本報記者 方超 張家振 上海報道
在二度遞表並透過港交所聆訊53天后，中梁百悅智佳服務有限公司（以下簡稱“中梁百悅智佳”）卻最終選擇了“委身”行業巨頭。
2月14日晚，碧桂園服務控股有限公司(以下簡稱“碧桂園服務”，06098.HK)在港交所對外發布公告稱，2月11日，其間接全資附屬公司碧桂園物業香港控股有限公司（以下簡稱“碧桂園物業香港”）與創辰國際有限公司、創卓國際有限公司等訂立具有約束力的股權收購協議，“內容有關碧桂園物業香港收購中梁百悅智佳約93.76%股權”。
事實上，在正式公告發布2天前，市場間就已傳出中梁百悅智佳或被收購的資訊。根據碧桂園服務最新公告，上述股權收購事項尚未完成，最終代價還需根據協議條款及進一步盡職調查結果在代價上限內進行調整。
對於股權出售價格等問題，2月16日，中梁百悅智佳相關負責人在回應《中國經營報》記者採訪時表示，具體出售價格需要等“兩邊的公告”，而公告時間“應該就是這一兩週，要看碧桂園的盡職調查進展情況”。
“物業公司並非在公司體系以內，我們對交易不作評論。”中梁百悅智佳母公司中梁控股集團有限公司（以下簡稱“中梁控股集團”，02772.HK）相關負責人也回應稱，“物管業務為控股人持有，其交易尚在進行中，與中梁控股集團沒有直接關係。”
放棄獨立赴港上市計劃
值得注意的是，早在2021年3月30日，碧桂園服務就與中梁百悅智佳前身中梁現代服務訂立投資協議，並透過碧桂園物業香港持有其6.24%的股份。上述收購事項完成後，中梁百悅智佳將成為碧桂園服務的全資附屬公司，其業績、資產和負債將在碧桂園服務賬目內綜合入賬。
這也意味著，中梁百悅智佳或已放棄獨立赴港上市計劃。
而中梁百悅智佳在2021年還奔走在獨立赴港上市的征途中。將時間拉回到2021年12月23日，二度遞表的中梁百悅智佳透過港交所上市聆訊，距離此番碧桂園服務宣佈收購股權事項僅過去了53天。
根據媒體報道，中梁百悅智佳方面彼時曾對外表示：“透過聆訊後，我們即將展開招股、掛牌上市。”
而中梁百悅智佳招股書也顯示，公司近年來增長勢頭較快，收入由2018年的1.76億元增至2020年的7.05億元，複合年增長率100.2%。此外，2021年上半年，中梁百悅智佳營業總收入6.63億元，同比增長207.3%；淨利潤為 1.06 億元，同比增長 307.7%。
在業績增長迅猛並已透過港交所聆訊的情況下，中梁百悅智佳為何突然選擇“委身”巨頭？
“中梁百悅智佳透過聆訊卻被收購，我認為主要是由於其母公司中梁控股集團之前的槓桿率和負債過高且遭遇樓市下探導致銷售回款不暢的問題，致使中梁控股集團目前流動性壓力極大。”IPG中國首席經濟學家柏文喜表示。
公開資料顯示，截至2021年6月底，中梁控股集團剔除預收賬款後的資產負債率為79.3%，淨負債比率為56.1%，非限制現金與即期借貸比率為1.2，也即中梁控股集團一項指標踩中紅線，為“黃檔房企”。
柏文喜同時表示：“中梁百悅智佳現金流較好，在目前的狀況下屬於可以快速變現的優質資產。通過出售旗下物業管理板塊來挽救中梁控股集團的流動性，也是迫不得已的選擇。”
克而瑞物管也分析認為，“中梁控股集團債務及流動性壓力大”是中梁百悅智佳在上市前最終仍決定出售的主要原因之一。克而瑞物管的依據在於，截至2021年6月30日，中梁控股集團有息負債總額為546億元，負債中包括銀行及其他借款438億元，優先票據104億元以及資產擔保證券3億元。
與此同時，中梁控股集團方面在2021年半年業績會上表示，2021年下半年以及2022年會做大量的減債務和穩債務的工作，特別是海外債券。截至2022年，公司仍有約10億美元的海外到期票據。
