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北京跑贏大盤的房子不超過20%
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Q:提問:京總您好，請幫助答疑解惑
孩子25年上小學，有德勝學區三帆附小老破小學區房，731前已過戶，確定能上。現想在周邊購入一改善三居，孩子小學初中高中期間居住，兼顧BZ+ZZ。手裡大約200W現金，準備出手霍營一套（市價約350W）和海淀晨月園一套（人大附小XQ，市價約1000W），加上貸款能有1700W的ZJ。周邊看的小區中，比較中意的是冠城北園&冠城南園（海淀，單價都比較高，好的樓層戶型12W），華亭嘉園（朝陽，單價比較低，但略遠，好的樓層戶型8.5W）
以上是基本情況，請問：
1.冠城北園&冠城南園和華亭嘉園這些算不算核心區域，按照京總的分析邏輯，周邊也沒有出色的產業，中長期有BZ+ZZ的基礎嗎。
2.從BZ+ZZ的角度來講，冠城北園&冠城南園和華亭嘉園哪個更優質，冠城北園&冠城南園單價現在都已經很高了。華亭嘉園小區環境挺好的，卻常年沒有跑贏大盤，問題是在哪裡？
3.冠城北園&冠城南園買三居資金上有較大壓力。南向+中高樓層單價都很貴（普遍要1800W+），如果買2居，中長期對於三居來說會不會有劣勢。三居如果選東/北向的能便宜不少，長期BZ+ZZ值得咬牙上南向+中高層嗎。
4.有沒有其他的小區推薦，周邊看過的有華展國際公寓（戶型都不方正）、京友公寓（幾乎沒有小區）、華盛嘉園（有些遠），能否兼顧BZ+ZZ+能居住上學推薦合適的小區。
5.晨月園比起冠城北園&冠城南園和華亭嘉園，中長期BZ+ZZ的前景會更好嗎？
6.因為屬於一賣一買，操作的時間節奏能否有建議。
請京總解惑，不勝感激。
A:回答:您好,感謝信任!1、什麼叫核心區,北京的房地產市場是點狀分佈邏輯,就好比一塊大餅,上面撒了芝麻,而有芝麻的地方就是平地崛起一個個十萬的樓盤,而周圍的大面積空地可能就差點意思,比如某一個區域一旦崛起網際網路風口期公司,估值是千倍萬倍的增長,可以一夜之間誕生出無數個千萬富翁,這些富翁首要的需求就是買房加置換,而一旦風口期過去,一切又迴歸平靜,整個區域的價值也會瞬間轉移,
因此我們永遠不知道哪個網際網路公司會踩中風口期一夜之間崛起,崛起之後能撐幾年,而我們能控制的就是“聚焦”,因為只有“聚焦”價值才穩定,不聚焦的區域價值會發生漂移的現象.
如網際網路產業聚焦的區域;望京、上地西二旗、西北旺、亦莊
權貴型聚焦的區域;萬柳、亞運村、西城;
資本型聚焦的區域;國貿、金融街;這些都稱為核心區,
這些區域的價值一直存在,房價也就常年是一個穩健向上的,如果遇到市場好,可能一夜之間上漲20%,一年能達到30,甚至50,市場冷下來可能回撥5%—10%,價值不穩的區域,可能漲30%,回撥20%甚至30%,這個背後就是購買力的邏輯.
2、霍營350W住房、晨月園市價約1000W,這兩個盤晨月園還可,如果您置換的房子跑不贏大盤,或者低於晨月園的漲幅,那麼您的置換可能是損失的.冠城這個樓盤能否保值增值,馬甸本地是沒有優質的企業的,主要還是靠吃外地的產業,冠城這個盤在商圈內沒有稀缺性,屬於中規中矩的盤,保值還可,但跑贏大盤有點困難.
3、北京過去的市場是剛需驅動,現在乃至未來是改善驅動,因長期的調控和限制槓桿,導致積壓的購買力全部集中在改善群體，總價1500萬以上屬於藍海市場，可以拿到核心地段，次新3房或者品質兩房，目前各類福利房的供應會導致核心地段的次新會越來越稀缺；幾乎成為孤品，以投資的角度，購買力比較集中的核心地段次新，符合未來市場的主流;1700W的總資金,我是建議第一在板塊上選第一梯隊的商圈,因為這個屬於改善的範圍,如果在商圈上選籌有瑕疵,未來房子的流通性可能會打折,投資房產表面拼的是選籌能力,實際拼的是金融財技,不知您們傾向於哪個方位,或者接受接送孩子學校的距離,關於這個細節可再向我單獨提問一條.
