虎年開局,樓市呈現出“降溫”狀態,克爾瑞的一則報告刺痛著上市房企和投資者們的情緒。
據克而瑞研究中心報告顯示,2022年1月百強房企中多數規模房企的銷售表現不佳,單月業績同比以及較2021年月均水平變動都有明顯下降。1月份近9成百強房企的單月銷售業績同比降低,其中2成房企降幅在30%至40%之間,近4成房企降幅高於40%。
可以看到,1月份,碧桂園實現權益銷售額363.6億元,同比下降9.81%;融創中國銷售額約279.2億元,同比下降20.6%;萬科實現合同銷售金額356億元,同比減少50.19%;中國奧園銷售額為19.2億元,同比下降80.99%。
其中,被稱為藍籌典範的金地集團(600383.SH)也沒能逃過1月業績下滑的“魔咒”,實現銷售額149.6億元,同比下減少38.4%。
據悉,金地(集團)股份有限公司於1988年在深圳初創,1993年開始經營房地產業務,2001年4月在上交所掛牌上市,是中國較早上市並實現全國化佈局的老牌房企。
令投資者沒想到的是,這家百強房企2月16日釋出的2021年度業績快報竟然也表現不佳,增收不增利,淨利潤增速明顯下滑。
業績快報顯示,2021年度公司實現營業收入992.32億元,同比增加18.16%;
利潤總額158.24億元,同比下降21.01%;歸屬上市公司股東的淨利潤94.63億元,同比下降8.99%。
對於上述業績表現,金地集團給出的情況說明中指出,受市場下行及年內疫情影響,公司2021年的專案結算規模和結算毛利率不及預期。因此,儘管公司2021年營業收入同比有所增長,毛利率較上半年也有所恢復,但歸屬於上市公司股東的淨利潤同比下降8.99%。
但實際上,不僅是2021年,前幾年金地集團的淨利潤增速就已出現下滑趨勢。
2018年-2020年金地集團分別實現銷售額1623.3億、2106億和2426.8億元,同比上漲15.28%、29.74%、15.23%;同期淨利潤增速分別為18.35%、24.41%和3.2%。
銷售額增長的情況下,金地集團的淨利潤因為什麼而被壓縮了呢?公告中有這麼一句話“展望未來,公司將堅持利潤與規模平衡發展的戰略思想”。
沒錯,金地集團的淨利潤表現與其規模發展有著極大的聯絡。2017年,公司喊出了“3年衝擊2000億”的銷售口號,此後便開啟了快速擴張之路。
2018年-2020年,金地集團拿地總額分別為1000億元、1200億元和1350億元,但是權益比重卻一直處於低位,同期,其新增土地權益投資佔比分別為40.4%、46.5%和51.6%。而克而瑞所公佈的行業新增土地權益投資比例平均值則為65%。
而在2018-2020年間,金地集團的少數股東權益分別為200.27億元、282.75億元和365.6億元,佔全部股東權益比例則分別為30%、34%和39%。
截至2021年三季度,金地集團新增土地儲備1492萬平方米,而其權益土儲僅有599萬平方米,權益佔比40.15%,低於行業65%的平均水平。少數股東權益增至429.8億元,佔比42.86%。
也就是說,金地集團為了實現規模擴張而大舉拿地,但因為合作拿地導致權益佔比較低,進而拉低了公司的盈利能力。
此前,中信證券研報就曾指出:金地集團在規模擴張中存在土儲權益較低的風險,以及部分專案盈利能力較低的風險。
同時,金地集團的負債也在攀升,雖然身在“綠檔”但也因為逼近紅線引起了關注。截至2021年上半年,扣除預收款後的資產負債率為69.44%,而三條紅線規定剔除預收款項後資產負債率不超過70%。
去年11月、12月,金地集團先後發行了兩筆金額均為15億元的中期票據融資,合計30億元。
負債攀升後只能選擇發債回血,金地集團的情況真的還好嗎?