原創 劉曉博
一位大佬的言論，把今天的地產股嚇癱了！
上圖是今天A股跌幅最大的15個行業板塊，房地產名列第三，跌了2.82%。
下圖是A股裡房地產股的跌幅排行榜：
下圖則是港股裡的地產股跌幅榜：
不少保險公司重倉地產，所以A股中這個板塊跌了2.8%。
跟房地產千絲萬縷聯絡的銀行股板塊，跌了1.94%。
而當地產、保險、銀行一起跌的時候，大盤自然就扛不住了。上證指數今天跌了34個點，接近1%。
這位大佬，就是萬科的掌門人鬱亮。他2月11日在萬科集團2022年會上的“總結髮言”，在剛剛過去的週末流傳出來，並被媒體廣泛報道。
大概有以下內容：
1、房地產行業到了黑鐵時代。
2、行業進入縮表出清階段。對房地產業來說，縮表出清就是去金融化。去金融化是一個必然趨勢，也是痛苦的過程。
3、今年是背水一戰的一年，如何理解背水一戰？就是要麼死、要麼活，沒有中間狀態。不要再心存幻想，必須要快速、堅決出清。縮表出清對於我們來說，就是一場生死之戰。
4、房地產發展新模式是“一箇中心，三個基本點”。一箇中心，就是解決老百姓居住問題。三個基本點，分別是房住不炒、租購併舉和人—地—房的匹配。還有兩個重大變化。市場分化會越來越明顯、行業規模開始萎縮。
5、當前最主要的八個字是“節衣縮食、戰時氛圍”。只能以輸贏論英雄，只能從打贏仗的隊伍裡面選拔幹部。管理人員都要全部下沉，身先士卒。集團已經取消原集團合夥人的層級，所有原集團合夥人全部下沉到所在單位。
6、省吃儉用，減少浪費，營造節衣縮食的戰時氛圍。我助理給我定機票的時候是不會買頭等艙的，如果有時間接近的航班也會哪班便宜買哪班。
7、今年大家的收入肯定是大幅下調，包括我們的福利、補貼等等，要跟黑鐵時代相適應。
8、面對10%左右微利的行業，我們需要流程再造。房地產過去每個環節都可以外包，每個環節外包出去之後我們還能賺錢，今天還能做到嗎？所有的工作都假手於人，每個人都要賺10%，我們肯定沒錢賺，所以我們要流程再造。黑鐵時代了，我們自己不幹誰幹？
9、萬科要做專業高手、全能冠軍、長跑勝將。靠一招鮮吃天下的時代已經結束了。現在要開發、經營、服務並重，這也是萬科新的鐵人三項。
如果你熟悉房地產，看完上述觀點之後，一定會想起2018年9月萬科在深圳大梅沙的那次會議，以及著名的“活下去”的口號。
這個口號在當時引起了軒然大波，不少人指責鬱亮危言聳聽。
在經歷了恆大、華夏幸福等一系列房產巨頭的危機之後，再回過頭來看鬱亮的“活下去”，不少人佩服他的先知先覺。
不過，在2017年、2018年前後，認為中國的大房企即將出事，這種觀點並不鮮見。我搜出了我2017年12月寫的一篇，對2018年樓市的12大預測文章，裡面就如下判斷：
只不過，同樣的觀點由行業大佬說出來，影響就要大很多。
該怎樣看鬱亮“黑鐵時代”的判斷？
用金屬比喻行業的發展階段，大家預設的是四階段論：黃金—白銀—青銅—黑鐵。
大概在2014年6月，鬱亮寫了一篇“我國樓市進入白銀時代”的文章，被人民網等媒體轉載。
當時的背景是樓市非常低迷，“崩盤論”盛行。所以鬱亮的文章，有鼓勵士氣的含義。他的觀點是：
房地產行業已經度過了最黃金的歲月，但也絕不是就要撞上冰山的泰坦尼克號。只不過，人人彎腰就可以撿到黃金的時代結束了，房地產行業進入了白銀時代。
雖然不再是人人彎腰就可以撿到黃金的時代，但白銀仍然是貴金屬。
從2014年至今才8年，鬱亮就直接跳過了“青銅時代”，給房地產行業了一個“差評”！
這個判斷，以及“節衣縮食、戰時氛圍”、“背水一戰”等表述，讓今天的地產股嚇得腿軟了。
更好玩的是：萬科的A股，今天也被投資者們“做”出了一個4.44%的跌幅，來回應鬱亮的“生死之年”。
萬科在香港上市的H股，大跌了超過6%！
進入農曆虎年之後的前幾個交易日，房地產板塊走勢是相當不錯的。樓市的基本面看不到任何利空，反而有很多利好：
樓盤預售資金監管政策有所放鬆；廣義貨幣M2同比增速強勁反彈；惠州、蘇州等多個城市房貸利率出現了超過80、甚至100個基點的大幅降息；部分城市公積金貸款政策有所放鬆……
鬱亮是否又“危言聳聽”了？
我們不妨看一下2022年1月萬科的銷售資料：
再看一下2021年1月的資料：
今年同期銷售額，只有去年的一半不到。這其中有春節不同步的因素，但主要還是因為樓市偏冷。
上圖是主要房企2022年1月的銷售情況，大幅下滑是普遍的。
所以，雖然樓市政策底已經出現，整體上的寬貨幣也在變成寬信用，但對於房企來說，感知的溫度仍然是冰冷的。
因此，鬱亮說“黑鐵時代”是不過分的，適用範圍是房企角度。
但對於樓市來說，我認為還有“青銅時代”，這是從正常購房者、或者大中城市樓市角度來說的。
在北京、上海，樓市出現了啟動的跡象。弄不好，京滬可能會在今年上半年要加碼樓市調控，而不是繼續放鬆！
從城鎮化率角度看，每年1%的城鎮化增速，還能維持10年左右。所以，整體房地產市場不是“黑鐵時代”。
房企內部則不一樣，的確很多房企面臨生死。
我不喜歡“縮表”這個說法，太金融化了，就好比有人愛把股票稱為“籌碼”一樣。
中國房地產行業需要的是去槓桿、去產能。“縮表”和“擴表”還是留給央行用比較合適。
去槓桿、去產能當然是痛苦的。對於房企來說，去槓桿就需要賣專案，需要壯士斷臂；去產能，需要做縮小企業規模、裁員。
但這是沒有辦法的事情。
中國新房市場每年17億到18億平方米的銷售量，就是頂部。過去幾年，一直圍繞這個頂部運轉。未來可能還會下降到15億、14億平方米。
去年下半年之前，每個房企、每年的目標都是擴張性的，這當然無法持續。當蛋糕無法繼續做大的時候，只能讓一批企業、一批人離場。
沒有人願意主動認輸，只能透過最殘酷方式對決！
所以，房企的黑鐵時代到來了。
不過，能主動順應時代之變，真正擁有“管理紅利”的企業還是有未來的。這種殘酷的淘汰戰，對優秀企業反而有利。
另外，政策就是用來調控“主流預期”的，當大家都偏向悲觀（或者樂觀）的時候，政策就會繼續發力，讓這種預期落空。
