種種跡象來看，樓市真的開始“斷奶”了，而且這種斷奶還具有持續性，不可能在短期內得到緩解。
首先是人口問題，專家普遍認為高住房成本降低了生育率，所以七普資料出爐之後，各方面措施都劍指房地產行業。
2021年我國新生人口只增加了1062萬人，同比降低11.44%左右。是什麼導致人們不敢生育、不願意養娃？人口學家梁建章表示，壓在人們身上的“2座大山”還沒有徹底解決，那麼生育意願自然不會提高。
在梁先生的口中，“2座大山”主要是指高房產成本和教育成本這兩方面。舉個例子：如果家庭夫妻二人月收入總和為1.5萬元（這已經是中等偏上的收入水平）。在沒有買房、沒有養娃的情況下，家庭資金充裕，而且還可以到處旅遊享受生活，月月都有大把的結餘儲蓄額。然而一旦購置了房產和生娃，情況就180度大轉彎。1.5萬元收益在北京、上海、深圳、廣州等大城市買房子就不要抱有幻想；在主要二線城市購置一套90平方米房產，總價超過130萬元，月供達到6000元-7000元。再養個孩子，月開支再增加3000元-5000元。
可以看出，僅僅【房產】和【娃娃】這兩項開支金額就達到了9000元-1.2萬元。算一筆賬：總入賬1.5萬元，扣減兩項主要開支1.2萬元，那麼還剩下3000元可用於其他方面消費。而我們都知道，家庭的幾項常態化開支包括：家庭車油費600元/月，水電燃氣費等800元，買菜水果費用2000元，衣服鞋子費用600元。這些小費用加起來最起碼4000元。
結果很明瞭：入不敷出。
經濟學家任澤平曾做出過一項專項報告分析，指出：高房產價格抑制了人們的流動性，同時壓抑了年輕人的奮鬥夢想。比如很多人有一種錯覺，總認為在大城市裡工作和居住的人都是富翁，實際上看起來他們整體收入很高，但實際上財富都在向著頭部聚攏，一般人薪資高的同時，高消費水平也導致根本存不住錢，而且打工人買房之後都要為銀行打工30年。居民負債率從56.1%增長至62.2%，提高了6.1個百分點，這其中主要是個人住房貸款大幅度增加導致。
也正是由於這些“現狀”的存在，讓人們不得不格外關注住房這個問題，一旦買房，那麼人們就更加追求舒適度、不願意奮鬥，試想明天打工的錢都不是自己的，全部要給銀行的情況下，還有多大的勁頭？實際上也恰恰如此。房產為王、房本為王的背景下，“購房躺平人”顯得越來越多了。
如何調節房產熱？還得從根源上做起，過去20年裡，中國的房地產一路高歌猛進，對房市起到直接刺激作用的，資金注入量首當其衝，特別是在棚改的背景下，拆遷戶的覆蓋面到達7.9%，接近1億人從棚戶區搬進了高樓大廈居住，他們個個手握大量現金，具備充足的購房能力，棚改也成為了上一波房市起飛的根源，不少城市從當初的5000元一路漲到1.5萬元，燕郊地帶更是從7000元漲到了近4萬元。
除此之外，在“購房增值”帶動下，炒房客大量興起，出手早的人已經實現了財富躍遷，於是後來者紛紛跟進，西南財經大學曾做出研究，買房人當中，首套房具有升值目的性的佔到了85%，首套房真正是出於自住目的的只有不到15%，可見當下“人人都是炒房客”的說法一點不為過。經濟委員王林直言，房市沉澱了超過300萬億資金。
1、房產2個新規，樓市真的“斷奶”，影響至今。
為什麼2022年之後，房地產依然呈現出“收縮”的走勢？關鍵是高層逐漸收緊了向房產資金的口子，提出了“三道紅線”舉措，根據規劃，需要各個房企在規定的期限內，把負債等指標降低至標準線以內（稱之為三道紅線轉變為三道綠線），如果時限內未能完成減負債目，那麼今後房企們的融資增幅將受到一定的上限約束。
在去年，還沒等樓市反應過來，人行就再次提出了“兩個貸款上限”，分檔次、分品類對各類銀行的向房地產融資貸款做出“天花板”設定，一方面設定了銀行對房地產企業的融資“天花板”比例；另一方面設定了金融機構向個體購房者發放按揭貸款的“天花板”比例。
把以上兩個方面放在一起研究，不難發現，2021年至2022年，金融機構對房地產的調控目標非常明確：就是要防止樓市可能出現的金融化情況，要限制資金繼續大規模進入住房市場，同時抑制價格有過快上漲的可能性。失去了資本的助力，即便是再“具有潛力”的行業，也難以有多大的作為。
可以說，目前樓市的“根基”動搖了。
面對這種情景，房企們如何是好？估計不少人已經想出了答案：為了儘可能回款、為了實現資金週轉靈活，需要儘快把手中已經建成的房子銷售掉。然而買房人也沒錢啊，銀行限制了個人貸款的比例。市場需求不足、銷售具有緊迫性，怎麼辦？答案只有一個：折價促銷。
2、除了高層定調，多層響應。
一方面二套房停貸的情況越來越多，主要貸款都用於首套房供給了。另一方面房貸利率跳漲也頻頻出現。例如上海、杭州、佛山、銀川、合肥、成都等城市不管是首套房，還是二套房房貸利率都大跨步提高。
可以說，這一次，樓市“根基”動搖了。
3、房產格局基本定下，2022年之後，能不能買房清晰了！
萬科鬱亮曾這樣形容當前的樓市，他指出，三道紅線把所有的房企都拉在了同一個起跑線上，失去了鉅額融資的情況下，改革力度不亞於土地招拍掛的影響，今後的房企失去大額融資支援的情況下，只能依靠管理創造紅利。2022年萬科鬱亮還指出，“黑鐵”時代真的來了，現在現金流比啥都重要。
為了資金面順暢，房企們會怎麼辦？“稻草”只有一條：降價促銷。所以2022年開始，或許是一個不錯的購房時機，讓“房市再飛一會兒”，剛需靜觀其變！
