編輯導語：在銷售失速、鉅額短債高懸的背景下，港龍中國的盈利表現或將進一步惡化。
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近日，港龍中國發布資料稱，2022年1月其實現銷售額14億元，同比下降55.41%。
事實上，去年港龍中國的銷售表現就不盡如人意，其全年銷售額為300.41億元，僅完成全年銷售目標的87.08%。
銷售失速的情況下，勢必將影響到港龍中國的資金流動性。而就在去年10月，港龍中國對其唯一一筆美元債進行了交換要約。
從財報資料來看，港龍中國的短債壓力巨大，危機已現端倪。
大舉拿地，卻遭遇銷售失速
2月11日，港龍中國發布未經稽核業績資料，1月公司實現銷售額14億元，同比下降55.41%。
今年1月，房企銷售整體疲軟。相關資料顯示，1月份國內房企TOP100銷售額均值為61.8億元，同比下降23.1%，整體同比下滑近40%。
而港龍中國如此銷售表現，自然要排在行業後半段。
事實上，港龍中國於去年就已經展現出銷售失速的態勢。
2021年，港龍中國實現銷售額300.41億元。
此前，港龍中國曾表示，2021年公司銷售目標要增長10%。而2020年全年，港龍中國實現銷售額313.84億元，同比增加20%。
依此推算，港龍中國2021年的銷售目標約為345億元。
而最終300億的銷售額，不僅未完成2021年的銷售目標，達標率僅為87.08%，甚至還不及2020年的銷售額。
要知道，近年來港龍中國熱衷於追求規模擴張，尤其是自2020年7月15日港股上市之後，藉助於資本的力量，港龍中國大舉拿地，為其規模擴張做足了準備。
資料顯示，整個2020年，港龍中國2020年在江蘇、浙江、安徽、廣東及四川購入21總地塊，合計471萬平方米，總拿地金額211.5億元，相當於2020年合約銷售金額的六成。
截至2020年年底，港龍中國的總土儲面積相比2020年上半年增加了一倍。
只不過，港龍中國如此雄厚的土儲補充，卻沒有換來銷售額的增長，反而遭遇了銷售失速。
資金流動性承壓，短債壓力巨大
銷售表現不佳，即意味著回款的減少，將嚴重影響到房企的資金流動性。
而就在2021年10月26日，港龍中國發布公告稱，對公司一筆美元債展開交換要約，同時發行新票據。
據悉，該美元債發行規模為1.5億美元，票息率13.5%，限期364日。
這筆美元債於2020年12月2日起息，到期時間2021年12月1日。同時，該美元債也是港龍中國自2020年7月登陸港交所後發行的唯一一筆美元債。
上市僅幾個月，港龍中國就發行了美元債，可見其對資金的迫切需求；而且，該美元債的利率高達13.5%，由此也可以看出，市場對於港龍中國的信用資質和償債能力還是有所懷疑的。
果不其然，就在該筆美元債到期前夕，港龍中國就要展開交換要約。簡言之，就是缺錢了。
事實上，從港龍中國公佈的財報資料就可以看出，其短債壓力非常之大。
資料顯示，截至2021年上半年，港龍中國的短期借款規模就高達38.97億元，而其賬面上的現金及現金等價物只有30.92億元，根本無法覆蓋短期借款。
要知道，短期借款還只是短期負債的一部分，截至2021年上半年，港龍中國的應付賬款及票據還有42.45億元，再加上一年內到期的非流動性負債，港龍中國債面上那30億元，根本就不夠用。
而值得注意的是，在其銷售失速、回款減少的背景下，港龍中國的短債壓力將被繼續放大。
從資料方面來看，2021年上半年，港龍中國的經營活動現金流淨額就已經錄得-33.34億元，投資活動現金流淨額為-13.39億元。去年上半年，港龍中國全靠著融資獲得的32.18億元，才使得其賬面上的現金流只減少了14.55億元。
但是，在銷售失速和融資渠道收緊的雙重作用下，港龍中國2021年全年的現金流表現或許將進一步惡化。
由此看來，港龍中國將面臨巨大的短債壓力。
少數股東權益激增，盈利表現惡化
上文提到，近年來港龍中國熱衷規模擴張，不惜大舉拿地，這使得其負債水平持續高位。
2018年年底、2019年年底、2020年年底，港龍中國的資產負債率分別高達92.57%、92.78%、90.30%。
而在2021年上半年，這一資料下降至83.01%。
更為不易的是，截至港龍中國實現了“三道紅線”全綠，其扣除合約負債後的資產負債率為68%，較2020年末下降14個百分點；淨資產負債率為25%，較2020年末下降16個百分點；現金短債比為1.7倍。
不過，港龍中國的“三道紅線”全面達標，主要靠的是少數股東權益的激增。
即便是在2021年上半年，港龍中國還在引入合作方拿地。據悉，港龍中國在去年上半年獲得7宗土地，總地價為43.29億元，但7宗土地中就有5宗權益佔去年上半年，比低於50％。
由此可見，港龍中國仍在延續低權益比的策略。
而在這一策略的影響下，港龍中國的權益比大幅降低。截至去年上半年，港龍中國母公司擁有人應占權益在總權益中的佔比下降至39.87%；少數股東權益則同比增長577.27%，佔比由2020年上半年的17.67%，上升至60.13%。
而少數股東權益的激增，勢必將嚴重擠壓港龍中國歸母淨利潤水平。
資料顯示，去年上半年，港龍中國的歸母淨利潤為1.56億元，同比大幅減少66.77%，而少數股東權益應占淨利潤、也就是少數股東損益，則由2020年同期-1.51億元，大幅上升295.80%至2021年上半年的2.96億元。
也就是說，佔總權益比例60.13%的少數股東，拿走了港龍中國65.43%的淨利潤，顯然是合情合理的。
但是，歸母淨利潤大降66.77%，盈利能力直接“腰斬”，由此可見，港龍中國的業績資料“含金量”嚴重不足。
而且，在銷售失速、鉅額短債高懸的背景下，港龍中國的盈利表現或將進一步惡化。
如此看來，港龍中國的危機近在眼前。
原文作者：梁華梁
編輯：王婷妍
