地、融創、榮盛等房企推出了一些節日活動，碧桂園2021年底推出步數打卡，富力藉助冬奧契機推出“線上公益跑”打卡活動。
至於線下售樓處，根據CRIC調研資料，深圳僅有50%-60%售樓處開放，相較往年的80%有明顯下滑，北京疫情突襲，售樓處開放率也僅有54%。武漢、福州、濟南等雖然未關閉售樓處，但也只有2-3人值班，保證最基本的接待能力。長沙、成都等地春節期間大部分都直接放假，直到年後才恢復正常開放。而天津和西安由於疫情影響，整個1月連帶春節基本都處於停擺狀態，線下售樓處開放程度很低。
供應端“勢弱”的情況下，房企銷售資料的下滑也是意料之中的。機構統計的資料顯示，2022年1月份，碧桂園以494.5億元的銷售總額排名第一，萬科地產銷售金額335億元排名第二，保利發展銷售金額283億元排名第三。
除碧桂園、中海地產、龍湖集團、華髮股份的權益銷售未出現下降外，百強房企中其餘房企同期比均錄得下滑。其中，萬科1月權益銷售金額為217.8億元，較去年同期的456.3億降幅達一半；中國金茂1月權益銷售金額為69億元，較去年同期的138.7億元降幅腰斬，房企銷售乏力狀況顯著。
根據克而瑞資料，2022年1月，百強房企單月業績同比下降近4成，多數規模房企銷售表現不佳，業績不及去年同期和去年月均水平。
其中，中國恆大跌出TOP40，以29.5億元操盤金額位列第49位，近期頻頻出售資產的世茂集團則跌出TOP20，以60.1億元排名第28位。與此同時，龍光集團、仁恆置地則逆勢衝至11、12位。
縱觀百強房企各陣營的銷售增速，第一陣營的15家房企(百億元以上)銷售額增長率均值為-24.0%，第二陣營的22家房企 (50億元-100億元)銷售額增長率均值為-31.3%；第三陣營(30億元-50億元)房企共20家銷售額增長率均值為-33.8%，降幅最大。
克而瑞認為，2022年1月不少房企放緩供貨節奏，供應低迷一定程度上導致成交大幅下滑。更為重要的是，去年下半年以來市場下行壓力加劇，購房者觀望情緒愈加濃重。
中原地產市場分析師盧文曦認為，單從資料上看，自新冠疫情發生以來，2021年1月份的銷售額基數算是較高的，這是2022年1月行業資料出現大幅下跌的原因之一；此外，以往1月份還有些返鄉置業在支撐，儘管返鄉置業不能始終維持高熱度，但還是能對市場起到支撐作用的，但今年顯然無法撐起來。因為，不同市場的分化導致購房者認為，只在工作的地方買房子才能夠把握住機會。
市場下行慣性存在 政策端頻現利好訊號
銷售端表現不利的同時，房企的融資節奏也在大幅放緩。
公開資料顯示，2022年1月房企總體信用債發行規模為303.7億元，相較於去年1月644.08億元，同比下降52.85%。1月內地房企海外債發行規模為95.55億元，相較於去年1月796.51億元，同比下降88%。
此外，房企的拿地金額也出現不同程度的下降。2022年1月，50家代表房企拿地總額同比下降88.8％。TOP100企業拿地總額837億元，拿地規模同比下降62.6％。TOP100門檻值為3億元，較2021年1月下降3億元，TOP100企業招拍掛權益拿地總額佔全國300城土地出讓金的比例為66.7％。
在房企各項資料出現下行的情況下，政策端頻現利好訊號。1月20日，全國住房和城鄉建設工作會議在北京以影片形式召開。會議要求，2022年要重點抓好加強房地產市場調控、推進住房供給側結構性改革等方面工作。
其中，重點已明確2022年將堅決處置房企樓盤逾期交付風險，堅持房住不炒、促進房地產業良性迴圈和健康發展。目前，已有恆大、奧園、佳兆業、花樣年等房企明確提出“保交付”目標。在2022年開局不利的局面下，房地產企業要改善流動性壓力，必須調動一切資源優先保竣工、保交付，以盤活資金、改善現金流，應對新一年的挑戰與機遇。
同日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，2022年1月20日貸款市場報價利率(LPR)為：5年期以上LPR為4.6%，下降5個基點。這是5年期LPR利率時隔20個月後首降。
地方層面，據西南證券不完全統計，1月以來，已有15個城市出臺購房鼓勵措施，包括下調公積金貸款最低首付比例、提供購房補貼等。
四川省自貢市住房公積金管理中心日前釋出《關於調整住房公積金政策問題的通知》，明確放寬住房套數認定政策，實行“只認貸不認房”的認定標準；廣西玉林市日前出臺《玉林市關於加快人口進城若干政策措施》，明確規定在玉林城市規劃區範圍內(玉州區、玉東新區)購買家庭首套商品住房，可享受財政發放新市民購房補貼、財政補貼購房契稅、申請住房公積金貸款等購房優惠政策。
盧文曦表示，很明顯目前市場還是處於一個下降調整期，而且下行趨勢的慣性還是存在的，短時間內無法徹底扭轉過來。至於信貸寬鬆等利好政策，只是將相關政策恢復到一個相對正常的尺度，這種情況下，寄希望短期內市場會有超常表現，也是不現實的。
