A股上市房企業績預告逐漸出爐。Choice資料顯示，截至2022年2月14日，A股共有64家房企披露了2021年業績預告；其中27家房企淨利潤可能出現下滑，佔比42.2%。
儘管目前業績預增率仍然保持相對樂觀的水平，但在預虧名單中有相當數量的企業出現了首次年報預虧的情況。其業績情況不免讓人心生憂慮。
具體來看，目前首次預虧的房企有中天金融、美好置業、陽光城、泛海控股、世聯行、南國置業、冠城大通、宋都股份、華夏幸福、藍光發展和華遠地產。
其中華夏幸福預虧數額最大，達到331億元至391億元；2021年年中出現公開債務違約的藍光發展，全年預計虧損120.37億元；2000億量級規模房企陽光城集團預虧45億元-58億元；地產金融雙驅動的泛海控股預虧90億元-110億元。
那麼造成這些頭部房企大規模業績滑鐵盧的原因是什麼？整體來看，目前房企的虧損大致可以分成三類，第一類是由於成本不斷上升（包括前期拿地成本過高，以及去化難度增加導致銷售費用偏高）導致淨利潤持續減少，甚至出現虧損；第二類是受市場及公司流動性影響，2021年度竣工專案數量減少，物業出租率下滑；第三類則是在財務層面出於保守預估，針對自持性資產等計提了較大的減值準備，這類房企相對較少。
天風證券地產分析師劉康認為，近一半房企出現虧損，主要是受行業環境影響。回顧2021年，房地產行業依然處於嚴格調控中，銀行涉房貸款受到集中度調控，房企融資渠道進一步收緊，且較多房企發生了信用風險事件，下半年市場遇冷，各房企均面臨不同程度的銷售壓力。
大面積房企出現虧損，一方面在於行業信心尚未完全恢復，購房者觀望情緒較濃，導致銷售端表現不佳，同時受到疫情等因素影響，導致房企成本增加；另一方面，“三道紅線”、房貸集中度管理等制度下，房企資金壓力增大，為了加速銷售回款，房企以價換量，盈利空間被壓縮，甚至出現虧損。
事實上，上述行業的現狀或許也將在2022年進行延續。國際評級機構穆迪亦在近日釋出的報告中稱，預計2022年中國房地產開發商的全國合約銷售額將下降5％-10％。中指院1月份房地產成交資料顯示，2022年1月，29個重點城市新房整體成交1429萬平方米，環比下降37%，同比下降46%。2022年1月，TOP100房企銷售額同比下降23.1%。
就算是長期以來的優等生萬科，也在今年2月喊出地產“黑鐵時代”，稱今年外部環境的一個特徵是行業進入縮表出清階段。鬱亮在公司年會上更是用了“非生即死”這樣一個極端表達來為2022年的萬科定調。
分析人士認為，鬱亮的觀點意味著地產圈內卷可能將進一步加劇，在“穩地價、穩房價、穩預期”的長期目標之下，房地產市場分化將越來越明顯，行業規模開始萎縮。在這樣的環境下，分化出來的“上方房企”會迴歸主業，增加自身的服務屬性，而對於“下方房企”來說，出清、合併或許是唯一出路。
值得注意的是，有業內人士透露，在萬科年會之後，已有房企準備效仿萬科，建立“黑鐵時代”的新錨定點。然而2022地產市場最終走向如何，或許還需進一步觀察。（中宏數城財經分析師 王新程）
