2021年，房地產遭受了前所未有的危機，房價也不再像以前一樣如此堅挺了，不少城市的房價已經開啟了下跌態勢，究竟是為什麼？
有人可能說是因為調控的問題。實際上，我們仔細思考一下，僅僅是調控導致的房地產出現這麼大的危機嗎？
顯然不是！
從2010年以來，國內房地產市場實現了長達10多年的大牛市，房價的上漲速度也是驚人的。以深圳的房價為例，不少小區的房價從2010年以來實現了接近10倍的漲幅，試問還有什麼投資品能夠帶來如此大的財富效應。
但這些都是表象，是市場呈現出來的結果。目前這個市場上很多人喜歡以結果推導結果，最典型的例子就是未來房價之所以還會繼續上漲的原因是過去房價一直在漲。雖然這個例子聽起來很荒謬，但是市場上不少人是信了。
還有一種論調認為房價還要繼續上漲的理由是，未來貨幣還是呈現擴張態勢，房價必然會漲。從這個點出發來看房價的人應該還是有點專業知識，但如果僅僅從這個點來看，就有點盲人摸象了，以偏概全。貨幣與信貸擴張必然帶來房價的上漲，也可能是股票上漲，也可能是其他大類資產價格的上漲。
那麼我們再回到最初的問題，過去10多年裡，國內的房價持續上漲的因素究竟是什麼？
我認為，這個原因不是單一，而是複合的，也是複雜的。過去房價的上漲是由經濟增長、住房供需不平衡、人口（增長與流動）紅利、貨幣與信貸擴張、心理預期等多樣因素共振才實現房價如此長週期的上漲。這些因素單獨拿出來，大家或許都很清楚很明白，但很多人卻不願意放在一起來看。
如果過去房價的上漲是由這些因素共振實現的，那麼如何去判斷房價未來的走勢，是不是也應該從這幾個因素綜合來看？
經濟增長方面，未來十年國內的經濟增速不可能再像過去十年一樣高速增長的。大家或許感受到、或看到一些新聞報告，國內經濟增長的壓力在最近幾年明顯增大。
人口紅利方面，“七普”的資料出來之後，讓大家已經感到隱隱不安了，中國步入老齡化或許比想象中要快，所以“三胎”旋即出臺。顯然，人口紅利在消退。
住房供需方面，經過過去20年的大建設、大開發，國內住房整體早已實現供需平衡，目前只有極少數城市存在結構化的供不應求。但從經濟學理論來看，國內的房價也難以上漲了。
貨幣與信貸方面，首先我們不能非常篤定未來的貨幣與信貸就一定呈現擴張態勢。即便整體是擴張的，那也是會呈現週期性的。另外，目前的導向是將資金引流到實體經濟裡。
最後說說心理因素。房價能夠在短時間內上漲這麼快，心理因素起到一定作用。由於房價的上漲，導致一些購房者會認為房價“只漲不跌”，這種心理預期的加強導致大家跑步入市。但是心理預期這東西是最脆弱的。隨著部分城市房價的下跌，以及法拍房的增加，這種房價“只漲不跌”的共識在逐漸瓦解，心理預期就會崩塌。
逐條地去剖析房價漲跌的因素，你還會堅持認為房價會繼續上漲？
