如果房價不漲，很多普通人可能並不清楚房貸意味著什麼。
最近五六年的各種文章都在向普通人傳輸一種觀念，只要是去買房，貸款貸的越多越好，貸款年限拉的越長越好，買到就是賺到。
至於利息，利息是個什麼東西？我買房從來只考慮首付有沒有湊夠，誰還考慮利息啊。
在全世界人類所有的正經投資行為中，利息都是一個很重要，甚至可以說是最重要的指標。
但是中國的買房人，承受著家庭年盈餘幾十倍的恐怖負債，卻絲毫不考慮利息這東西。
一個淨資產1000萬的深圳老闆直接舉債3000萬做投資，卻絲毫不考慮利息，那會被人視為傻帽。
一個淨資產1000萬的深圳人直接舉債3000萬投資買房，絲毫不考慮利息，卻被人視作“有魄力”。
很明顯，這麼舉債必然有一個前提，就是預設購買資產的漲幅一定要超過利息。
不是說可能超過，是必須超過。
但現在，房價不能漲已經成為了中央級指導意見。
當然，也不敢跌。
強行維持房價不漲不跌是個什麼情況？
2022年1月，全中國29個重點城市的商品住宅成交面積已經出來了，絕大部分城市的住宅成交量都飄綠，環比和同比都飄綠，且是大綠，也就是雖然價格沒怎麼動，但成交量萎縮的很厲害。
雖然可能有個別城市的房價頂風作案，但絕大多數城市的房價確實不漲了。
以武漢為例，巔峰房價出現在2017年中下旬，自2018年開始就已經分文不漲了，價格被拉成了一條直線，如果非和巔峰極限房價資料相比，甚至還跌了一截。
算算時間，已經4年不漲了。
房貸利率上浮20%是5.88%左右，聽起來不多。
4年不漲，聽起來時間也不久。
疊加在一起算個真金白銀的資料，就很嚇人了。
4年不漲，那就是23.5%的利息，相當於把首付虧了一大半。
如果6年不漲，首付直接就虧沒了。
貸款的7成是肯定要還利息的，首付的部分放哪都是可以收息的，賺不到錢同樣也是虧。
房貸的計算看起來很複雜，又是等額本息又是等額本金什麼的，又是開始幾年全還利息了，後面幾年全還本金什麼的。
其實很簡單，約定利率5%，你借銀行100萬，一年就要還5萬利息，在你先還這5萬利息的基礎上再額外還點本金。
這個額外還本金的數量多寡就是等額本息和等額本金的差距，其實一點不復雜。
但不管是哪一個，利息都高的嚇人。
我按一個小房子算，總價按300萬算，房貸按200萬算，這是一個很小的資料吧，那些動不動就買千萬豪宅的我先暫不考慮，只說剛需。
以貸款200萬為例，5.88%的利率意味著什麼？
意味著你每年要還11.76萬的利息，沒問題吧。
差不多相當於每個月1萬的利息，這也沒問題吧。
無論是等額本金還是等額本息，你每個月都要先還一點本金，這也沒問題吧。
按前期還本金最少的等額本息法，你一個月還1萬的利息，再還2000的本金，這不多吧。
兩者一算，一個月就是1.2萬的房貸，每天一睜眼就是400塊錢要還，今天掙不夠400塊就沒法交差。
別嫌還的多，絕大多數都是利息。
也別覺得前期都是還利息，本金都在後面還，是銀行在剝削你。
你第一年欠了200萬啊，還11.7萬的利息這不很正常？
到了第30年，你本金差不多都還清了，只剩十幾萬本金沒還，一年利息其實才幾千塊錢，但你還是一個月1.2萬的給銀行錢，那自然看起來就是隻還本金了。
但其實，銀行一直都是按5.88%的利率收你利息錢而已，你欠多少本金就還多少利息，一分不多，一分不少。
一個月1.2萬的還貸額看起來還好，但一年就是14萬，4年就是64萬，其中絕大多數是利息，資料接近48萬，本金只還了16萬。
借了200萬的房貸，4年還了64萬出去，結果48萬是利息，你還欠銀行184萬，需要繼續付息。
對於絕大多數人來說，這都很離譜。
持有6年，光利息成本就30%，契稅、中介費，雜七雜八費用加起來4個點肯定是有的。
也就是說，一套房你持有6年，如果房價上漲34%，價格從300萬漲到了400萬。
