繼恆大之後，又一家房企於年會上的內部講話於今日流出，這一次，是行業老大哥萬科。
據媒體報道，龍頭房企於1月9日在深圳萬科國際會議中心召開2022年年會，萬科集團董事局主席鬱亮在會上做了總結髮言。
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有意思的是，貓姐看了一下，鬱亮的內部發言和許老闆一樣，也是洋洋灑灑的5000多字。莫非，這是房企年會標配？
好了，搬好小板凳排排坐，看看行業老大哥萬科都說了些啥？
黑鐵時代
萬科要背水一戰
首先，鬱亮說，2022年是集團破釜沉舟、背水一戰的一年，也是一個新時代的開始。
為此，萬科還給這個全新的時代起了一個名字叫“黑鐵時代”，這也是萬科繼房地產黃金時代、白銀時代、青銅時代後的又一個新的提法。
不過，相對於黃金時代和白銀時代，房地產從青銅到黑鐵的速度是不是有點太快了，萬科能不能慢點起名，讓一眾小弟們能稍微喘口氣？！
開個玩笑，別當真。
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何謂“黑鐵時代”？鬱亮也給出瞭解釋。
外部環境的第一個特徵是行業進入縮表出清階段。
對房地產業來說，縮表出清就是去金融化。國家不允許房地產佔用過多金融資源，也不能允許居民因買房揹負了高額的債務負擔，因為這些金融資源沒有有效地支援實體經濟。去金融化是一個心然的趨勢，也是痛苦的過程。
鬱亮用戒糖來比喻這個過程。這就好比剛開始給你吃糖感覺很好，但吃多之後，堆積脂肪，等到戒糖的時候就會很痛苦。這個時候已經嚴重依賴，沒有糖吃就會萎靡不振。
國家去房地產金融化的決心有多麼堅決，過去一年多時間大家都看到了，這個不用多說。
外部環境另一個輸出是今年經濟工作會議提到的行業新發展模式。新發展模式可以概括為一箇中心，三個基本點。一箇中心，就是解決老百姓居住問題。三個基本點，分別是房住不炒、租購併舉和人—地—房的匹配。
其中，房住不炒其實是“房住”和“不炒”兩個方面。對“房子是用來住的”這個方面，要切實解決居民的合理居住需求。“不炒”是指儘管可能會放開部分購房限制，但還是不允許炒的，漲幅限制還會保留，政府也有如稅收或限制出讓等方式管控投資投機。
二是租購併舉。租購併舉固然對租賃住房是機會，但也意味著剛需購房者可以在“租”和“購”之間做選擇，會分流買房子的需求。且即使租房需求增多也對沖不了開發業務賣房子規模的下降。同時，中國很多中小城市房子便宜，供應又多。它們不需要發展租賃。
三是人、地、房之間的匹配關係可能改變。以前建設用地指標的分配和人口的分佈是不匹配的，人口流入的城市供應普遍不夠，地與房之間的關係也不匹配。比如深圳過往只有大概20%左右的住宅用地指標，而國外普遍是40%左右。
在新發展模式中，人—地—房之間的關係可能會有所改善。核心、主要城市的住房供應會增加，過去一些出於限購等原因未被滿足的改善需求未來有釋放的可能。但大家要適應行業迴歸民生屬性這個現實，不要指望價格上漲。
鬱亮說了這麼多，總結起來其實就一句話：大家別再幻想了，房價不會再大漲了！
面向黑鐵時代，鬱亮提出，2022年是集團背水一戰的一年。
“如何理解背水一戰？就是要麼死、要麼活，沒有中間狀態。”
“必須要快速、堅決出清。縮表出清對於我們來說，就是一場生死之戰。”
“節衣縮食、戰時氛圍”
2022，萬科要縮表降薪
鬱亮在年會發言中沒有總結2021年，可能是因為，2021年萬科的表現確實不怎麼好。
