大家好，今天我們講一下老破房，在交房的那一刻起，房子就開始無法避免的老化，未來建築更新迭代的速度可能會越來越快。所以咱們把房子買到手的那一刻起，就要考慮這個樓盤未來接盤的人會不會介意。今天我們就講幾點關於老破房的分析。
第一，當前中國的住房升級主戰場是在房價相對便宜的三、四、五線城市或者縣城，而一線或某些房價比較貴的二線城市，因為房價太高，換改善房對於大多數人來講難度相對較大，而小城市、小縣城房價低好幾倍，雖然平均收入也低，但總體而言，換新房的成本或代價會小很多。而且小城市是熟人社會，圈子就那麼大，誰住的房子好，或者說誰住的差，在小圈子社會里大家會更介意。所以小城市如果有條件儘量買相對新一些的樓盤，這樣住幾年賣的時候，流動性不至於會差到賣不動。而房價越高的城市，大家買房越不矯情，因為有的住就不錯了。所以年份長一點，根本不是事。比如像北京一半以上的交易都是老破小，所以在房價貴的城市，資金不太充裕的時候，可以買相對老一些的房子。還有像長沙、重慶、武漢這種暫時還不算太貴。但是這些城市屬於強省會或者直轄市，這種高級別的城市。這種城市早晚有一天會迴歸到一個較高價位的房價，所以可以適當買老一些的，比如 10 年甚至更長年份的一些樓盤都是可以考慮的。對了，但是重慶相對比較特殊，因為重慶的酸雨相對較多，所以容易被腐蝕，所以建議還是相對買一些新一點的盤子，最好不要超過 15 年。
第二個，無論是幾線城市，同地段老破房漲幅基本是要弱於新房的或者是次新房。這個是事實，除非有特殊資源，比如說有頂級學區，但是不代表老破房一定不能買。因為市中心老破房比郊區新房漲幅高的例子也是比比皆是。所以要看是什麼樣的老破房。
第三，無論是市區還是郊區，都不建議買 110 平以上的老破大，因為大家有買這個的錢，大多人會選擇寧可買小一點遠一點，但是新一點的樓盤，所以未來接盤的人會越來越少，保值性也就意味著越來越差。
第四，非市中心區域的老破也不太建議買，哪怕是兩個中心夾著的非中心地帶老破也不建議，未來接盤人群也會越來越少。
第五個，那種過道本身寬度就不富裕，然後常年的一側或者兩側還停滿了車，所留寬度還不足 3 米的老破社群也儘量別買。因為這種道一旦有需要救援，比如說起火了，消防車進都進不去。
第六個就是那種老破社群，完全沒有大門或者是沒有道閘，所有社群以外的人都可以在裡面隨意停車，這種要儘可能迴避，未來私家車擁有比例會越來越高。這種社群晚上根本沒法停車，讓有車一族購買的心理障礙會越來越高，教育量未來會越來越少，那麼房價的保值性也必然會越來越差。
第七，那種直接就是磚牆或者是沒有保溫層的老破儘量迴避，實在不懂有沒有保溫層，咱們買之前哪怕花個一兩百找個泥瓦工過來幫你看一眼。沒有保溫層的房子，未來的年輕人購買的機率真的是極低，或者說現在大家生活條件越來越好，這種房子買的人會越來越少。
第八，那種戶型合理一些，牆面也沒那麼破，好歹有個大門道閘和一些綠化的。在老破房裡還算相對不錯的老破房。這種老破房和周邊的次新樓盤房價差多少才算合理？一線城市其價差要超過30%。旁邊次新盤的如果說賣 1 萬，他賣 7000 左右，咱們就能接受。二線城市價差要超過35%。三線及以下城市要超過 40% 以上，這樣未來出手才大機率不會太吃虧。而那些剛才說的那種外面車輛可以隨意停，沒有任何綠化，周邊也都是看起來破破爛爛的，外觀看起來不光老而且還髒兮兮的那種。
你一定見過這種老破，在上面我們所講的折價基礎上再加 10% 到 15% 的價差才可以入手。當然就算您買，大機率也是暫時囊中羞澀。因為就算以這個價差買到手，長期來看漲幅還是趕不上次新樓盤，但至少將來有錢換新房的時候賣出這套房也不至於虧太多。
第九，房齡超過 20 年，沒有辦法做公積金貸款的房子，是不是要額外注意？實話告訴大家這方面影響不大，因為畢竟大多數人是不交公積金的，影響因素主要還是破舊的本身。
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