那不好意思，你並不是用100萬首付款賺了100萬，而是一分錢都沒賺。
你賬面上掙的那點錢，全給銀行交利息了，另外還交了點稅費。
房貸5.88%很高嗎？
相對於其他貸款利率，這個還真不算高。
房價從300萬漲到400萬很少嗎？
無論怎麼看，還真不算少。
但你並不是一個在6年時間裡用100萬賺到了100萬的投資大師，而是一個憑空承擔虧損風險，白白替別人數錢的傻子。
投資小白和投資大師的區別，就在於他們會不會計算利率。
巴菲特曾經說過，自己的公司伯克希爾信用很高，可以在日本以1%的利率借到十年期的貸款。
這利率實在太低了，於是巴菲特心動了，只要自己投資回報率能超過1%就可以了。
巴菲特不願意承擔匯率波動的風險，於是就打算只購買日元資產。
以1%成本借入日元，獲取一個穩定的高於1%的收益，到期後只拿收益部分兌換成美元，匯率怎麼波動自己都穩賺不虧。
但巴菲特在日本努力的尋找了很久，最後都沒找到一個可以穩定收益超過1%的資產，最終作罷，放棄了這筆1%利率的貸款。
如果自身長期回報率低於1%，那巴菲特借入這筆日元，借的時間越久，虧的就會越厲害，所以巴菲特不借。
而對於中國房產而言，如果長期持有，不考慮價格投機收益，那穩定收益率是多少呢？
2021年12月，深圳市平均租金回報率為1.14%。
如果能按1%的利率借入資金來購買，這個回報率還是可以接受的，畢竟房租會隨著工資慢慢上漲。
但如果以5.88%的利率去借入資金購買，那可真的是傻透了。
為什麼這麼多中國人願意買？
幾個人不如巴菲特就算了，幾千萬中國人都不如巴菲特？
因為只要房價在一直漲，每年漲幅超過6%，那就沒有問題，確實不需要考慮貸款利率。
但如果房價不漲，就會出大問題。
中國人買房幾乎沒幾個看重房租的，因為他們買房的本質是為了投機賺錢。
為什麼這群依靠投機賺錢的人不在乎利率，宣稱自己要能貸多少貸多少。
因為這幫人根本就不會長期持有房產。
在過去20年的房地產大牛市裡，這波人每5年左右就會置換一次房子，利息最多隻交5年，因為房價每5年必定出現一波翻倍牛市，把房子賣掉才好套出更多的現金，準備下一波的買入，繼續進行槓桿放大。
按總價300萬，3成首付，90萬本金來算。
房價翻一倍賣出，本金就變成了390萬。
繼續3倍槓桿，買入1300萬的房子，房價再翻一倍時賣出，本金就變成了1690萬。
繼續3倍槓桿，買入5633萬的房子，房價再翻一倍時賣出，本金就變成了7323萬。
房價翻倍這種事只需要來3次，90萬本金就可以變7323萬本金。
再買房，那就是幾億的規模了。
賺這麼多，國家居然一分錢增值稅和所得稅都不收，只收個契稅，其他全部都是淨利潤。
沒錯，你開企業賺錢了要收很多稅，上班賺錢了也要收很多稅，但炒房賺錢一分錢稅都不用繳納。
在如此恐怖的暴利面前，利息？利息是個什麼東西？
1999年，北京2環的房價不到3000一平，而如今是15萬一平，翻了50倍。
需要考慮利息嗎？
別說利息了，杭州的業主甚至考慮每戶出50萬修地鐵，只因為地鐵房能漲價。
對房價的上漲已經痴迷到了這種地步的人，還會在意利息嗎？
但這種情況是不可能持續的，因為1~1.5%的房租收益不可能支撐得起今天的房價。
別和我說房子綁定了中國人的很多東西。
1.5%的房租收益代表了70年回本，1%的房租收益代表了100年回本。
2014年房子漲價去庫存前夕，你知道當時的房租收益率是多少嗎？
一樣的房子，一樣綁定了中國人很多東西的房子，在2014年，房租收益率大概是每年3%左右，只需要35年就可以回本。
這是優質資產嗎？
不，在當時，房子如此之低的收益率被一致認定為垃圾資產，沒人願意要，住房庫存堆積如山，最後不得不搞出了去庫存的政策。
房子繫結的東西壓根就沒有變。
