自2021年下半年以來，房地產市場經歷了過熱到冷卻的過山車式的發展，對於從業者來說，似乎又迎來了一個新階段。
繼2014年提出“白銀時代”、2018年喊出“活下去”之後，今年2月11日，鬱亮在2022年會發言中稱2022年將是“破釜沉舟、背水一戰”的一年，他將當下房地產行業成為“黑鐵時代”。
作家王小波曾寫過《黃金時代》《白銀時代》《青銅時代》和《黑鐵時代》四部關於時代的小說，而這些書名也通常被用來形容房地產行業的不同發展階段。但在今年鬱亮判斷行業直接進入了“黑鐵時代”，而萬科也需要建立新的錨定點。
在希臘神話中，黑鐵時代是一個眾神將痛苦和煩惱帶到人間，人類為了生活不斷地陷入憂愁和沉重的勞作所折磨的時代，甚至還會出現弱肉強食，父子兄弟相殘的情況。
房地產黑鐵時代的到來代表著房地產一夜暴富的時代不復存在了，而對於房企來說首先考量的就是如何“活下去”的問題，“節衣縮食”也成了行業的現狀，至少鬱亮對房地產市場的前景有點看淡了。
專家表示，房地產行業的風險正在有序出清，市場也逐步轉向理性。在人口紅利逐漸消退的大背景下，房住不炒的主基調也讓房地產行業必然由高速向低速換擋。自去年以來，房地產行業遭遇了史上最嚴政策的監管限制，去槓桿導致很多企業沒有足夠的流動資金，由此也暴露了行業高槓杆運作模式下的弊病，因而一些頭部房企的爆雷也就在意料之中了。
事實上，支撐房企活下去的最終動力還是要看其銷售情況。從國家統計局公佈的2021年房地產開發投資資料來看，2021年全國商品房銷售面積179433萬平方米，僅比上年增長1.9%。值得一提的是，2021年只有住宅銷售額比上年增長5.3%，辦公樓銷售額下降6.9%，商業營業用房銷售額下降2.0%。整體來看，全年無論是投資增速還是銷售增速雖然是增長狀態，但從增長趨勢來看，資料均在2021年初達到頂峰，全年增速呈現的是下滑態勢，這與去年房地產先過熱後冷卻的狀況是一致的。
可以預見，2022年房企仍將面臨巨大的挑戰。當“黃金時代”和“白銀時代”漸行漸遠之時，房地產行業的發展也由過去的金融+居住的屬性迴歸到更多的居住功能上來。由此可以預見，為了更好的“活下去”，頭部房企可能將會節衣縮食，腰部房企大機率會斷臂求生，微小房企則可能會加速退出，未來市場洗牌的速度也在進一步加快。
