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1、提問：京爺您好，我想問一個關於換房的問題：目前有馬駒橋次新大兩居一套（帶電梯住宅，一樓無下躍，小區環境很好），2026年孩子上小學，計劃加點錢，換房到通州副中心或亦莊路東區的小三居。目前比較發愁，應該是趁著亦莊房價尚可，先付訂金然後再利用半年時間賣掉自住房，還是先賣掉自住房再買房。主要擔心買了房結果我們的房子賣不出去太被動（畢竟一樓不好賣），又怕再等下去以後亦莊或副中心漲價到買不起，會發生這種情況嗎？太矛盾了，求指點。
回答：你好，近段時間樓市再回暖，但短期來看不至於瘋狂，所以不要過於焦慮。買房賣房，普通人最好的方式還是買賣同時，這樣比較不容易焦慮。當然，高段位的方式，是先買，要個長週期，然後再賣。但前提是自己的房子好賣，咱們的房子可能不太適合這種情況。我建議先把手頭的房子掛出來吧，加大看房量，再決定怎麼處理。如果客戶明顯不多，不好賣，那就得考慮先賣後買了。詳見星球內部資料《北京樓市冷暖監測》
2、提問：京爺你好，父母把老家的房子都賣了，準備在北京買房。手裡現在500w出頭，他們一點都不想貸款。想買個適合養老， 醫院 公園配套齊全。保值性尚可的兩居室。您推薦哪裡？
回答：你好, 這類房產我建議一般考慮5環內, 交通方便的小兩居. 因為500萬出頭的預算不多, 而且要求兩居室的養老房, 所以基本上要犧牲一些東西了, 比如品質和麵積. 我建議可以看看以下幾個小區: 1, 南北通透的小兩居, 這類一般都是老房子了, 不過老人應該還是比較喜歡這種型別. 如果要保值性還可以, 而且附近有公園和醫院的話, 我比較推薦安貞西里或者附近小區. 2, 如果樓齡還希望新一些, 那可以考慮朝陽東部靠外的小區, 比如興隆家園, 附近也有醫院和公園, 而且流動性不錯, 馬上就要有地鐵了. 3\如果忍受不了老房子, 建議看看石景山的遠洋山水, 流動性很好, 附近也有公園和醫院. 建議看看星球內部資料《二手房看房買房技巧》
3、提問：您好，請問聖馨家園（土星園）的房子怎麼樣？預算差不多能夠到，值得買嗎？保值升值性如何
回答：你好，這個小區還是可以的，比如樓齡、板塊、交通、綠化等方面還是不錯，當然物業差了一些，小區整體維護得一般，這也限制了其漲幅。當然，畢竟板塊和樓齡擺在這，流動性和保值性還是可以的，升值性相對周邊比較有品質的次新還是差一些，但在北京中還算ok的。總結：小區有一定的居住屬性和流通屬性，屬於中等偏上的選擇。可以參見星球內部資料《北京各小區歷史收益統計與分析》
4、提問：您好，我在草橋欣園三區有一套兩居室的房子，是一層的，留著自己養老的，但目前不想在北京養老了，現在孩子在居住，到今年5月份滿二年，居住很舒適，距離孩子上班也不遠，是98年的房子，從保值的角度看有必要置換嗎？
回答：你好，這個小區的居住性、流動性、升值性其實都還不錯，而且板塊也很好，如果有居住需求，那其實短期是沒有必要折騰的。當然過五六年後，如果手頭資金也多，那可以考慮置換到次新中的。詳見星球內部資料《這些二手房跑贏大盤》
5、提問：京爺，像回龍觀融澤這樣漲得特別多的盤，你是怎麼看，價格合理嗎？可以入嗎？
回答：你好，融澤漲得確實多了一些，說溢價可以，說沒有溢價也可以。畢竟價格都是買賣雙方博弈出來的結果，都是當下價值的體現。不過，我個人認為價格確實有些高，價效比一般。但我預測融澤也不會怎麼降，畢竟熱度高，還能隨著大勢走走。詳見星球內部資料《北京樓市冷暖監測》
6、提問：京爺 老北苑的築年華小區怎麼樣？ 另外老北苑和新北苑比較升值前景會差很多嗎？
回答：築華年小區還是非常不錯的，有品質和環境，可以選擇。當然這些年老北苑的介面和熱度還是差了一些，升值性明顯比不上新北苑。可以參見星球內部資料《北京各板塊歷史收益統計與分析》
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