都說“覆巢之下無完卵”,這話一點不假。進入2022年,人們對生活的態度仍然是保守的,都不敢隨意花錢。冠毒影響還沒過去,在世界各國透過發幣來恢復經濟的背景下,不少企業為了維持運營開始把增加的成本轉嫁到消費者頭上,導致很多生活必需品都漲價了,老百姓也是不堪重負,直呼“太難”了,尤其是那些已經掏光積蓄按揭買房的人,月供的錢還沒著落,一家老小的吃喝花銷又要操心。
相比普通購房者,房地產市場表現冷清,房企日子更不好過。返鄉置業打了水漂,40個重點城市春節成交量僅44.5萬平,下降40%,伴隨著樓市降溫問題蔓延,百強房企業績幾近腰斬,房企沒有資金和心情去拿地,土地成交規模不及一年前水平。
為了讓脆弱的房地產恢復信心,高層密集喊話穩住房地產短期支柱地位,各大城市也加快“營救”步伐,至今有36+城市釋放寬鬆措施。畢竟對房地產喊打喊殺,對誰都沒有好處,保護購房者、保護工人利益不受損,原則就是保護就業和經濟。
不過,光靠喊話和措施是不行的,還需要市場各方參與者的協同。如今放眼全域性,不難發現房市已經進入“賣不動”困局,該如何走出困局更值得大家注意。
這可能是“水”最多二月,3個異象出現,利好已來,房價要漲?
繼兩次降準降息後,近期央行1月金融資料出來了,可以用“炸裂”兩個字來形容:1社融增量6.17萬億,預期5.45萬億,同比增長10.5%;2新增人民幣貸款3.98萬億,預期為3.7萬億,同比多增3944億;3廣義貨幣M2增速跳升到9.8%。不要低估這3個指標,貸款和社融創新高,說明企業的融資需要在加大,M2則是印錢的“水”,囊括了市面上所有企業和個人存款、流通中的現金,M2增速越高印的錢就越多。
很多沒買房的人不淡定了,照這樣的趨勢,2022年免不了會成為另一個2020,就不是買房計劃延期了,而是徹底買不起房。要知道,兩年前放水之後,社融上半年增量20.83萬億,樓市到處充滿了搶房、投機的氣氛,居民槓桿率半年時間漲了6.1%。如今市場的錢又多了起來,很容易讓人向下聯想:錢越來越不值錢,要買入資產抵抗通脹,而買房就是不少人的固有手段。然而事實是否如此?
房說君認為,人口出行還是受牽制,大家還不知道下一秒自己收入會不會減少,購買資產會不會有風險,因為一個某大房企已經扭轉了整個市場預期。比如,人們都把錢存起來了。前文提到M2增速達到9.8%高度,但很多人卻忽略了M1降了1.9%。M1是活期的錢,而M2是包括了M1在內的所有錢,換言之,人們手中只留下少部分的錢,大部分都存了定期。
再比如,購房意願更加理性了。刨開3.98萬億人民幣貸款背後,居民短期貸款同比減少2272億元,中長期貸款同比少2024億元。前者反映的是消費需求,後者是購房意願,兩項都在減少,說明錢印出來了,但是人們根本不敢借錢。總的說來在貨幣高增下,樓市依舊“乾涸”,人們不敢拿錢出來消費,不敢加槓桿,更別說要掏空家底的房子。
在房說君看來,以上這些“異象”,讓本就處於“以價換量”氣氛的樓市,沒有感受到春的氣息,反而迎來了“倒春寒”。好在關鍵時刻,高層給購房者吃了定心丸,不僅連連喊話房地產的重要地位,更有央行和住建部兩大部出手,不管怎麼說,隨著高層2道新規定音,房價漲跌行情已現。
第一,房屋預售制迎來一大改變,今年起,購房者可以不用“前怕狼後怕虎”了?
近期住建部出臺了商品房預售資金監督管理辦法,並由各省住建廳全程全額監管,其中明確預售資金額度監管為“重點額度監管”,其比例由市縣一級住建部門根據工程造價合同等核定。
從我們樓市開始賣期房開始,預售資金就一直存在,但這些錢的監管也處於半管不管的狀態,以至於被房企挪用至擴張勢力,可以講變相助長了開發商高週轉高槓杆的氣焰,為什麼購房者不以為然?是因為樓市上升期人們的目光都聚焦在怎麼賺錢怎麼買更多的房上面。直到去年高層罕見動用金融手段調控樓市,沒錢的房企債務違約、樓盤停工,購房者才認清這些企業的真面目,而為了保證交樓,各地也不得不加大預售賬戶的監管力度。
如何保證購房者收得到房、工人有工資領?“預售金重點額度監管”就是來解決問題的,在不放鬆管理的前提下,根據樓房的進度來決定給多少錢的房企蓋房、發工資。
第二,央行出手,多城集體回應,2022“新風口”出現,要把樓市的錢“引流”?
央行銀保監會2月8日發通知,保障租賃房有關貸款不再納入房地產貸款集中管理制度中。簡單來說,就是限貸令中國有行對公和個人的貸款比例40%和32.5%,不再包括保障租賃房有關貸款。房說君認為可以更快實現租購同權,高房價使得人們買房困難,而租房難、無法租購同權又不得不倒逼人們硬抗房價。如果能放開保障租賃房的相關貸款限制,一來地方蓋租賃房也不會畏手畏腳,再者,可以讓租房者與購房者“地位平等”。
資料統計,十四五預計建設700-900萬套保障性租賃住房,上海預計供應47 萬套,佔新增供應總量的45% ;深圳是40萬套,佔比45%。把錢引流到民生領域,既能規避了房企高槓杆的開發模式,還能保民生,一舉兩得。
在房說君看來,這對購房者來說未嘗不是一件好事,從整體上看,高層發出的2道新規,意味著房子不停轉手變現,地價房價齊漲的“遊戲”很可能已經玩不下去了,市面上有了更多適合各種人群的房子,房產的升值空間變小,甚至可能引發降價潮提前降臨,樓市的這盤大棋也就能容納更多的棋手。
房說君有話說,即便沒有這場風波,樓市的日子也不好過。房企欠債這麼多,市場金融又緊而不松,開發商為了獲得更多的週轉資金只能選擇降價賣房,但降價不是誰都玩得過,那些“聰明”的企業則早有準備。據2月12日21世紀經濟報道,在2022年會上鬱亮指出,萬科要強績效。只能以輸贏論英雄,只能從打贏仗的隊伍裡面選拔幹部;此外他還提到今年員工的收入肯定大幅下調。
可能在很多人看來是“哭窮”,畢竟房地產是暴利行業,即便現在日子不好過了,不大賺也有小賺,但蓋房子真的不賺錢了。公開資料顯示,1月萬科業績同比-53.1%,這種調性下,企業自身都難保,難不免要要求下面的人用力做業績。即便是哭窮,一定程度也是能理解的。
總之,樓市的這盤大棋一邊給市場以“活水”,另一邊又在從上到下把房地產的“擁堵點”給予疏通,讓大家不再是停留在口頭上的加油鼓勵,而是從實際上對市場保持樂觀。
本文所用圖片均來自網路,如有侵權請聯絡刪除。文章為“每日房說”原創,嚴禁轉載抄襲,發現必深究。(撰文:風風)