對於出售物業資產與地產板塊負債壓力有關的說法，中梁控股集團相關負責人對記者表示，中梁控股集團和中梁百悅智佳是兩家公司，“只不過他們是一個老闆，如果老闆拿這個錢去還地產公司的債務，屬於關聯交易，需要對外公告。”上述負責人同時強調稱：“所以我們自身的壓力，與物業公司賣不賣沒有關係。”
物業行業迴歸理性賽道
儘管中梁控股集團方面極力撇清其與中梁百悅智佳間的關係，但在中梁控股集團官網“中梁物業”介紹板塊，即為中梁百悅智佳相關內容的介紹，並稱“中梁百悅智佳是一家快速成長、全國化佈局、多業態發展的綜合物業管理及城市服務提供商”。
招股書資訊顯示，中梁百悅智佳業務主要分為物業管理服務、非業主增值服務以及社群增值服務三大條線。報告期內（2018年至2020年），中梁控股集團為中梁百悅智佳的最大客戶，後者向前者提供物業管理服務及增值服務；中梁百悅智佳來自中梁控股集團的非業主增值服務收入分別為1.31億元、2.2億元、2.9億元，在總收入中的佔比分別達到74.4%、62.3%、41.2%。
在管面積方面，中梁百悅智佳同期來自中梁控股集團開發的在管面積分別為26.6萬平方米、517.7萬平方米、1332.1萬平方米，在總在管面積中的佔比分別達到100%、76.22%、66.31%。
記者梳理發現，在物業企業上市呈現“高開低走”的2021年，中梁百悅智佳透過聆訊時曾頗受外界矚目。嘉和家業物業服務研究院資料顯示，在整個2021年，物業企業過會率僅為33.3%，其同時表示，當年“下半年IPO進一步降溫，僅兩家物業企業成功上市”。
在業內人士看來，中梁百悅智佳被背後實控人“擺上”貨架出售的背後，或許更有物業行業逐步迴歸理性賽道的因素。
據克而瑞物管統計，截至2021年末，物業板塊PE均值僅為17.64倍，相較2020年末（37.00倍）降幅達52.31%。平安證券研報此前表示，恆生物業服務及管理指數在2021年7月1日至2022年1月18日期間，累計下跌51.9%，“幾近腰斬”。
“2021年以來，物業管理行業熱度降低，恆生物業服務及管理指數整體呈現下降趨勢，此前熱度高漲的物業板塊逐步迴歸理性。”克而瑞物管分析認為，2021年上市物業企業數量不及預期、股價整體下調，“都不禁讓企業存疑上市是否為最佳選擇”。
在上述業內人士看來，除物業資本市場逐步趨向“理性”的因素外，中梁百悅智佳最終被出售，也是當下物業市場收併購浪潮延續的一個縮影。
“2021年，物業管理行業已披露相關資訊的併購交易達77宗，涉及併購方36家物業企業。交易金額約362.5億元，相比2020全年交易總額大幅增長約243%。”中指研究院物業事業部高階分析師吳奎勇表示。
“2021年，物業行業的收併購熱情達到歷史最高潮，交易規模、交易總額均遠超2020年。”嘉和家業物業服務研究院也分析認為，“物業企業大規模收購專注於商業、公建、城市服務等業態的企業，於紅海市場搶佔先機，快速增強企業核心競爭力。”
在吳奎勇看來，物業市場收併購熱潮延續與三大因素息息相關：“一是房地產流動性危機傳導，成為大宗併購交易的直接誘因；二是企業擴規模、求發展，是併購狂潮的內生驅動力；三是併購資金充足，為併購規模化的支撐性因素”。
而進入2022年，物業行業收併購浪潮仍在持續。克而瑞資料顯示，僅在2022年1月份，上市物業企業收併購事項就新增14起，交易金額超過36億元。
“行業‘內卷’情況正在加劇。”在安信國際房地產行業分析師黃焯偉看來，“考慮到地產公司的流動性危機，我們認為出售旗下物管公司的大型併購案在2022年將持續下去。”
（編輯：張家振 校對：彭玉鳳）