2014年的時候，35年租金回本的房子根本沒人要，2017年需要70年才能回本了，怎麼就突然變的吃香了？
難道這3年中國人的傳統習俗大改，突然變得沒房子不能活了？
事實上，健康的房地產市場，租金回報率至少應該在6%左右，歐美都是這個資料。
要是房價能一直漲，歐美房價早就100萬一平了。
不要說什麼中美國情不一樣，都一樣的，美國的房貸利率成本和房產稅成本加在一起甚至都沒中國的房貸利率高，理論上中國的租金回報率應該更高才有吸引力。
中國有沒有6%以上的房地產資產？
當然有。
這兩年政府維穩，不允許住宅價格下跌，但商業地產領域根本沒有管。
買寫字樓買商鋪的人，即便投資虧損了也不會鬧事，不屬於政府維穩的物件。
因此，商業地產率先抵達了價值投資區間。
我去年和大家說過，寫字樓和商鋪的投資一定要卡著最低6%的回報率的紅線去買，否則堅決不買。
有人低價賣給你那就買，沒人賣就等，反正不著急。
而如今，武漢的寫字樓價格，已經直接打5折了。
沒錯，5折，在2019年售價基礎上直接對半砍，投資回報率飆升至6.5%，而且不用慢慢等著撿漏，是近乎於無限量供應。
首先，我說的這個投資回報率，不是開發商自己定的租金然後反推出來的回報率，也不是自己辛苦的到處找租客去出租，我是直接找的二房東進行的報價。
以寫字樓為例，我左手買入收房，右手就把房子給二房東，一天都不會耽擱，一天的物業費都不想承擔。
二房東替我裝修，替我出租，替我交物業費，在這個前提下我的收益率才是真實的收益率。
我去銀行存款，銀行也沒讓我去貸款客戶那進行背景調查對吧，那我買寫字樓自然也不會考慮找租客去出租。
即便找了，那多出來的租金也是我的勞動成果，需要額外收費。
我相信這個世界是分工協作的，二房東的存在一定會有二房東存在的社會價值，所以我全部委託給二房東了。
現在的行情是租5免5或者租6免6，在二房東報價的基礎上，把這個免租期再給扣掉，剩下的才是真實收益。
這個收益率是6.5%。
如果不考慮免租期，直接按二房東報價算，收益率突破7%。
如果自己裝修好，租給租客，那收益率突破8.75%。
而住宅，自己裝修好租給租客，收益率僅為1~1.5%，給二房東需要在這個基礎上再壓一截。
天差地別的收益率差距。
現在武漢豪華級住宅賣4萬以上的地方，幾步路旁邊的寫字樓，售價才1.1萬不到。
豪華級住宅賣3萬以上的地方，幾步路旁邊的寫字樓，售價才八千不到。
你直接把住宅價格除以3.5~4就可以了。
100平住宅能買400平寫字樓，300平住宅能買1200平寫字樓。
3000萬，只夠在深圳灣買個100平的住宅蝸居。
如果換到武漢，能買3000平寫字樓，幾十套！籤合同能簽到你手疼。
這都是我自己真實交易出來的價格，你比這個價買的高就是被坑了。
現在的寫字樓市場已經徹底混亂，沒有價格，標價全是虛的，全部是看人下菜，挨個談價格。
開發商急需現金，但住宅不能降，那隻能降商業地產。
武漢的寫字樓大部分都是現房，很多都已經交房3年了還沒賣完，總體空置率為30%以上。
只要是空置，一定是空置開發商的寫字樓，因為普通個人買了一定會出租。
租100，租80，租60，甚至租40，那都得租，因為物業費是16~20元/平米/月，你空置一個月都是嚴重失血，只有開發商才會堅決不賣也不租，為了維護自己的價格，所以空置必定是空置在開發商手裡。
過去10年，開發商都死扛不賣，反正形勢一天比一天好，不著急，自己也不缺錢。
但如今，有人扛不住了。
當然，也不是每個開發商都會如此降價的。
我沒跑幾個樓盤，但也認識幾個銷售，還是有不少開發商死扛價格，死不降價的。
但是，也有開發商願意降價。
我也不需要開發商全部願意降價，有1個開發商願意降價就夠了，我那點錢對於開發商的庫存來說，杯水車薪，全填進去都不夠1個開發商用。
