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房地產市場變革,倒逼頭部房企集體調倉收縮戰線

2月11日,地產股再次迎來大漲,泰禾集團、南山控股、榮安地產、天保基建等多隻股票集體衝高,融創中國股價同樣翻紅,截至發稿漲幅為6.34%。

市場情緒高漲,源於地產一系列利好不斷出現。同時,企業內部也不斷最佳化管理,調整架構,以適應新的市場格局。

比如頭部房企融創在近期調整了組織架構,由原來的七大區域調整為九大區域,原西南區域拆分為成渝區域、雲貴區域,分別管理四川及重慶、雲南及貴州;新成立西北區域,管理陝西、山西、甘肅、寧夏四省。

多家企業內部人士評論,房企大刀闊斧變革,是為了適應新的行業環境。在地產上行期,全國擴張、向下放權是企業的普遍動作;當市場蛋糕逐漸縮水,裁撤冗餘區域與架構,提高效率精準投資,觸及一線“炮火”的聲音,成為企業的一致訴求。

外部變化帶來內部開刀

房地產市場的蛋糕規模,正在漸漸“縮水”。今年1月份,僅15家房企銷售額超百億,較去年同期減少14家。開發商衝規模、促銷售正越來越難。行業下行期,如何挖掘增長點?一些房企開始向組織架構動刀,以激發區域活力。

融創由原來的七大區域調為九大區域,新成立西北區域,管理陝西、山西、甘肅、寧夏四省。自此,融創的二級區域數量增加,包括北京、華北、西北、成渝、雲貴、上海、東南、華南、華中共九大區域。

將西北區域獨立出來,是融創縮小集團管理半徑、加大深耕西北市場的舉動。

以西北經濟重地西安為例,中指研究院監測資料顯示,2021年西安房企銷售業績前10為:融創中國、碧桂園、天地源、中海地產、華潤置地、招商蛇口、保利發展、龍湖集團、萬科地產、紫薇地產。融創銷售額約189.8億元,超出碧桂園65.8億元。

在融創2021年中報中,西安同樣與武漢、杭州、重慶等城市並列,位於該集團超百億銷售城市名單中。不過,融創中國官網顯示,此前西安被列在華北集團之下,太原、銀川、蘭州等城市則被列在北京集團之下,管理半徑大、且較為分散。

融創方面表示,調整後的組織架構有利於減小管理跨度、減少管理層級、提高管理效率。與此同時,九大區域將在現有城市佈局基礎上,進一步聚焦深耕市場空間大、更加匹配公司發展戰略的核心城市,加強行業綜合競爭力。

被分拆的西南區域,同樣故事頗多。近年來,西南區域一直是融創的戰略發展重地,融創重倉的文旅產業、多次大型資產包收購,都發生在這片土地上。

融創2021年中報顯示,該集團在重慶有1407萬平方米權益土儲,是西安的兩倍多,雲南的昆明及西雙版納合計有超800萬平方米權益土儲。從業績規模看,早在2018年,西南區域銷售金額便達807億元,此後兩年銷售業績均超千億。

不過,大型的文旅綜合體專案,對房企資金的沉澱力度不容小覷。融創高層曾在業績會上說,會在價格合適的時候賣掉一些酒店、商業和樂園,持有資產總量會在自己設定的範圍內。去年下半年,融創售賣西南區域資產的訊息也不脛而走。

此時分拆西南區域,某種程度上利於企業管理的細化,“分而治之”也加強了區域間的競爭力度。克而瑞認為,房企透過戰略“瘦身”,可趁機調整佈局,在可預見的“政策底”視窗期,推進區域深耕戰略,蓄勢待發迎接下一輪投拓。

頭部房企收縮戰線

組織架構變動,是房企在市場調整期的常規動作。但如今,加入變革陣營的房企數量、調整力度之大,遠非此前行業週期可比。

過去一年,至少有萬科、碧桂園、華潤、龍湖等超30家房企進行了組織架構調整,從穩健型的龍頭房企到流動性危機爆發的出險企業,組織調整的硝煙燃遍大半個行業。步入2022年,這一趨勢仍在延續。

春節前,碧桂園新一輪組織架構調整將落地,原先100多個區域公司經過合併調整後,只剩下60個左右,區域的調整適度規模為80億~100億左右,經濟發達地區區域公司不調整。碧桂園此次調整亦涉及38個區域高管人事變動。

建業集團的調整力度同樣頗大。訊息顯示,該集團將撤銷所有大區層級,設立新的城市公司和專業公司,由集團直接管理。即將“集團-業務集團-大區-城市公司-專案”調整為“集團-城市公司/專業公司-專案公司”三級管理模式。

同時,將建業控股、地產集團總部、中原建業集團總部、新生活集團總部及築友集團總部合併為新的集團總部,合併後集團總部將設九個業務中心。總部架構的合併,難免會伴隨人員流動,市場上甚至傳出“建業集團編制最佳化比例達60%”。

對此建業集團告訴第一財經,這一情況並不屬實。網傳集團架構及編制上報情況的方案,僅為五大集團總部的架構調整,不涉及整個建業集團,且方案內容也非最終結果,最終結果還在謹慎制定當中。“涉及人員未來也以內部分流為主。”據內部人士稱。

建業方面表示,本次架構變動,目的是最大化地提升效率、加強人均效能;在執行時,不搞“一刀切”,緩解相關人員的壓力。記者獲悉,為調動員工的積極性,建業出臺了“企業合夥人”制度,以適應目前的行業管理紅利時代,激勵團隊成長。

此外,世茂同樣進行了一番瘦身,包括撤銷浙江區域公司、升級華東地區公司、重新劃分滬蘇區域公司;集團職能部門整合、定位變化,強控投資、直管審計和採購;區域和地區公司職能轉變,由11個職能部門收縮為7個。

總體而言,組織裂變與合併是當下房企的重點調整方向,核心是向管理要效益,實現區域深耕。“現在的行業形勢大家都心知肚明,一味衝高規模已不再現實,控制擴張半徑、同時對多元板塊進行收縮,也是不得不為。”有房企內部人士稱。

克而瑞研究中心認為,房地產市場持續下行已近半年時間,房企戰略精簡是應對市場變化的必要舉措,可控制成本,將有限的資金更精準投放,也是緩解流動性壓力、“勒緊腰帶”抵禦“寒冬”的選擇。

值得注意的是,組織架構的調整磨合並非一朝之事。如何維持管理層團隊的穩定、減少人才流失、加強調整後部門間的協調,同樣對房企的發展十分重要。

萬科高層在談及組織重建時曾稱,萬科的經營管理有四個方面:戰略檢討、業務梳理、組織重建、事人匹配,而從組織到績效這個過程,並非那麼直接,也並非那麼短期。

分類: 健身
時間: 2022-02-15

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