摘自：
https://www.cbre.com/insights/books/us-real-estate-market-outlook-2022/multifamily
在基本面穩健和投資者興趣增強的背景下，美國多戶型公寓行業有望在2022年迎來創紀錄的好年份。隨著巨大的流動性和越來越多的融資選擇，多戶型公寓的市場價格將一如既往地保持強勁。
創紀錄的高需求和建設進度
截止2021年，美國多戶型公寓的整體入住率穩定，淨租金回報高於疫情前水平。儘管某些市場面臨挑戰，但該行業的整體健康狀況將在2022年創下紀錄。
不斷增長的美國經濟也喚醒了被大流行抑制的家庭租賃需求。這些新的需求，預計將趕上2022年新住房交付的速度。我們預測，在可預見的未來，多戶型公寓的入住率將保持在95%以上，2022年有效淨租金將增長近7%。
在短期內，建設將繼續增加。2021年的完工量可能會達到新高，2022年還將有30多萬套公寓單位交付使用。2010年以來，平均每年交付206,000套，1994年以來每年交付171,000套。
儘管需求強勁，但新A類多戶型公寓上線的數量將抑制同類高質量資產的表現。A類租金在危機期間受到的負面影響最大，也有更大的增長空間。總的來說，我們預計到2022年城市有效租金將增長8%。這些異常的增長率將在2023年降至3%，並在隨後幾年略低於這一水平。雖然建設成本上升，依託於強勁的經濟基本面，以及預期相對較低的融資成本，依然利好開發商。
投資者持續青睞多戶型公寓
我們預測2022年美國多戶型公寓的投資額將創下歷史新高，超過2021年的2130億美元(截至2021年第三季度，今年迄今的總銷售額為1790億美元)至少10%，達到2340億美元。遠高於2019年1930億美元的水平。
儘管國內和國際資本持續流入，但目標似乎正在改變。投資者發現，強勁的非沿海市場比以往任何時候都更容易接受，而且越來越傾向於青睞符合ESG資產，尤其是歐洲投資者。
聯邦住房金融局(FHFA)為房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)制定了2022年多戶型購房總額上限為780億美元（融資額度），較2021年增加11.4%。充裕的流動性將促進強勁的價值增長。此外，我們預計，瞄準多戶型公寓資產的外資將大規模湧入。多戶型公寓資本市場資金充裕，包括傳統的貸款來源和債務基金、抵押房地產投資信託基金(REITS)等另類貸款機構，將進一步穩定，甚至可能壓縮利率上限——即使利率上升。
2022年投資策略
與以往一樣，多戶型公寓投資策略依賴於風險與回報之間的平衡。在城市地區，尤其是一線門戶城市，A類資產提供了巨大的機會。這些市場在大流行導致的經濟衰退期間遭受重創，但在中短期內前景最為樂觀。然而，在新的國內移民格局下，它們也存在一些下行風險。
低風險、低迴報的市場包括受疫情影響較小的強勁的二級市場。與門戶市場相比，預計亞特蘭大、達拉斯、丹佛和費城等市場的收入和升值回報將較為溫和，投資回報前景也相對穩定。
市場強監管——尤其是那些有新的或擬議有租金管制的市場——限制了租金增長帶來的收入機會，並需要更高的運營效率來推動淨運營收入(NOI)。
澳加美聯銳評
根據全球領先的商業房地產諮詢公司Newmark提供的資料：
美國多戶型公寓已經升至國際投資者的首選
在目前全球大放水的背景下，可以考慮加大配置能夠有效對抗通脹的資產。鑑於多戶型公寓租賃按年計價，公寓被視為一種極其有效的通脹對沖資產，這是一個極具吸引力的投資特徵。
據全美著名房地產研究機構Yardi Matrix釋出的報告顯示，疫情期間，全美多戶型公寓需求依舊旺盛。早在2008年次貸危機時，多戶型公寓就已經展示了它的韌性。
美國的住房擁有率大約為65%，對於沒有自有房的35%，租房是剛需，幾乎不受疫情的影響。民眾在疫情期間會盡量避免搬家。如果租約到期，大家通常會選擇續租。
2021年9月，全美平均入住率再次提高10個基點達到95.9%，這是Yardi歷史資料第一次。
租金要價比2020年9月也增長11.4%再次破紀錄，達到平均$1558/月的歷史高點。
據美國房地產經紀人協會（NAR）釋出的報告顯示，有限的供應量一直是租房者需求旺盛的推動因素。
過去 20 年（從 2001 年到 2020 年）的新房建造量比長期歷史水平（1968 年至 2000 年）減少了 550 萬套