而事實上，我這麼佛系買房，依然有2個開發商願意大幅降價，降到了我一直等待的價格區域。
買賣過程也挺好玩的。
先買了幾套，試了下水，找5個二房東報價，選了最高的一個，順利完成了租賃步驟。
然後就開始談大合作了。
也不算大，同一個售樓部裡，大概1套住宅的資金。
我要來這個售樓部買住宅，肯定是普通銷售接待，而且價格一分不讓，愛買不買。
但我說我要買價值1套武漢住宅的寫字樓，銷售總監都直接被驚動了，親自接待我。
她先問我具體打算買樓的資金，然後報了一個價格，說是最優惠的價格了。
但這個價格我不同意，然後她讓我提價格。
我報了價格，她問我為什麼要定這個價。
我說，我按6.5%反算的單價啊，至於租金價格是我找二房東集體報價報出來的。
你同意我就買，不同意我就不買。
她說這個單價太低了，自己很難辦，上面不會批准的，估計成交不了，很遺憾。
我倒沒什麼遺憾的，不買就不買唄，反正讓我頂著價格下跌的風險買入回報率不到6%的資產我是肯定不會同意的。
過了半個月，這位總監突然給我打電話，說有個工抵房啥的，總部突然騰退出來了，最近缺回款，上面同意賣了，問我能不能一週內準備好現金。
我說沒問題，於是就成交了。
給我的套數，價格恰恰好好就是我當初報的資金量。
真是恰到好處的騰退工抵房，把我一把掏乾的節奏。
當然，我說的資金量也不是我所有的錢，只是我當時打算買入的錢。
因為這個套數對我來說有點多，我只是剛試水了幾套而已，飯要一口口吃。
半個月不到，就直接網簽了，然後就直接租出去了，又完成了一個租賃流程。
又過了幾天，銷售總監突然聯絡我說，恰好有一批糾紛房源剛解決好，騰退了出來，機會難得，這個月回款任務重，問我還有沒有額外的資金。
我說，恰好我這正好也回了一筆款，真的是太巧了。
於是，我們又成交了一筆，我又租出去了。
再然後，這位銷售總監和我說，他們又有一批房源恰好出來了，還是頂樓，特別特別好。
雖然我知道這都是潛規則玩法，我理解她的恰好，但我這次真的沒辦法再潛規則了，因為我真的沒錢了。
開發商的體量太恐怖了，只要有一個開發商鬆口，不管你有多少錢都是杯水車薪，一把給你全部弄沒，而且他們對現金的渴求感覺是永無止盡的。
但是吧，我也無所謂，6.5%的回報率還行，因為這個是不含水分的回報率，不是開發商忽悠的資料，這回報率我完全可以長拿。
別說以後租金會隨著經濟發展慢慢漲，就算不漲我也可以接受。
剩下的慢慢攢錢慢慢等機會唄，反正不急，1~2年等一次交易機會就夠了，攢多少錢都不夠開發商用的。
我是真正的買入後就不打算賣，比剛需對房子還忠誠。
所以我絕對不考慮住宅，那回報率我一天都不想持有，只考慮可以長期持有的祖產，如寫字樓。
至於商鋪，也有降幅，但不知道哪路傻錢把武漢商鋪價格托起來了，至今沒看到讓我滿意的回報率。
感覺老一輩的人，傳統經商賺到錢的人都很喜歡商鋪，有錢就買，這批人死死的撐住了商鋪價格。
再加上商鋪沒有專業二房東，沒辦法批次對租金進行報價，難以評估真實租金，進而反推出合理的售價，所以我就沒有買商鋪，只是一直在等。
200萬的寫字樓，給二房東，一年閉著眼收13萬，一個月1萬多塊，每天一睜眼就賺300多。
同樣200萬，貸款買住宅，那就是一睜眼就欠400塊，其中利息300塊以上。
5.88%的利率，我認為購買的資產收益率最低最低也要6.5%以上，否則不可能長期持有。
十次危機九次地產，全球所有國家都經歷過房價突飛猛進的階段，都經歷過房價增長有基本面支撐的階段，也都經歷過泡沫階段。
到最後，決定一切的，肯定是收益率。
這兩年，不建議存夠錢就買二套房，建議顛覆之前20年的思想，如果你的投資回報率不足5.88%，賺到錢之後每年提前還款是最好的辦法。
5.88%很恐怖的，5年就接近30%了，那是幾百萬的30%。
無視利息恐怖之處的人，只需要5年時間房價不漲，就會知道，什麼叫利息。
