原創 顧問君 北京樓盤測評 2021-12-24 17:39

盤點2021年北京樓市成交情況，你會發現一個很有意思的現象：城區賣不過郊區。

這個郊區並不是五環外的概念，而是房企一直不重視的延慶、密雲等遠郊區。2021年1-11月份，北京城區的朝陽區、通州、大興區的新盤並不好賣，而密雲和延慶的專案卻賣得不錯。尤其密雲，1-11月份的網籤超過3000套，比2020年翻了一番。旭輝、首開、住總在密雲的國祥府專案也取得了不錯的銷售成績。

而住總另闢蹊徑，在延慶開發了一個專案：山瀾闕府。據說也是叫好又叫座。

當地人認可的位置

說到延慶，大家可能第一想到的是龍慶峽冰燈，那是“80後”兒時記憶的一部分。彼時，每到“數九”寒天，總想著去龍慶峽看冰燈，滑冰滑梯。

1個多小時的車程，讓兒時的顧問君很羨慕家在延慶的同學（那時候就知道玩）。

可如今，顧問君小時候家在延慶的同學多數都將家搬進城裡，而留在延慶的，不是從政（機關事業單位）就是從商（自己做個小買賣）。

用他們的話說：延慶是延慶人的延慶。

正因為延慶的房地產市場是內生需求，因此專案位置很重要。山瀾闕府位於延慶城區中心的南部板塊，延慶二中南側，迎賓環島西北側。

延慶以媯水河為界，北側城區房價更高，南側城區相對便宜，而迎賓環島在當地人心中是延慶城區的界限，出了迎賓環島的專案就是郊區盤了。山瀾闕府的地理位置對於延慶當地人對來說沒有什麼抗性。

我們再看看延慶區域供給和專案體量。2021年第一批次集中供地，延慶只有山瀾闕府這一塊住宅地，建築面積約3.2萬平米。追溯上一波住宅專案推盤，要到2019年。

彼時開盤的專案中，位於延慶城區北部板塊的樾熙府如今尾盤已經不多，迎賓環島外的兩個專案去化略慢，約剩大幾百餘套房源，而山瀾闕府的房源只有192套。

192套的房源對於2020年全年約600套網籤，今年1-11月延慶網籤已突破600套的延慶市場來說，去化壓力不大，因此住總拿該地塊時十分堅決。

堅決做改善產品

從北京市分割槽GDP和人口資料來看， 2020年延慶區地區生產總值約194.4億元，常住人口約34.5萬人。由於延慶距離北京市中心較遠，在這樣的區域盤很難吸附到內城客戶，很少有年輕人會選擇來延慶打工，於是專案有了一個明顯的標籤：沒有剛需。

沒有剛需這個說法，可能有點過於絕對，但現實就是延慶當地青年在內城打工的，普遍選擇留在內城置業，而在延慶當地工作的，家中都有房子，再買房（即便是婚房）也很容易獲得父母的支援。

所以，山瀾闕府專案產品定位為純改善盤，產品為138平米四室、168平米四室、188平米四室，主打延慶本地人的改善需求（國祥雲著在密雲也是這麼做的）。

據說，延慶當地人手中的房子多是沒有電梯的老洋房，而且還以中小戶型居多，這批客戶換房更注重居住品質。因此，山瀾闕府的產品定位為大戶型和高配置的改善產品，對味當地需求。

2021年，集中供地政策下的北京樓市持續內卷，此前朝陽出現兩波“三兄弟”專案同區域競爭的局面，以至於第三批次集中供地朝陽東壩“三兄弟”地塊出現時，只有京投發展一家報名，管莊02地塊還出現了因合作拿地房企遲交保證金流拍的狀況。反倒是門頭溝、房山地塊更受到房企青睞，需要透過競拍確定歸屬。

郊區盤如何做到精準定位？

今年一批次集中供地的延慶南菜園地塊，也就是住總·山瀾闕府專案可作樣本參考。