趕上情人節的尾巴，碧桂園服務收購小碧桂園物業的傳聞，最終落地。
2月14日深夜，碧桂園服務公告，收購中梁百悅智佳服務有限公司合計93.76%股權。
算上碧桂園此前已經入股持有的6.24%股權，此次交易後，中梁物業將完完全全成為碧桂園服務的了。
中梁物業的關聯公司中梁控股，最廣為人知的稱號是“小碧桂園”。作為碧桂園的“小迷弟”，中梁控股不僅任用碧桂園系的高管，更將碧桂園最核心的三大戰略：三四線戰略、高週轉以及員工跟投模式，學了個十足十。
大碧桂園的物業公司，最終收購了“小碧桂園”中梁控股的物業公司，是不是應了那句話，相似的人，最終總會走到一起。
咦，怎麼有點莫名浪漫的感覺~
尤其是，與1月份被中南建設賣身華潤、換錢回血的物業公司中南服務一樣，這次被中梁創始人楊劍賣掉的中梁百悅智佳，同樣也已於2021年12月23日透過港交所聆訊，距離上市只差臨門一腳。
臨上市依然選擇“賣身”，說財貓只想問，是怎樣的價格，打動了楊劍？
看起來“浪漫”的一件事，事實上仍然是資本市場上的“血腥愛情故事”。
臨上市還賣身，中梁是有多缺錢？
遺憾的是，碧桂園服務在公告中並沒有披露具體的交易對價。只是說了一句：
收購事項的完成及代價支付受該等協議項下多項約定（包括進一步盡職調查）所約束，而最終代價須按該等協議項下的條款及進一步盡職調查結果在代價上限內進行調整。
劃重點：成交有前提，價格有上限。
過去一年時間，部分房企賣物業公司換錢回血，早已不是新鮮事。而伴隨著地產行業步入下行通道，與地產高度關聯的物業公司估值也進入調整期。
在這樣的背景下，物業公司就變得沒有原來那麼炙手可熱了。有錢的主就那幾家，想賣的人又太多了，房企賣物業公司遭遇壓價，也是意料中事。
此前恆大賣物業公司給合生、當代置業賣第一服務給融創，江湖傳聞，都是因為價格談不攏而最終談崩。
因此，此次中梁物業最終能否成功賣身碧桂園，可能還有待觀察。
但無論交易能不能成，臨上市還賣身，為自救賣掉“未來”，中梁集團缺錢的事實，已經難以掩蓋。
圖源：中梁集團官網，中梁創始人楊劍
同樣是在2月14日，標普公告表示，應公司要求，撤銷對中梁控股的評級。在此之前的1月28日，標普已經宣佈，將中梁控股的長期發行人信用評級從“B+”下調至“B”，其認為，由於融資渠道收緊和銷售放緩，中梁控股在未來6個月面臨的流動性壓力將越來越大。
Wind資料顯示，截至2022年2月14日，中梁集團上市平臺中梁控股共有4筆境外債，3筆將於今年到期，總餘額為8.78億美元（約55.83億元）。
同時，根據財報，截至2021年6月30日，中梁控股剔除預收款後的資產負債率為79.3%，淨負債率為56.1%，現金短債比為1.20。剔除預收款後的資產負債率超標，1.2倍的現金短債比同樣存在較大的還債壓力。
而在銷售方面，2021年中梁控股實現合約銷售1718億元，同比增長1.78%，完成全年目標的95.44%。
雖然依然實現了正向增長，但自2021年6月份開始，中梁控股的銷售額就出現了顯著的下滑，同比跌幅基本在20%以上。今年1月份，中梁實現合約銷售83.9億，同比跌幅進一步增加至39.2%，形勢不容樂觀。
化身“併購王”，碧桂園還能扛多久？
“小碧桂園”已經岌岌可危了，故事的另一方主角大碧桂園卻依然“揮金如土”，這是怎麼一回事？
先來看看碧桂園服務的情況。
宇宙第一房企碧桂園的兄弟公司碧桂園服務，近段時間以來，似乎大有當選物管行業“併購王”的打算。
說財貓粗略統計，近一年以來，碧桂園服務相繼收購了藍光嘉寶、富力物業、彩生活的核心資產，再加上這一次中梁物業，保守估計，碧桂園服務近一年的總收購額將超250億元。
2021年上半年，碧桂園服務實現總營收為115.60億元，淨利潤22.26億元。簡單翻個倍，2021年全年，碧桂園服務的總營收預計超231億元，淨利潤超45億元。
一年賺到手的錢才45億，用來買買買的錢就達到250億了，碧桂園服務的錢從哪裡來？
哪裡有韭菜，就從哪裡來。
貓姐發現，碧桂園服務於2018年6月登陸港交所，從2019年1月開始，碧桂園便先後透過配股、可轉債的方式融資6次，合計融資淨額達到370億港元，約合人民幣320億元。
不斷地配股、發債融資，構成了碧桂園服務大手筆“買買買”的“水龍頭”，併購讓碧桂園服務也做到了規模“宇宙第一”，但併購後的投後整合，才是該筆併購能否發揮效益產生業績的關鍵。
此前花樣年併購萬達物業，就出現了“水土不服”的情況，碧桂園服務接連不斷的併購最終能否整合出效益，依然存在不確定性。
相較於物業公司碧桂園服務在併購市場的大手筆買買買，地產公司碧桂園要低調得多，但也依然時不時透過旗下的碧桂園創投事業部，時不時地做一些投資生意。
此前，碧桂園就因為15億美元（約合97.5億人民幣）投資萬達商管Pre-IPO，狠狠刷了一波存在感。
圖源視覺中國，碧桂園創始人楊國強
但在努力樹立起 “有錢”形象的同時，“三四五六線之王”碧桂園的情況並不樂觀。
資料顯示，2021年，碧桂園實現權益合同銷售金額約5580億元，算下來每天賣房超過15億。怎麼說呢？還是第一，但同比下跌了2.22%；對應的合同銷售面積6641萬平方米，同比下跌1.37%。
對於瘋狂擴張的碧桂園來說，很久未見的負增長。
除了權益銷售金額首次出現下跌，2021年碧桂園全口徑銷售金額同樣出現下滑。
根據克而瑞最新公佈的資料，2021年，碧桂園共實現全口徑銷售額7588.2億元。
雖然還是老大，但7588.2億元的全口徑銷售額，依然較2020年的7888.03億，出現了3.8%的下滑。
這也是這麼多年來，一路規模狂奔直至登頂宇宙第一房企的碧桂園，首次出現負增長。
根據說財貓統計的碧桂園每月權益銷售額顯示，碧桂園的單月權益銷售額，自6月份開始便出現了下滑的趨勢，雖然7月份有所回升實現了持平，但8、9、10、11月等傳統銷售旺季，碧桂園均出現了15%-30%的同比下滑，僅12月份因基數較低實現正增長，銷售壓力之大可見一斑。
就在年前的最後一天，碧桂園於內部發文宣佈，為適應市場變化，碧桂園於12月31日起實施組織架構調整事宜。調整完成後，碧桂園區域公司由原來的106個，縮減至65個。
106個區域公司縮減至65個，一口氣砍了41個，接近四成，幅度驚人。而人事調整，說好聽點，就是人員最佳化；說不好聽點，就是裁員唄。
過去一年間，房地產行業在多重調控影響下，市場行情急轉直下。行業行情差的時候，人口多、能級高的一二線城市或許還能扛一扛，三四五六線城市往往都跌成狗。
深耕三四五線的中梁，流動性危機已經清晰可見，“三四五六線之王”的宇宙第一房企，還能扛多久？