4、一賣一買,您現在持有的房子還不錯,出貨應該很快,以利益最大化的角度操作是:先買後賣,市場熱之前買入,大額定金鎖房,在價格上可以向賣家稍做讓步,爭取更有利的賣房時間,以時間換空間.這個是利益最大化的操作思路
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利,有問題可再向我提問.
Q:提問：京總您好。想詢問一下關於石景山中海寰宇天下天賦的看法，自住用。另外，這個樓盤價格的未來走勢大致的方向，能否幫忙預判一下。
A:回答：你好，感謝信任，中海天賦的優勢是在整個石景山算是品質的優質盤了,戶型做的也很好,基本沒有任何瑕疵,未來這個盤在整個區域有一定的稀缺性,自住的話很不錯,
從投資的角度上講,石景山自從唯一的首鋼搬遷後整個區域就缺乏產業支撐了,顯得十分冷清，表現出來的結果就是產業匱乏,導致整個區購買力相對較弱,房價之所以有支撐是處於海淀和西城的主要溢位區域;石景山雖然是向高階產業轉型,但由於豐臺加了一個麗澤,所以高科技產業會被麗澤吸收;如果未來產業轉型失敗的話，最終的定位可能會向門頭溝看齊.
中海這個盤的價格不算便宜了,短期存在一定的溢價,石景山成交量最多的一個商圈是魯谷,魯谷成交量大的原因是處於石景山的東大門,緊靠海淀,可以優先承接西城和海淀的剛需購買群體,整個商圈配套比較成熟,魯谷一直在截留整個石景山西部的客群
這個商圈成交量最大的2個樓盤,遠洋山水、京漢旭城;遠洋山水目前的在售均價是68000一平米,京漢旭城在售的均價是64000一平米,魯谷商圈的品質樓盤遠洋沁山水在售均價是91000一平米,未來中海寰宇天下的行情主要還是來自海淀和西城,有一份客群如果接受不了遠洋沁山水的價格和遠洋山水的品質,可能會犧牲距離選擇次級的品質盤.
因此天賦這個盤有一定的市場競爭優勢,但短期存在溢價,行情可能不會太好,行情指的是買進價和賣出價，買進的價格是開發商賣給我們的價格，真正意義上的決戰是二手房市場，就是說我們如果真的把這套房子在二手市場掛牌出售，第一賣出的價格是多少，第二成交週期要多長，適合做長線投資長持,畢竟樓盤的品質還不錯,短期的話站崗的可能性比較大,
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Q:提問:你好京總，你是如何觀察北京一個區域的新房交易市場有無投資價值的，有什麼指標或者竅決或者途徑，並如何分析它有沒有投資的前景？
A:回答:你好，最主要的一個指標就是有價，要分清楚買進價和賣出價，很多人會說那個房子漲價了，或者哪個片區漲的很快，開發商某個樓盤又調價了，但這個都是你買進的價格，是開發商賣給你的價格，而真正意義上的決戰是二手房市場，就是說你真的在二手市場掛牌出售，第一賣出的價格是多少，第二成交週期要多長，二手真的賣的時候，它跟周圍一手摺價差是多少倍。
這個折價率是很明顯的指標。在一些比較差的板塊，差不多要打到7折左右，有的更多,這些區域的房子買過來就是溢價，絕對不能投資的。
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Q:提問：京總晚上好，今天剛加入，看了你置頂的文章，已經被徹底抽醒，我目前北京房票貸票已經用盡，京戶，父母還有房票，目前持幣不多，大概200現金，還能再找點籌到300左右，北京非核心板塊，如:房山，順義，大興的邊緣地帶，之前也出現過BZ， 目前的價格比較低，存不存在窪地一說，今年FS後有BZ的可能性嗎？能不能趕在上漲前買入，感謝京總，
A:回答：你好，感謝信任！這些遠郊漲勢不可持續，你認真觀察一下，這些地方的漲幅可能會在六個月之內漲起來，但是漲完以後就會有3到5年的冷靜期可能還一直回落，也就是這些板塊的市場並沒有這麼強，都是虛火旺起來的，價值比較弱導致沒有持續的後續購買力，所以如果你這個波漲上來的話，可能要冷很久，還有回落的可能性，持續性比較差不穩健！這些位置的房子我一般都是建議趁著高峰出貨而不是買進。可以淘淘主城區的二手，
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》《北京7個行政區邊緣的房價預警研判》祝一切順利！
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