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Q:提問:老師，好諮詢下，通州京貿家園，最北邊的房子，客廳朝北，有一點噪音汙染，能聽到通燕高速上的聲音，這個問題大嗎，想找中間樓，目前沒有，在猶豫中。謝謝老師！
A:回答:您好,感謝信任!武夷花園這個商圈從最西側的月亮河七星公館、京貿國際城、京貿家園、牡丹園、月季園這五個盤最北側的樓棟高層都會有噪音,通燕高速的行車是24小時的,晚上的大貨很多,這個能不能買,主要看價格,是正常樓棟的7-8折可以考慮,因為您未來賣的時候買家也會要求打折,您今天如果買的價格和正常樓棟是一個價格,就代表您的利潤空間減少,噪音影響還是挺大的.建議再看看其他房源,
可以閱讀星球精華欄的文章《通州跑贏大盤選籌導圖》祝一切順利!有問題可再向我諮詢!
Q:提問：您好京總，新人首問，目前計劃在通州買房，看了兩個位置，一個是合生濱江帝景138戶型，另外一個是武夷融御99.5戶型，目前比較糾結該選哪個？
合生濱江帝景單價低，面積大，但是房齡舊，
武夷融御單價高，面積小，但是都傳說位置很好
求問，這兩個小區以後哪個更有升值空間？
再就是今年春節後房價還會漲麼，什麼時候入手合適啊？
請指點一二，萬分感激～
A:回答：你好,感謝信任.1、通州最好的投資視窗期已過,如果是以投資的思路買通州需要做好長持的準備.副中心最開始訊息出來之後,通州大部分樓盤領漲,導致目前還存在溢價;
通州的定位雖然很高,但現在的價值比較弱,加上長期雙限不利因素,以後大機率是全市的平均水平,從房產投資的角度,一個板塊的週期分為四個階段,第一是C概念,第二C炒地皮,第三是C配套,最後是C供需,這是一個板塊的完整生命週期,
按說通州現在仍然屬於概念性的板塊,但是已經提前把房價透支.未來的收益只能看供需了,買新區的邏輯是買在一個5年後價值9/9/10萬的板塊，如果通州未來規劃全部落地值6萬甚至7萬，但現在地皮還在晾著就賣6萬7萬，今天如果我們買入的價格過高,就代表著未來的利潤減少,短期如果沒有大行情，會面臨一直站崗的風險。
通州屬於利好長期,但並不是利好通州所有地段,如果一定要買通州，建議買在運河CBD東側的三角區，也就是武夷花園商圈,這個位置的東側是行政辦公區，西側是運河CBD，南側是運河風景線，通州重點發展的是新城，新城重點發展的是五河交匯的運河商務中心，武夷花園商圈剛好在市政府西側
這個區在過去並不是通州要重點發展的區域，因為市ZF搬過去之後，整個通州新城規劃是向北的，所以這個地方就變成了核心區；這個區第一高度重視，第二有大量的資金投入，一個10公里的隧道就是170個億。有運河商務中心輻射，區域品質在整個通州，甚至整個北京也屬於稀缺性的，緊靠大運河風景線，未來可以享受到政府的優質教育資源。這樣的區域符合通州終極改善的目標。
2、武夷融御和濱江帝景怎麼選,買房最重要的是選籌,而選籌是一個面不是一個點，宏觀層面是板塊的選擇.微觀層面是對產品的選擇.前者為重.選對板塊就等於成功了70%,地段決定未來的天花板，樓盤決定未來的成長性.這2個指標加起來才是你房子未來能否增值的因素.如果以投資的角度,融御在核心板塊01組團,就是上述所說的武夷花園商圈,這個盤在通州更有優勢,在通州買房建議壓縮面積往核心區擠,所以面積和潛力只能犧牲掉一個了,這個主要看你怎麼做考量了,
3、什麼時候入手合適,如果你是剛需的話,錢到位,房票到位,有合適的即能入手啊,等什麼呢?北京的樓市不存在接盤俠之說，樓市真正的韭菜是那些一直觀望的人。如果他們一直踏空最後忍不住買房，必然要付出更高的代價；如果不買房，要繼續忍受通脹的洗劫，橫豎都是韭菜。更何況你買的是核心區的優質盤,沒有必要卡在上漲前夜入手到,北京核心區的房價行情來了會以肉眼可見的速度上漲,踏空的風險比較大,
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Q:提問:你好,京總,新人首次提問,我看房已有3個月左右,我本人是在亦莊上班,工作比較穩定,首套首貸,目前看了幾個區域,萬科城市之光,新盤,萬科金域東郡,買二手的話,貸款可能會少,買不了那麼大的,新盤的話貸款比較有優勢一些,想請教京總,這兩個盤應該怎麼選.謝謝
A:回答:你好,感謝信任.1、整個臺湖僅高階總部基地，光機電一體化基地區域屬於亦莊新城，規劃範圍可以以京津高速為界，而京津高速以東並不屬於亦莊新城研究範圍，研究範圍這個概念很少有人去說，這個戰略意圖可以確定亦莊未來的發展方向是東南，
為什麼臺湖不在研究範圍內，從城市發展的維度考慮，可以避免亦莊和副中心之間形成連片發展，在兩者之間起到一個緩衝的作用，而次渠需要通州的購房資格，多增加了一道購房門檻，目前距離次渠的幾個盤離地鐵不算很近，越是剛需盤地鐵越重要，優勢是距離亦莊核心單元不遠，但少了通勤優勢，現在5萬多的單價在市場上缺乏競爭力，最終難免會成為亦莊碼農的韭菜盤.
