我是星叔，全國資深房產投資專家，你相見恨晚的買房軍師，目前已為8000人提供買房最佳解決方案。星叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！星叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
以下為“星叔房談” 微信公眾號粉絲問答精選提問
提問:星叔，目前中國人口老齡化在加劇，出生率越來越低，城鎮化程序變慢，未來，總會有一個時點，中國城鄉人口達到一個平衡值(城市不再有淨流入人口)!到那時，房價還會持續增長嗎?到那時，大家持有的房產豈不是沒有市場價值了?
回答：1.人口增量下滑，意味著全國分化行情加劇，人口淨流出的城市，房子磚頭化，人口淨流入的城市，才會有房地產。
2.城鎮化水平變慢，意味著房地產漲幅有明顯天花板，長期來看只有1.3-1.6億人口程序，誰搶得人多，誰發展就更快。
3.流動人口聚集，加速城市群發展，未來中國值得投資的城市沒那麼多，也就粵港澳、長三角、京津冀、成渝、中部都市圈和東部沿海地區這些。
4.勞動力人口下跌，對新房市場存在明顯利空，國外的經驗已經證明這點，勞動力達到頂點時，新房規模也會達到頂點，然後一起往下走低。
5.老齡化現象嚴重，家庭人口數變少，會導致部分物業配套好，帶花園小區，生活宜居的小區受到歡迎，另外小戶型也會成為以後市場的主流產品。
總的來說，樓市現象，本質上就是人口現象，人口變化會改變樓市的底層規律，以前房地產最好的黃金時代已經過去，現在是白銀10年。
提問：你好，星叔，老家武漢，杭州戶口，目前武漢2套，一套百步亭15年兩房，一套幸福灣兩房(貸70)。上海兩套，一套顧村保利葉語(滿5無貸空置)，一套楊浦同濟新村65平三房自住(17年500購入，貸220)方便小孩讀書及夫妻上下班通勤，三代同堂能住，但希望再買一套周邊新房改善質量。另外女方父母還有浦東機場鎮動遷房2套(每套市價240)可操作支配。手頭子彈80，家庭年入80。
1、處理掉除自住同濟外(為了小孩上學)的所有房產，再購入楊浦區一手小三房今後自住。
2、處理一部分武漢上海房產去杭州投資一套?
手上房產有點亂，請建議根據今後升值空間哪些該處置或者置換?謝謝
回答：你好，顧村是西北上海的標杆版塊，產業上偏弱，但有規劃，也有充裕的土地儲備可供發展，宜居指數都比較高。
顧村不會是全市領漲的最熱門板塊，但其實無論開車還是軌交，去老市中心距離並不很遠，相比西南的一些外圍板塊，反而通勤上有優勢。算是典型的城鄉結合部變市區過程中的板塊，無論如何是有一定價值的。
未來滬太路高架落成，顧村可以算是北區城鎮人民進入上海的第一站，和當年的莘莊類似，只要商業商務規劃的好，也慢慢會聚攏人氣，成為地方豪強的。
而東上海能發展起來，則需要10年左右的時間，所以浦東機場動遷房可以考慮出手置換。
同濟新村裡的同濟小學，之前是給同濟子弟讀的，後來才開始招地段生，同濟子弟應該是優先入學的。同濟新村裡普遍住的都是同濟大學第二代第三代子弟，生源不錯。孩子有學區需求可以繼續保留。
武漢可以出手一套換杭州。楊浦改善可以關注東外灘，未來楊浦區的商務中心，相對來說會有一些期待。上海買房建議，詳見知識星球內部。
提問: 星叔，你好！我在湖南湘西自治州吉首市購買了一套碧桂園的精品房，總價80w＋，一次性付清，還未入住。在吉首市的高新區用公積金貸款買了一套小學＋初中的雙學區房，下個月交房，可手頭已經沒有存款用於裝修了。目前自己在鄉鎮工作，調入本縣城的機會大，調入吉首市只能看政策，個人能力和運氣了。所以我在想要不要賣掉其中一套，換回現金，如果以後只能調到縣城工作，再在縣城買一套自住。但目前吉首市的房價處在低迷狀態，如果賣掉碧桂園的房子，初步估計會虧十來萬，學區房則不會。所以本人非常糾結，是賣，還是留，如果賣，賣哪一套。期待星叔的建議，謝謝！
回答：我之前就分析過，小城市樓市已經很瀕臨危險的邊緣，尤其那些人口大量流出的地方，很可能要變成第二鶴崗。即便有短暫的上漲，也是房價處於最後的瘋狂。
目前某些區縣房價的上漲是因為新房刺激，而新房價格上漲是因為很多大開發商紛紛進區縣拿地，修建高檔、低密度住宅。
簡單點說房價上漲的原因就是：地貴、房子新！
由於一二線的地價越來越高、土地開發難度越來越大，很多中小房企由於融資成本高，利潤率無法達標，只能選擇去三四五線城市拿地修房子來彌補業績空缺。
這時候的你，恰恰應該趁大房企的進入而儘快賣房離開。如果短時間內，還要繼續生活在那邊，那就只留下一套自住的。其他的都出手，去一線，準一線城市去買。
隨著高鐵，高速等交通發達的路網，給了小縣城人才流出的便利；但不會把人才引入小縣城。任何沒有持續人口流入的區域或城市，高位的價格最終會崩掉的，只是時間早晚的區別。
看清了這點你就明白是留是賣了，賣的話優先賣掉碧桂園的房產，如果還考慮增值的話儘量去二線城市。
提問：星叔，剛需準備買房，看中了市郊的一套房，環境非常好，有山有水，戶型也很好，我和老婆都喜歡這種環境，但是就是偏了點，以後升值能力肯定是沒有市區好的，不知道能否入手，長期看市郊不知能否跑贏大勢？
回答：普通人買房有個很大的誤區是，第一二套買來消費自住，第三四套才會考慮投資增值。
剛開始考慮自住，會有什麼問題？總想著買新房，買大面積，買花園好的，結果就買的很偏。大社群有花園住起來很爽，剛開始住著可能很開心，但後面越住越不爽。
為什麼？
一方面是交通成本很高，要知道大部分就業機會都在市區，追求大面積新房，通勤時間就很難熬，每年2個小時在路上只是起步，根本沒多少時間呆在家裡，長期住下來肯定有怨氣。
另一方面是房子死活不漲，買的太偏，剛開始住沒什麼，但過個幾年，你就會發現房子還是那個價，別人家你看不上的房子都在上漲，人們最怕的就是對比，別人房子都漲了，就你家不漲，你心態也會受影響。
其實，房子還是那個房子，每個房子都會折舊，但為什麼有人越住越爽，而有人越住越來氣？
我覺得，漲幅是一個很重要的因素，住得爽，漲得快，你到底要哪個？
有錢的當然可以全部都要，但預算不多的，你還是要做出妥協。如果住的爽，那就別在乎投資回報，心安理得住著就好，如果要漲得快，你一開始就應該放棄居住，買漲幅最快的房子。
以上為“星叔房談” 微信公眾號粉絲精選提問
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