去年四季度開始，高層便不斷向樓市吹風。
從“支援剛需首套置業，降低房貸利率”的喊話，到連續兩個月降息的實際支援，再到春節前“發改委喊你回家買房”的終極殺招。
復工也有兩三天了，各城市的情況基本也都出來了。覆盤一些資料，來聊聊這個剛過去的春節樓市。
壹丨刺激之下 冷熱不一
今年的樓市環境要比往年好很多，即便仍頂著“房住不炒、住有所居”的大帽子，但官方能夠站臺給春節置業做背書便足以說明問題。
先說說第三方平臺給到的資料吧。
資料很直觀，從一線到二線再到三四線城市，2022年春節周銷量普遍低迷，監測的40個城市，銷量合計44.5萬方，環比暴跌84%，同比跌40%，較疫情前的正常年2019年，也出現了13%的下跌。
種種下跌資料顯示，“發改委喊你回家買房”的願景還是落空了，這在三四線城市上體現得尤為明顯。
同個資料口徑下，在一二線還能找出不少比2019年春節銷量好的城市，但到了三四線城市這裡基本全軍覆沒，期待中的“返鄉置業熱潮”並未發生。
春節間也跟不少三四線城市的房地產從業者聊聊了，往年春節“返鄉置業”都是他們極為重要的營銷節點，場面大、優惠足，甚至過了初一就要去拓客，但這幾年“返鄉置業”也搞不起來了，從老家出去的年輕人，基本都已經或準備在工作所在地買房了，留在本地的年輕人，意向客群也都被前幾年消化的差不多了。
老早前就強調過，三四線城市，尤其是北方、東北地區，如果不是出於自住或者極強的地緣改善，都不建議入手，買到手裡每月還要月供供起來的，最終可能真的成為“不動產”，沒有流通性，也就沒有增值的空間。
一二線城市裡，表現最好的還是北京和上海。
北京二手房進入2022年以來，掛牌量便持續減少，一來有銷量提速去庫存的原因，二來有房東看市場行情好了，也不著急賣了想在暖暖；
上海新盤可以說表現優異，1月份28盤推新，21盤開盤沒幾天便售罄，春節售樓部扎堆都是客戶。
這兩天我在海南也看了很多售樓部，一些樓盤還是相當火爆的，甚至置業顧問接待不過來，要等著接待，要求一次性購房很普遍，甚至還有合同價外價的情況。跟置業顧問聊，有些就是來海南度假的，順便就把房買了。
可見有些城市的小陽春已經提前了，甚至提到了過年，但把全國重點城市平均下來，那這個春節樓市還是比較慘淡的。
西安的情況，因為疫情恢復初期+傳統節日，售樓部的上訪、成交都很慘淡，倒是置業顧問忙得不可開交，有的售樓部初四就復工了，有些取價待推待登記的樓盤，都在線上積極邀約客戶，因為疫情，很多公司甚至過年沒放假。
貳丨樓市為啥一直疲軟？
春節樓市兩極明顯分化，主要三種因素：
一、全國多點輪番爆發的疫情，干擾樓市正常秩序。西安，封城一個月，解封時間太臨近春節了，人們的心思也都沒在買房上，但推出來華潤悅璽、中南春風南岸這樣的“香餑餑”，大家還是樂意去搖一下的，這種火爆個案並不能代表市場；杭州、深圳也是如此，疫情擾城，大家都在禁足，想買房也出不了家門，辦不了手續。
二、預期不夠，大家以為“狼”真的來了！2016年9月末，全國一夜之間有50座城市驟然宣佈對樓市加以調控，自此“房住不炒”頻繁出現在每位老百姓的視野中，很多城市甚至加碼三五次，房地產稅喊了八九遍，樓市“五限”一齊捆綁，甚至對土地市場調整，也真的有城市在2021年下半年出現了量價齊跌的情況，更可怕是房企到處暴雷，買房還要學會排雷。
樓市歷來“買漲不買跌”，市場稍不景氣，大批購房者就會轉而觀望，盼著房價下跌這枚子彈能夠再飛一飛。
三、年前的利好，還未在市場中散開。春節前的樓市利好，就不去一一羅列，總之降息很明顯，政策也有空間，可即便再好的政策傳遞到市場中，也是需要時間的，一線城市敏銳一些，所以北京、上海情況好一些，深圳本來在12月都止跌了，但1月當地及周邊的疫情影響，又萎下去了。
想要恢復民眾對樓市的預期，三言兩語的喊話是遠遠不夠的，還需要更大的扶持政策。
叄丨大招啥時候來？
預期不夠，想要市場修復，無非就是再擴大刺激力度。
今天惠州日報釋出了專欄頭條，主要內容如下：
1、央行1月20日下調利率後，惠州各銀行機構從1月21日開始普遍下調了房貸按揭利率，其中剛需首套房利率最低降至5.2%，二套房利率最低降至5.35%，放款速度也較2021年有所提速。
2、2021年12月底，從粵東世聯行近70個在售樓盤樣本來看，在新房市場方面，惠州主流銀行首套房貸利率為6.0%-6.7%，二套房貸利率為在6.2%-7.5%之間。
很簡單的算術題，跟去年12月相比，惠州首套房貸利率大致降低了80個基點到150個基點；二套房貸利率降低了85個基點到215個基點。
短期之內，如此力度之大的降息，是從未出現過的。這也是LPR+銀行加點機制，對市場的高度靈活調控，這比央行一次五個點的降息，足足強了20倍！
當地官媒能夠將該現象報道出來，絕不僅僅是讓更多的受眾知曉這個變動，而是讓大家看到這則訊息，喚起買房信心，加速需求的入場。
惠州開了先例，相信會有不少難銷的城市跟進，先從房貸利率上，給購房者做心理按摩。
總之，目前還沒啟動的核心城市，說明市場還在底部，要抓緊時間上車，有一線城市開路，上面態度又那麼鮮明，該來的都會來的～
