近日來，房地產銷售、融資等層面正逐步回暖，調動資源、盤活資金優先保復工、保交付成為房企的共識。
2月6日，中國恆大集團（以下簡稱“恆大”）董事局主席許家印在新年動員大會上表示，“2022年我們要保交樓約7000萬平方米、約60萬套的目標，這相當於集團所有保交樓專案中有近50%要在今年完成交付，所以說任務艱鉅、困難重重。”
此外，中國奧園集團股份有限公司（以下簡稱“中國奧園”）、佳兆業集團控股有限公司（以下簡稱“佳兆業”）、 花樣年控股集團有限公司（以下簡稱“花樣年”）等房企在此前明確提出保交付目標，部分企業通過出讓專案、出售資產或出售多元化業務的方式補足資金缺口。
值得留意的是，為確保專案按時交付，以及避免觸發房企流動性危機，目前各城市預售資金監管“因城施策”更為精細化。如廣州、成都的預售資金新規略有放鬆，降低房企預收款的留存比例，提高預售資金支取比例上限，為房企紓困以保證專案交付。
近日有訊息稱，全國性的商品房預售資金監督管理辦法或將制定出臺。據瞭解，該管理辦法將明確，當賬戶內資金達到監管額度後，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。該項新政無疑將提高商品房預售資金使用靈活性，促進行業基本面的改善和信心的提振。
住建部：堅決處置逾期交付風險
“春節後，我們首先要迅速啟動保交樓專案的全面開工，到3月底的時候，包括北方嚴寒地區在內，要達到80%-90%的保交樓專案全面工效達標。”許家印在《保交樓是恆大關鍵之戰，我們必戰必勝》的發言中強調，要認識到復工復產保交樓的艱鉅性和重要性。
根據許家印的說法，恆大目前還有近800億元的銷售未回款，以及近900億元的保交樓可售貨值，這加起來的1700億元就是完成保交樓專案的資金基礎。今年保交樓專案復工復產的資金，首先就是來自500億元預售監管資金。
不止恆大，陷入危機的房企紛紛扛起保交付的大旗，在“自救”走出困境的同時，向市場釋放積極應對的訊號。據中國奧園透露，春節後，公司在全國各地的專案將迎來複工高潮，在3月20日之前，中國奧園將保證逾130個專案全面復工。
受資金流動性困難影響的佳兆業，也在積極實現“保交付、保財富和剛兌、保工程款支付、保員工工資”的承諾。據悉，截至去年12月底，佳兆業全年交付43個專案，約3.3萬套房，這是佳兆業成立以來最大的年交付量。
在融資端，保交樓的相關融資也獲得了投資者支援。1月27日，萬科企業股份有限公司釋出公告稱，公司完成發行2022年度第一中期票據，發行金額30億元，募集資金擬用於萬科旗下5個住宅專案的建設開發。
為保交付，政府、企業、金融機構等多方面共同努力，促進風險平穩化解。1 月 20 日，全國住房和城鄉建設工作會議明確了2022年的重點發力方向，要堅決有力處置個別頭部房地產企業專案逾期交付風險，首次強調“增信心、防風險、穩增長”。
2021年下半年以來，隨著房地產出險企業增多，遭遇流動性問題的房企在建專案預售資金監管成為各方關注的焦點，各地加強商品房預售資金監管。強監管內容主要包括升級資金監管範圍、提高監管比例、提高支取節點要求等。
例如，重慶取消了此前預售資金首付款監管比例的核減規定，現全部按照之前的最高標準納入監管的首付款按照預售總額的35%確定；西安則要求商品房預售資金應全部直接存入專用監管賬戶，完成主體結構驗收前，累計申請使用資金額度不得超過重點監管資金總額的50%。
貝殼研究院分析指出，監管層強調“防風險”和“防範專案逾期交付風險”， 明確把防風險擺在更加突出的位置。不過部分城市預售資金監管十分嚴格，房企難以動用，導致有的房企賬上有百億資金，卻無法償還幾億美元債券。保持房企資金的適度流動性是引領行業走出低谷的重要措施。
預售資金監管“因城施策”
事實上，關於地產預售資金，政策管控並未“一刀切”，而是因城施策，緊中有松。尤其是近來，預售監管暖風頻吹，有城市放鬆規則，紓困房企以保證專案按時按質交付。這對於資金鍊緊繃的房企來說，無疑是重大的利好訊息。
1月18日，煙臺市住建局網站披露檔案稱，對信用等級為AAA和AA級開發企業的商品房預售資金監管留存比例分別降低5和3個百分點。上述3%-5%的預售資金監管解除後，須優先用於農民工工資支付。
廣東於2021年12月20日起施行《廣州市房屋交易監督管理辦法》。記者留意到，《辦法》對預售金在封頂前、封頂後、內外裝修等專案節點的留存要求，較之2014年版本的10%、5%、3%，分別降低了2%、4%、2%。
據成都市住建局2021年11月24日訊息，對於在專案主體結構工程完成四分之三以及主體結構封頂兩個節點，監管額度內預售資金支取比例上限分別提高5%；專案並聯竣工驗收備案後，監管額度內預售資金支取比例可達到95%。
此外，成都將協調金融機構增加房地產信貸投放額度，加快發放速度，保障房地產企業和剛需購房人群的合理資金需求，給予重點企業開發貸款展期、降息。
而在國家政策層面，1月11日，最高法、住建部、央行共同釋出了《關於規範人民法院保全執行措施確保商品房預售資金用於專案建設的通知》，明確法院不能隨意對預售資金監管賬戶採取保全和執行措施，要避免因為不當操作而導致施工單位工程進度款無法撥付到位，進而導致專案停工。
此外，對於工程方、材料方和裝置方需要以預售資金監管賬戶資金來支付費用的，商業銀行應當及時支付；房企提供商業銀行等金融機構出具的保函，請求釋放預售資金監管賬戶相應額度資金的，住房和城鄉建設主管部門可予以准許。
四成房企業績預告虧損
雖然新年以來房地產行業已在融資端和市場端迎來諸多利好，不過從機構披露的最新統計資料看，當下的房地產市場降溫態勢仍在持續。
根據中指研究院統計，2022年1月，TOP100房企銷售額同比下降23.1%，其中銷售額超百億房企僅有15家，較2021年同期減少14家，超五十億房企22家，較2021年同期減少31家。
億翰智庫分析認為，購房者對未來經濟總體的預期、收入的預期及房企按時交付能力的預期還不明朗，多處於觀望狀態，購房意願不強也影響了銷售表現。
實際上，大部分房企仍面臨著經營性現金流吃緊的困境。根據中指研究院最新統計顯示，截至2月8日，A股64家房企釋出業績預告，虧損27家，佔比42.2%，虧損額超過10億元的有11家。
虧損原因主要是受到行業環境的影響，2021年下半年以來房地產金融審慎管理執行收緊，房地產市場出現劇烈波動，房企銷售劇烈下滑，竣工減少，資產減值計提增加等。
去年以來，不少企業積極開拓融資渠道、出售資產，積極應對現金流承壓。此前，包括花樣年、富力等房企均有處置物業板塊的措施。
對於資產出售，許家印談到，“任何時候都不能賤賣公司資產，要注意防範資產處置過程中的漏洞問題。不能依靠賤賣資產去還債務，否則資產賤賣完了也很難還清債務。”他指出，任何專案、任何方式的合作，合作方都必須保證後續資金的投入，確保合作專案的正常開發建設，尤其是對於保交樓的專案。
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