經濟觀察網 記者 陳月芹 經濟觀察網獲悉，近日住建部制定出臺商品房預售資金監督管理辦法（以下簡稱《預售金監管辦法》），並已發往各省住建廳，後續將由地方住建部門依據該檔案的基本原則，調整當地商品房預售資金使用辦法。
一位接近監管部門人士對經濟觀察網透露，有關部門將針對過往各個地方對預售資金多扣多押、矯枉過正的問題進行調整，緩解房企流動性，同時調整原則還包括各個地方、不同企業分類監管，“不是眉毛鬍子一把抓”。
據瞭解，《預售金監管辦法》要求預售資金必須全程全額監管，但分為一般監管額度和重點監管額度，重點監管額度比例將由市縣一級住建部門根據工程造價合同等核定。
經濟觀察網瞭解，2021年底，住建部曾召開防範化解房地產專案逾期交付風險會商會議，要求各省住建廳局嚴格預售管理，明確根據房企開發資質、經營業績和誠信記錄等情況，對房企進行分類分級，科學實施商品房預售資金監管，切實防範化解房地產市場風險。
據悉，一家大型房企內部會日前透露了近期發文規範預售資金管理的訊息，基於各地仍沒有實施細則，會議要求各區域積極溝通和參與地方實施細則的制定。
1月20日，最高人民法院、住建部及央行聯合釋出《關於規範人民法院保全執行措施確保商品房預售資金用於專案建設的通知》（以下簡稱《通知》），進一步明確了住建部門、相關商業銀行的職責，同時規範了法院對預售資金的保全、執行行為，目的是“確保商品房預售資金用於有關專案建設，切實保護購房人與債權人合法權益”。
另一位接近監管部門人士透露，由於2021年房企暴雷事件頻發，購房人、債權人甚至房企申請法院進行劃扣預售資金、財產保全的案件增多，法院也跟著承壓。
“先是承包商、小股東信訪，再是農民工群體性勞資糾紛，接著是購房人不僅被延期交付，甚至連預售網籤對應的標的物都沒有優先債權。”該接近監管部門人士表示，對預售資金的監管迫在眉睫，“監管賬戶餘額應為保交樓服務，支取優先用於承包商和施工人員工資等。”
值得注意的是，該《通知》明確：住建部門應當依法妥善處理房企等主體的資金使用申請，未盡監督審查義務違規批准用款申請，導致資金挪作他用，損害保全申請人或者執行申請人權利的，依法承擔相應責任。
近年來，包括恆大在內的房企，與部分建築商、供應商利用監管空隙，透過開具虛假髮票、虛報工程進度等方式，提前支取預售監管資金。由於沒有全國性預售資金監管的統一辦法，許多城市住建、銀保監等部門權責不清，比如應由哪個部門對預售資金進行監管、制定實施細則、實際稽核放款，容易互相推諉。
前述接近監管部門人士也直言，《通知》釐清了法院、銀行及住建部門的權責關係，“這個檔案給住建部門不少壓力”，明確了住建部門若未盡監督審查義務，導致資金被挪用，要負責任，但“什麼時候放款、放多少款、款怎樣才算不挪作他用，監管尺度很難把握”，因此需要因地因城施策。
2022年1月，新疆、廈門等多地出臺商品房預售資金監督管理辦法，如烏魯木齊新增了“市房產行政主管部門是本市商品房預售資金監督管理的主管部門，負責制定具體實施細則，進一步明確和細化商品房預售資金監管工作”，明確了主管部門及其職責。
一位top50房企總裁認為，目前住建部的檔案只提了些原則，具體細則和執行力度還得看地方，《預售金監管辦法》並不意味著放鬆預售資金監管，而是更加規範化，在保障交房資金安全前提下提高資金使用效率，“明顯監管太多的會糾偏，本來就執行較松的，還會更嚴格”。
