前言：

從2016年，全國房價普漲大漲，很多地方的房價幾乎在一年內，翻了一倍，隨後，全國的房價進入了四年左右的橫盤期，到2020年下半年開始，全國多個城市的房價再次暴漲了。

2020年，很多熱點城市的房價上漲幅度不小於2016年的漲幅，但是，與2016年的房價大漲普漲不同，2020年的房價上漲呈現的分化的上漲。

2016年，全國房價都在上漲，不管是一二線城市還是三四五六線城市，不管是老房子還是新房子，不管是普通住房還是豪宅，房價是全面上漲的，而2020年的房價上漲情況和之前是截然不同的，是分化的，主要是一二線城市的房價暴漲了，小城市的房價幾乎沒有上漲，甚至還有很多小城市的房價是下跌的，並且，價格暴漲的房產主要集中在一二線城市的優質房產上，而很多房產的價格上漲幅度也很有限，很多沒有學區的老破舊的房產價格，不但沒有上漲，甚至還有部分的下跌。

這幾年的房產價格的漲跌是分化的，網路上也有很多有關買房的建議，有關老破舊房產的討論特別多，基本上所有的房產分析人士，都不建議購買老破舊的二手房，當然了，我也屢次強調，儘量不要買入房齡較老的二手房。

那麼，老破舊的二手房到底能不能買呢？老破舊的二手房，到底有啥優點，到底有啥缺點呢？

老破舊二手房的優點如下：

第一，地理位置好。一二線城市的老破舊二手房，基本都是以前老城區的房產，都是早期開發的房改房，商品房，或者單位集資房，這些老房子的地理位置都比較好，周邊的相關配套都是非常完善的，比如說學校，商業，醫院，交通等等，這些成熟的配套，是很多新房都不具備的，生活非常便利。

第二，生活成本低。老破舊的物業費，停車費都比較便宜，房屋的居住成本是遠低於新房。

第三，老房子的得房率很高。房齡較大的老房子，基本上都是多層住房，這些老房子的贈送面積比較大，公攤面積很小，甚至很多福利房，不但沒有公攤，房屋的實際使用面積還大於產證面積。

第四，容積率很低。老破舊的小區，基本上都是多層住房，小區的樓間距一般都比較大，容積率很低，房屋的採光和通風條件都很好，就算是一樓的房子，多數情況下，採光都沒有太大的影響。

第五，價格便宜。從2016年的房價大漲之後，老破舊的房產價格就沒有太大的漲幅了，或者說漲幅遠遠小於新房或者次新房的價格，很多城市的老破舊房產價格基本沒有太大的變化，相較於現在新房或者次新房的價格，房子的均價和總價都很低。

老破舊的房產不是一無是處，說完老破舊房產的優點，再來說一說老破舊房產的缺點。

老破舊房產的缺點如下：

第一，環境較差。老破舊的小區，物業管理一般都是比較欠缺的，甚至很多老破舊的小區是敞開式的小區，沒有物業服務，所以，在物業管理欠缺或者沒有物業管理的情況下，這些老破舊的小區環境都比較差，比較混亂。

第二，戶型不符合現在人的生活。相信見過老破舊房產的人都知道，老破舊房子的客廳，很多都是暗廳，陽臺一般都在臥室裡；衛生間一般都不是乾溼分離的；一般不是南北通透的，房間大，客廳小等等，都屬於戶型的缺陷。

第三，房齡老化。因為房齡較老，小區的設計過時了，存在很多不合理的地方，並且，隨著房齡的老化，管道，電路等等都老化了，存在較多的安全隱患。

第四，沒有電梯。多層的老破舊房子，都是沒有電梯的房子，對於居住在高樓層的住戶來說，上下樓非常不方便。

第五，停車難。老破舊的小區在設計時，根本就沒有考慮到車輛的問題，十幾二十年前，車輛是很少的，而現在的車輛保有量太高了，老破舊小區的停車難問題，不可能會有根本性的解決方案。

第六，升值空間小。特別是近期的房價上漲，老破舊的房產價格上漲幅度很小，未來隨著房齡的進一步老化，升值空間會更小，甚至不但不會升值，還是貶值。

總結：

老破舊的房子，有很多缺點，同時也有很多優點，從純粹的投資角度來看，老破舊肯定不是很好的投資性房產，但是，從居住的便利性來看，也並不是一無是處的，以上純粹是就事論事。

隨著2021年全國老破舊小區改造的實施，特別是老破舊小區的電梯安裝，解決了老破舊最大的上下樓難的問題，未來的老破舊小區會越來越好的。

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