近一年來，地產行業“爆雷”不斷。如何主動應對變局，求得生存發展？是每一位地產人和文旅人必須關注和思考的問題。
今天，得到了萬科集團董事會主席1月9日在萬科集團2022年會上的發言全文，受益匪淺，特將要點總結如下，強烈建議先收藏再閱讀，值得我們經常學習、反思、借鑑。
全文在知識星球已釋出，歡迎在文末加入獲取。
NO.1
對時代的認識
基本定位：行業進入黑鐵時代，必須破釜沉舟、背水一戰！
外部環境的第一個特徵：行業進入縮表出清階段。對房地產業來說，縮表出清就是去金融化。縮表出清對房地產企業而言，就是一場生死之戰。
傑視界點評：數十年的地產高速發展，給社會和居民帶來極高的槓桿，嚴重擠壓實體經濟發展和消費升級。甚至因為高企的房價，產生“低生育率陷阱”，導致2021年我國出生人口僅1062萬人，相較2020年的1200萬人和2019年的1465萬人，出生人口數持續下降。故此，對政策和社會而言，“降槓桿”是必然的要求，也是必做的事情。
外部環境的第二個特徵：行業新發展模式，概括下來，就是一箇中心、三個基本點。
一箇中心：解決老百姓居住問題。
三個基本點：房住不炒、租購併舉和人-地-房的匹配。
傑視界點評：讓房子迴歸居住本質，是政策層面的強烈訊號。“房子是用來住的”，較長的時間將繼續堅持，由此，新增住房需求總量將不斷變小。尤其是“租購同權”政策的持續落地，意味著剛需購房者可以在“租”和“購”之間做選擇，會分流買房子的需求。“人-地-房的匹配”將帶來城市的持續分化，三四五線人口持續流出的城市，將不具備持續開發價值。一二線人口持續流入的城市，未來住房供應量將增加。
未來房地產市場將面臨兩個重大變化：一是市場分化會越來越明顯，二是行業規模開始萎縮。
為應對變化，投資要由過去均勻、分散式的投資轉為向市場表現更好、團隊操盤能力得到證明的地方集約化投資。
如果有些地方確實做不好，可能就要整建制撤銷，收回番號。我們面對的專案越來越複雜，越是複雜局面越要堅守各項紀律。
傑視界點評：從三四五線收縮，集中於一二線城市，將成為房企的主流選擇。
NO.2
組織、人、機制
當前最主要的八個字就是：節衣縮食、戰時氛圍！
首先是一盤棋建設。類似投拓、產品團隊都要一盤棋建設，面對激烈競爭，我們沒有那麼多資源和精力分散發力。
其次，傳統業務萎縮的情況下，該“長的可以“長”，而且必須要“長”，但該“消”的也要“消”。
第三，薪酬體系不能錨定在黃金時代，今年大家的收入肯定是大幅下調。福利、補貼等等，要跟黑鐵時代相適應。
第四，是面對已經是10%左右微利的行業，流程再造。現在很多用成本加成方式的收費模式都會被顛覆掉，過去的大手大腳、做二傳手、假手於人，層層轉包的方式一定是不可行的。
幻想請超人來是不可能的，強調工作態度，必須具備做好的態度和負責的精神。
行業發展到黑鐵時代，無法給出超過別人的金錢激勵。萬科能提供的機制是事業的舞臺、發展的機會，而不是單純的給錢。
傑視界點評：借用最近火熱的一個詞“內卷”，萬科明確指出，要一切工作都圍繞打仗進行，省吃儉用，紀律嚴明，控制成本，提高專業能力，強調結果導向。同時也指出，拿超出大多行業水平的“高薪”時代已經結束。
NO.3
敢拚就會贏
今天萬科年會的主題是“敢拼就會贏”，鬱亮最後總結了四句話。
第一，敢不敢打？只有敢打才能獲得一線生機。
第二，會不會打？在打的過程中學會，不打永遠學不會。
第三，非常重要的就是願不願意合夥打。有人進攻，有人要掩護，甚至為了阻擊進擊的敵人在掩護時犧牲。
第四也是最關鍵的問題，能不能打得特別好。
要以“特別好”為標準要求自己才可以。特別好的三個要求：
一是做專業高手，要與行業中的標杆比較，如果已經成為行業標杆應該與更卓越目標比較。
二是做全能冠軍。要開發、經營、服務並重，這也是萬科新的鐵人三項。
三是做長跑勝將。長期堅持、長期堅守做正確的事，不違反紀律，才能夠讓我們打得特別好。
傑視界點評：不愧是“萬科運動員股份有限公司”，均以運動專案例舉管理。企業的長期競爭，靠的是與時俱進的戰略、精細的管理和陽光的文化，作為龍頭的萬科，給我們做了非常好的榜樣。
