購房小白到置業專家是如何煉成的-簽約注意事項2

座標北京

正在購買二手的您，以下內容是13年一線交易的精華，對於您來說肯定是有幫助，認真看完保證您再簽約時不會踩坑，少走很多彎路。

合同的組成部分

簽約合訂本和簽約備件，簽約合訂本分為以下幾個部分：主合同，補充協議，居間服務合同和保障服務合同，除了保障服務合同以外其他3項是必須要有的，保障服務合同就是負責後續流程能全部辦理完畢，其實沒啥卵用，不要被合同的標題給矇騙了，不要以為有了保障服務合同就能有保障，且保障服務合同是要另外收費的，一般是0.5%，zf也有明文規定可以不簽署保障服務合同，也就是您能省去0.5%的中介費，北京市的二手房買賣合同基本是大同小異，我給大家一份最完整的合同進行講解。所有合同都是基本內容，補充協議是大家商議出來的；重點在補充協議。

主合同

第一：雙方資訊，只需要核對資訊是不是準確即可，有代理人的如何簽約，請關注賬號的其他文章，有專門的說明，如圖

第二：房屋基本資訊，如果有共有人的情況下一定要寫上，共有人如何簽字，能不能到場？需要什麼檔案在本賬戶的其他文章裡有具體說明，如圖：

第三：租賃情況，注意租賃日期一定寫清楚，押金多少，租金多少，以及租賃的分割點。重點：租戶有沒有簽署放棄優先購買權的宣告，後面有樣本，如果沒有簽約且租戶沒有明確表示放棄優先購買權，即便是已經過戶同等購買條件下也會判決給租戶。

第四：成交價格、付款方式及資金劃轉方式，

第五：不動產登記

第六：戶籍遷出，一定是在房屋所在地派出所戶籍科查詢之後的結果，不能口頭承諾。

補充協議

定金：

分幾筆支付可以商量，定金有上限無下限，上限是總房款的20%，通常情況下是總房款的5%左右。

可選自行支付可選監管支付，沒有具體規定，是雙方協商的結果。

解壓

有抵押的房子，需要注意有幾個抵押，分別是銀行還是機構，還是個人，查詢方式——北京通進行實名認證，人臉識別，同時還避免了不是業主本人的情況出現。一個常規的按揭抵押是可以購買的，如果需要買家的資金解除抵押，需要注意風險，通常會有擔保公司介入，會產生擔保費用，常理來說是賣家出的擔保費用，實際操作中往往會轉移到買家身上。有二抵的房子風險會增加很多，特別是機構的，即便是機構的一抵，最好是讓賣家解除抵押之後再簽約，否則會有查封的風險。籤後查封不在任何機構的賠付範圍內，所以需要重視，如果賣家資不抵債的情況出現，還可能拿不回已經支付的房款。

首付款

雖然合同中約定了首付款支付的方式有3種，只建議使用建委監管和銀行監管，擔保支付和自行支付最好不要使用，也不是絕對的，具體情況具體分析。

不動產轉移登記

俗稱：過戶，貸款和繳稅的時間節點可以按照條件寫，但是過戶時間必須是明確的時間，具體到年月日的，圖中有具體說明，說白了中間怎麼折騰都可以，但是到了約定過戶時間一定要滿足過戶條件，並且完成過戶手續。沒有第二種寫法，否則會有跟過的糾紛出現。

戶口遷出

戶口遷出一定明確遷出時間，重點要知道如何遷出，比如滿五唯一的房子，出售了交易房屋以後，名下在北京沒有房產，遷到那裡去，是不是合規，現在北京有公戶，但是原產權人是否符合公戶遷入公戶條件，遷入公戶時效：4個月左右時間；如果判定無法遷出，風險就是戶口會一直留在交易房屋中，即便是訴訟，最後判決也是戶口保證金沒收，不能強制遷出戶口。戶口保證金一般在總房款5%以內，沒有明確規定，實在擔心戶口情況，可以增加戶口保證金額度來降低自己的損失。

物業交割

物業交割：俗稱交房，交接水電燃氣物業供暖和房屋基礎設施等情況。老房子需要注意物業和供暖，特別是原房主說沒有物業費的情況，往往是從來沒有交過物業費不等於沒有物業費，在預留保證金時需要增加一些。交接是讓原業主把最近的一次所有交費記錄留存好了，方便查詢，最好是工作日進行交接，相關部門都是工作狀態，方便查詢。