次渠的優勢就是從0開始建設的,所以開局就賣了一手好價,從投資的角度這個位置的房子已經不便宜了.其次臺湖屬於兩區交界,朝陽重點發展的是東北方向，通州重點發展的是運河商務中心，亦莊重點發展的是亦莊新城核心單元未來向東南外擴，所以臺湖這個位置，很容易成為發展的黑洞變成兩不管的地帶
在亦莊買房的邏輯和其他區是不一樣的，其他區我們一般是沿著地鐵站看,而亦莊我們是根據品質學校配套看，購買力比較集中的區域，在高容積率去找低容積率的小區，這個是房產投資的原理;
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》
亦莊的特點是產業足夠強，所以不缺購買力，一般人會認為亦莊的核心區是河東,河東是產業聚集+軌道交通，但如果從居住的角度考慮，河東不一定是核心區,比如國貿,核心區是國貿橋一帶，但國貿的密度太大，整個核心區老舊小區加寫字樓混為一體，就會出現一個現象居住體驗不好，所以國貿的房價沒有大望路九龍山雙井高
再比如望京,望京是產住結合由於區域面積比較大，所以密度還好，一些品質樓盤漲幅還是比較可觀的，但漲幅依舊輸給太陽宮，為什麼太陽宮比望京的漲幅更可觀，太陽宮整個區域品質次新盤扎堆，有好的教育配套，又緊靠望京，所以購買力自然是不缺的，呈現的結果就是持續跑贏大盤。
你看亦莊河西和河東的關係像不像望京和太陽宮的關係，所以河西未來是亦莊稀缺性的一個地塊，優勢比河東更明顯，有南海子公園+教育配套；屬於低密度區域，位置又處於南中軸,往後的建設也會限制容積率;
河東的優勢是產業聚集+地鐵,缺點就是密度大,這兩個區域目前的樓盤漲幅是差不多的,如果從長持的角度上,河西會更有優勢一些;
萬科金域東郡在整個板塊屬於品質盤,在往上就是金茂系的了,價格比較高,所以這個盤在河西是有競爭優勢的,可以對比海梓府;建議認真閱讀星球置頂的文章《大興跑贏大盤選籌導圖》,文章中有具體每個樓盤的分析和過往的漲幅走勢圖.
Q:提問:京總，亦莊橡樹灣這個專案怎麼樣？作為投資，您覺得有沒有增值潛力？
A:回答:您好,感謝信任!馬駒橋的定位是亦莊的產業外溢，主要的產業是物流和製造,這兩個產業的結構本身價值不高; 從過往的行情看上漲動力一般，但下跌比較嚴重，位置處於大興和通州的交界，屬於通州最邊緣的位置，在亦莊人口沒有飽滿的情況下，短期不容易匯入人口，如果靠本地購買力支撐，這種產業即便發展成熟很難給市場輸送優質的購買群體，
拉動房價的是有購買力的人口,有無購買力直接與這個區域的房價掛鉤;單一的產業購買力非常弱;有購買力的區域最大的特徵就是遇到樓市上行週期的行情,區域內的品質次新樓盤領漲,如果區域缺乏優質的購買力,品質次新的樓盤長期處於橫盤下跌的趨勢
馬駒橋的成交熱盤應該珠江逸景，合生世界村，而區域的品質次新像融科香雪蘭溪近幾年的行情應該是向下走的.
亦莊重點的發展格局是向東南方向外擴，未來人口飽滿產業成熟之後會承接一部分亦莊的溢位群體，但這個位置目前的交通和環境需要最佳化改造才能釋放潛力，未來才有補漲的可能性。如果一直固化很難吸引到外區的購買群體。
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