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北京跑贏大盤的房子不超過20%
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Q:提問:京總，亦莊橡樹灣這個專案怎麼樣？作為投資，您覺得有沒有增值潛力？
A:回答:您好,感謝信任!馬駒橋的定位是亦莊的產業外溢，主要的產業是物流和製造,這兩個產業的結構本身價值不高; 從過往的行情看上漲動力一般，但下跌比較嚴重，位置處於大興和通州的交界，屬於通州最邊緣的位置，在亦莊人口沒有飽滿的情況下，短期不容易匯入人口，如果靠本地購買力支撐，這種產業即便發展成熟很難給市場輸送優質的購買群體，
拉動房價的是有購買力的人口,有無購買力直接與這個區域的房價掛鉤;單一的產業購買力非常弱;有購買力的區域最大的特徵就是遇到樓市上行週期的行情,區域內的品質次新樓盤領漲,如果區域缺乏優質的購買力,品質次新的樓盤長期處於橫盤下跌的趨勢
馬駒橋的成交熱盤應該珠江逸景，合生世界村，而區域的品質次新像融科香雪蘭溪近幾年的行情應該是向下走的.
亦莊重點的發展格局是向東南方向外擴，未來人口飽滿產業成熟之後會承接一部分亦莊的溢位群體，但這個位置目前的交通和環境需要最佳化改造才能釋放潛力，未來才有補漲的可能性。如果一直固化很難吸引到外區的購買群體。
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Q:提問:你好京總，想問問最近海淀比較熱的樹村學府壹號院和京昌路學府公館怎麼看？算ceo盤嗎？會長期站崗嗎？自住是否合適？
A:回答:你好,感謝信任!祝新年富貴
1、學府公館這個盤建在了G6以西,農大東校區以東,南邊是老舊小區,沒有商圈配套,整個板塊可開發的土地基本沒有,如果以投資的角度建議迴避.
2、學府壹號ZF持有20%產權,共有產權房是ZF給老百姓的一種福利，目的是為了讓老百姓住有所居，這種房子投資屬性自然會減弱，如果側重於投資，金融屬性差的房子原則上是不建議買的，因為北京的房子5年不可能只漲一倍，五年內如果不把房子上漲的部分D出來，再去建倉，這個損失比現在共有CQ房價格優勢的差價要更多，這個是機會成本。
其次根據相關ZC，共有CQ房5年後才可以轉讓份額，代持機構有優先回購權。如果其他人購買份額，需要符合共有CQ房的購買條件。考慮到5年過後，符合購買此類住房條件的人可能會越來越少；加上不是完全產權；申請困難導致的高成本，流通性可能會差一些！
投資房產原則上是隻投資純商品房，核心地段，優質盤，可以貸款，居住體驗好，流通性好可以隨時變現，這是原則;祝一切順利,有問題再向我諮詢.
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Q：提問：京總您好,燕郊現在是否可以C一波,
A：回答：您好,這個地方屬於階段性溢位的地方,如果分析燕郊樓市單說燕郊而脫離通州市場，屬於邏輯性錯誤。
北京的樓市上漲具有傳導性，一般核心區域的房價大漲和大熱時，會自動傳導到周邊次級溢位的區域，但通州目前的情況並不會發生普漲的現象，並且有嚴重的溢價，短期不會溢位到周邊的區域，如果溢位的區域基礎過於薄弱，會造成過山車的現象，漲的時候會很熱，但是涼的時候也很快。
因為這些市場大機率是純靠投機，而不是靠真正的價值。房地產經過上漲週期回撥屬於正常現象，一般漲30%回撥5%-10%屬於正常範圍，但絕不會大起大落，漲50%回撥50%，這樣的區域一定存在炒作投機的現象。睡城本身就是一個偽概念。
集中產業+人口持續匯入才是樓市最紮實的基礎。燕郊依託通州運河CBD未來的利好，屬於階段性溢位板塊,如果以自住為目標可以買，距離核心區不遠,如果以投資為目的建議不要投機.建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》
Q:提問:你好京總，你是如何觀察北京一個區域的新房交易市場有無投資價值的，有什麼指標或者竅決或者途徑，並如何分析它有沒有投資的前景？
A:回答:你好，最主要的一個指標就是有價，要分清楚買進價和賣出價，很多人會說那個房子漲價了，或者哪個片區漲的很快，開發商某個樓盤又調價了，但這個都是你買進的價格，是開發商賣給你的價格，而真正意義上的決戰是二手房市場，就是說你真的在二手市場掛牌出售，第一賣出的價格是多少，第二成交週期要多長，二手真的賣的時候，它跟周圍一手摺價差是多少倍。
這個折價率是很明顯的指標。在一些比較差的板塊，差不多要打到7折左右，有的更多,這些區域的房子買過來就是溢價，絕對不能投資的。
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