資料顯示，2021年，萬科累計實現合同銷售金額6277.8億元，同比2020年的7041.5億元下降10.8%，這也是萬科首次出現銷售額負增長。
同時，萬科也未能完成內部定下的7900億銷售目標，完成率甚至不足八成，這在萬科歷史上都是沒有發生過的。
此前的2月8日，萬科還公佈了1月份的銷售資料。2022年1月，萬科實現合同銷售面積210.6萬平方米，合同銷售金額356.0億元，同比分別減少47.17%、50.19%。據此推算，萬科單月銷售均價約1.69萬元/平方米，同比減少約5.72%。
連龍頭房企萬科都在悄悄降價，但依然救不了銷售下滑的頹勢，形勢如此不樂觀，也難怪鬱亮說要背水一戰。
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那麼，面對如此嚴峻的形勢，萬科打算如何應對？
鬱亮提到，目前，行業有兩個重大變化，一是市場分化會越來越明顯，二是行業規模開始萎縮。
面對市場萎縮後更加白熱化的競爭，萬科也要做相應改變。
首先是在組織結構上，鬱亮提到了四點：
一是進行一盤棋建設，面對激烈競爭，要集中資源和精力。比如投資方面，需要更高質量的投資，要由過去均勻、分散式的投資轉為向市場表現更好、團隊操盤能力得到證明的地方集約化投資。如果有些地方確實做不好，可能就要整建制撤銷，收回番號。
說白了，就是資源有限，要向市場表現好的地方傾斜。這一點，房企如是，購房者更如是。
二是面對業務此消彼長，必然要伴隨著組織適配調整。該“長”的“長”，該“消”的“消”。
三是行業到了黑鐵時代，公司的收入、福利、補貼等都要建立新的錨定點，跟黑鐵時代相適應。
鬱亮表示，行業發展到今天已經沒有足夠的金錢激勵，我們無法給出超過別人的金錢激勵，而且只為了金錢激勵的人也不適合在黑鐵時代的行業中工作。
萬科能提供的機制是事業的舞臺、發展的機會，而不是單純的給錢。
重點來了，鬱亮還說：今年大家的收入肯定是大幅下調。
苦逼的萬科員工們，準備好迎接降薪吧！
四是面對已經是10%左右微利的行業，，萬科要進行流程再造，層層轉包的方式不再可行。
“今天黑鐵時代了，我們自己不幹誰幹？”
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其次是在公司文化方面，鬱亮再度提及“節衣縮食、戰時氛圍”。
他談到，首先萬科是在背水一戰的情況下開展工作，一切工作都圍繞打仗進行，圍繞止跌回穩提升、縮表出清和“長肌肉”三項主要任務展開，與之無關的工作都放在次要位置。
第二，要強績效。只能以輸贏論英雄，只能從打贏仗的隊伍裡選拔幹部。
第三，管理人員都要全部下沉，身先士卒。
第四，在文化方面一定要紀律嚴明。紀律嚴明不只是令行禁止的問題，包括投資紀律、各項底線紀律都要牢牢堅守。
第五，省吃儉用、減少浪費、營造節表縮食的戰時氛圍。
嗯，戰時氛圍。
鬱亮透露了一個細節，他要求助理給他定機票，不買頭等艙，如果有時間接近的航班，也會哪班便宜買哪班。能省多少錢不是最重要的，但傳達的訊號很重要。
連萬科董事長都開始“節衣縮食”了，基層的地產人們就別幻想再過以前的那種好日子了吧。
最後，鬱亮說，萬科今天年會的主題是“敢拼就會贏”，要求萬科員工做專業高手、全能冠軍、長跑勝將。
額，過去半年多時間裡，崇尚“愛拼就會贏“的閩系房企，該爆雷的差不多都爆雷了。這不今天，又有一家疑似爆雷的。
龍頭萬科，國企背景，當然不會爆雷，但這個主題，是不是定得不太好？
