| PART 1 |
按照第七次全國人口普查資料顯示，目前我國的城鎮常住人口為90199萬人，佔總人口比重為63.89%。
而參照國際經驗，一個國家的城鎮化率位於30%至70%的區間時，一般發展增速會處於較快水平。
中國當前恰好處於這一資料區間內。
城鎮化的過程也賦予了樓市、房地產業巨大的內生力，對中國樓市起到極其重要的根本支撐。
由於產業升級的驅動，農業人口逐漸向承載工業、和服務業等高附加值現代產業集聚的城鎮流入，就此催生出了大量新增城鎮住房需求，創造了房地產業的繁榮。
也因為長期以來，產業、社會資源富集的大城市住宅用地供給不足，客觀造成了大城市長時間出現住房的供需失衡。
進一步加速推高了大城市房價，加大中小城市的房價差。
所以在很大程度上，人口向大城市流動的過程是城鎮、大城市樓市繁榮，和房價持續上漲的基本。
城鎮化率又是後續城鎮能夠承接人口多寡的核心指標，故此指標對樓市具有非凡的意義。
根據官方給出的63.89%城鎮化率，中國的樓市自然還處於壯年期，樓市也應該還有較長時間的全面繁榮。
但近年的樓市狀態和表現似乎與此資料相悖。
| PART 2 |
廣大的中小城市的房價自上一輪棚改、去庫存後，2018年以來已經連續縮量縮價。
與大城市房價，尤其是頭部大城市的房價表現持續背離。
中小城市房價與大城市房價，在近年事實上也走出了一條K型走勢，兩者間的樓市活躍度、房價表現分道揚鑣。
那麼最終還是指向了城鎮化率資料的有效性。
如果真的還有強勁的進城需求，那麼中小城市樓市表現一定就是穩健的，不至於和大城市分化太過劇烈，但現實就是如此。
為此，借春節返鄉契機，我做了一個小小的調查。
調查物件為中部某欠發達省份的普通農村原生居民，經過簡單的詢問，並結合個人多年的觀察。
在這個具有相當代表性的中部小城市，農村家庭受改善生活、就業地變換、以及下一輩的婚戀關係所需，他們的實際城鎮購房率基本接近了80%，甚至更高。
就業構成更是壓倒性的以外出發達地區務工、做生意為主，整體留村率滿打滿算不會超過30%。
且這不到30%的留村人口比例中，大部分為喪失或接近喪失勞動力、不能繼續城鎮化的老年人。
以及部分留守兒童，加上一些小比例做本地小生意的就業人口。
可以說，在這個中部小城市鄉村，農村勞動力基本能走則走，城鎮化基本接近極限，繼續城鎮化的空間已然不大。
剩下的人口也幾乎不可能繼續城鎮化，直到留村老年人離世，這類農村的最終結局大機率就是湮滅於時代。
以小見大，在祖國的中部，或者發展階段在全國平均線以上的區域，實際城鎮化率可能明顯超出了官方給出的資料。
結合前文調查高達80%以上的農村家庭城鎮購房比例，中小城市房價不振的原因基本呼之欲出。
這些中小城市能夠吸納的購房需求，恐怕已經來到了城鎮化尾聲應有的水平。
所以這也是為什麼我們常常呼籲，有條件的情況下儘量去往大城市的根本原因之一。
絕大部分小城市的房價大機率再也漲不上去了，房住不炒將是這類小城市的樓市主旋律。
它們的房價分化程序相比大城市也要來得更快。
| PART 3 |
小城市固然還能吃到的城鎮化紅利不足，但畢竟存量還在，既然存量還在就必然存在存量需求。
未來小城市的住房需求基本可以明確就是改善，老換新，小換大，或教育資源遷移驅動城鎮化的繼續深化。
比較明顯的跡象便是，小城市老城優質教育資源搬遷至新城區的普遍現象。
小城的核心資源是教育資源，依賴其上的人口必然隨教育資源的轉移而轉移。
如此一來，繼續啟用小城市的存量需求轉移，沒有需求就創造需求。
可以預見到，在城鎮化接近尾聲的小城市，分化驅動下，只有核心地段的優質次新才能擁有相對較強的市場競爭力。
但就算如此，緩慢喪失流動性也恐怕是它們的最終歸宿。
實際城鎮化率高是不是也意味著大城市、及大城市的樓市也將就此偃旗息鼓？
答案並非如此簡單。
未來的城鎮化大機率將走向全面二次城市化的程序——小城市人口轉移至大城市。
| PART 4 |
根據先發的發達國家的經驗，在國家城鎮化率極高的情況下，核心城市依舊在緩慢的長大。
人口持續流入核心城市的程序將長期伴隨經濟的持續發展。
就如東京都市圈，總人口近日本全國30%的情況下，人口仍然在不斷膨脹。
如此趨勢下，那麼核心大城市的住房需求在未來就還將源源不斷的流入，樓市活力強於小城市也就是註定的。
在城鎮化接近尾聲的當下，我們大機率將看見更多的強省會戰略的出現與成功。
硬幣的反面則是小城鄉村化，人口快速流失化。
小城樓市投資無效化也已成定局，至於你所在的城市還有多長的路可以走，可以結合上文自行觀察。原則上，這類小城，有條件應該加速遠離。
人在哪裡，家就在哪裡，讓鄉愁化作漂浮在心中的雲，讓下一代在大城市沒有鄉愁。
我們也應該再次聚焦大城市，順應時代，凝聚資產，跟上時代的滾滾洪流。
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文/荊軻 編輯/荊軻
