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北京屬於全國較早進行集中供地的城市，隨著全國其他城市政策的放鬆，預計後續其他城市土地市場也有小復甦可能，但大復甦確實不具備條件和基礎。
田傲雲 彭紅俠/發自北京
“連中三元，未來可期。”2月17日下午16點20分，綠城北京一高層在朋友圈曬出了今天在北京拿地成績。
2月17日，經過一天競拍，北京虎年首輪集中供地收官，總起拍價491.8億元；18宗出讓地塊中17宗地順利成交，總成交金額480.22億元。
從拿地房企來看，綠城、中海、華潤成為本輪拿地贏家；本輪土拍中國企、央企拿地比重依然較高，除去旭輝一家民營以外，幾乎全是央企業、國企開發商，如華潤、中海、金地、保利、廈門建發等；此外，和以往相比房企抱團拿地比重明顯降低，僅5家房企聯合體報名。
值得注意的是，北京今年在土拍政策上再次進行了最佳化和調整，不僅加大了“競現房銷售面積”地塊宗數比例，還出臺了一項“搖號+定高標”新規。但該新規並沒有在競拍現場觸發，對此，中指研究院土地事業部高階分析師張曉飛對記者分析，“這說明房企拿地越發謹慎，不再為了拿地而拿地。”
另外，除北京已開啟集中供地外，福州、合肥等城市日前也公佈了今年首輪集中供地計劃。
觸頂和底價成交併存
本次集中供地分為上下兩場，2月17日上午出讓的是位於北京朝陽、豐臺、石景山的五宗地塊，下午出讓的是位於北京昌平、大興的三宗地塊。
北京朝陽區崔各莊地塊是上午開拍的首宗地塊，一開拍就引來多家房企激烈爭搶。儘管該宗地塊規定要求配建4400平方米保障性租賃住房，卻仍吸引了首開、廈門建發、中海、綠城、城建、華潤、金地+保利、中建一局7家房企報名參拍。
經過21輪競價後，金地+保利聯合體觸及上限價43.47億元，進入“競報現房銷售”環節，金地+保利聯合體在報出16000平方米競現房銷售面積後下場，剩下中海、華潤、綠城僵持，最終在經過32輪報價後，被綠城以43.47億元和41000平方米現房銷售面積摘得該地塊；土地成交樓面價約4.88萬元/平方米，溢價率15%。
2月17日上午，其他地塊競拍相對平穩。同樣位於朝陽的王四營鄉地塊熱度低了很多，在經過11輪競爭，被金地+保利聯合體以42.4億元拿下，樓面價約4.6萬元/平方米，溢價率8.16%；豐臺紀家廟地塊被華潤最終以57.12億元和6%政府產權份額摘得該地塊，成交樓面價約6.69萬元/平方米，溢價率5%；石景山首鋼園地塊起拍價甚至無人報價，之後降低報價至22.82億元后方被華潤拿下,成交樓面價約4.97萬元/平方米，溢價率0.53%。
情況一直到下午才好轉。下午的第一場出讓的是昌平中關村生命科技園地塊，該地塊吸引了中交、城建、建發、中海、金地+保利+建工聯合體、華潤、綠城、越秀、電建、大悅城10家企業參與，也是熱度最高的地塊。
競拍開始前就有房企投拓人士對記者表示，該地塊地段優越，客群相對比較穩定，利潤也相對客觀，綜合來看價效比比較高。正是基於對該地塊的前景預判，競拍開始後很快就觸及總價上限。
土拍現場，經過14輪競價，建發報價27.7億元觸及上限，進入現房銷售競報環節。不過在即將觸及上限時，建發和綠城同時舉牌，現場主持人一時無法確定是由哪方率先觸及上限。在經過近半個小時協商後，最終確定是建發率先舉牌觸及上限。此地塊以27.7億元上限價獲得該地塊，成交樓面價約3.86萬元/平方米，溢價率約15%，銷售指導售價6.2萬元/平方米。
隨後出讓的是位於北京大興的兩宗地塊，其中大興舊宮地塊經過11輪競價，被中海以24.8億元摘得；亦莊新城地塊因現場無房企報價，最後由綠城以14.76億元線上報價最高價成交。
值得關注的是，綠城在本輪土拍中表現亮眼，共斥資98.4億元競得三宗地塊。其中朝陽崔各莊地塊在觸及了價格上限後，轉入競報現房銷售面積程式，最終綠城以43.47億元+4.1萬平方米現房銷售競得朝陽崔各莊地塊；石景山劉娘府地塊、亦莊新城地塊也被綠城分別以以40.17億元、14.76億元競得。
對於此次連續出手拿下北京兩塊地，上述綠城北京高層表示，“我們持續看好北京市場，這幾塊地都是好地”。
“單打獨鬥”成主流
2月17日，北京首輪集中供地現場，媒體在現場進行報道。田傲雲/攝
2021年北京土地市場由熱轉冷，房企合作拿地趨勢也明顯增強。從北京市規劃和自然資源委員會網站土地成交來看，大部分地塊是聯合體拿地。如朝陽區首輪集中供地的10宗地塊中，其中6宗地塊為聯合拿地。即便是以單獨公司形式拿地的企業，背後也有其他房企影子。
很顯然，在高總價、高風險和現金流壓力下，聯合拿地已成為房企謀求市場站位的重要手段。不過在聯合拿地之後，如何平衡聯合體中各家房企的利益訴求，成為一個爭執難解的命題。對某個專案而言，最重要的是操盤權，這意味著專案的主導權、股權收益之外的操盤管理費用，或被其他利益分成。
此外，聯合拿地後的合作開發專案亦涉及專案股權投資收益分成、專案並表以及合作房企暴雷等種種問題。加之在北京土地出讓檔案中就明確規定，此後拍地將秉持“誰拿地、誰開發、誰售賣”原則，因此，相較去年二批次房企聯合體報名的盛況，今年一批次僅5家房企聯合體報名，更多的是單打獨鬥。
其中，華潤此次獨立報名10宗地，成功取代中海，成為本次土拍報名地塊最多的房企；中海系，報名7宗位居第二；綠城獨立報名6宗，城建、保利、中建系則分別報名5宗。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次北京屬於全國較早進行集中供地的城市，隨著全國其他城市政策的放鬆，預計後續其他城市土地市場也有小復甦的可能，但大復甦確實不具備條件和基礎。
克而瑞研究中心資料顯示，1月全國經營性土地供應總建築面積為9485萬平方米，環比下降39%。
