京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社群超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到確定的回報!
北京跑贏大盤的房子不超過20%
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Q:提問:京總好，我買了奧倫達部落的聯排，預計今年下半年交房。該盤在河北，緊挨著延慶，是相對成熟的郊區別墅區。買它主要是受朋友影響，想為退休後做準備。那裡很美，配套也逐漸豐富，還建了海淀外國語的分校。
最近我透過您的文章學習房產知識意識到，花了四五百萬買它，也許是個錯誤——流通性差，使用率不高（每年最多住半年，目前在城裡上班，只能週末去住）。
想問一下，是不是應該在交房後立即賣掉？現在大勢不好，也許不好賣，是否要等等再說？
A:回答:您好，您這個屬於戰略上的失誤，環京所有的別墅包括洋房這類盤的品質都做的很高，高品質也正是開發商的賣點。
但是這類房子第一沒有流通性，第二不好貸款，第三實用性比較低，一年住不了幾次還要養護，您每次過去住得提前做保潔，交房後還要置辦傢俱家電，如果都不配齊的話住起來很空，有點像民宿，這又是一筆費用。
可租、可貸、可住、可賣是投資房產的最後一道防線,即便是不能跑贏大盤,也要遵守這個原則;
可租,代表市場有需求，有需求才有價值，投資才有意義。
可貸是銀行對房產價值的認可，無論何時，只要把紅本拍在銀行，能夠迅速拿到錢。投資這樣的房產，無論何時都有現金流保障，價值會更大！
流通性主要是指可住可賣。可住、需要基礎的配套，能滿足基本生活所需，才有人願意去住。
可賣是指二手房市場交易量必須活躍，交易量低迷的二手房，價值會打折.優質房產不僅是住房，更是一種金融屬性非常強的產品。
建議您在交房之前就計劃脫手吧，可以問問開發商的銷售或者自己的渠道，如果等到交房之後;二手房市場呈現的一清二白，大家看得很清楚,到時候賣得也會更多,更不好出手，現在會好一些，哪怕是折一些價格出掉都可。置換到市區的純投資盤收益要比這類盤客觀一些！
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》《未來五年絕命大換倉,賣空雜盤,只留霸盤》祝一切順利,有問題可再向我提問
Q:提問:非常感謝京總的解答，茅塞頓開。但還有幾點問題需要京總幫忙。如果按照京總的思路，把房山的賣了，加上現金，總共550來撬動600-700的房子（只選擇海淀的），具體在微操層面上還有些疑惑。
1.房山18年買得期房，加上4年的利息，現在賣的話，估計虧100萬以上，於心理上覺得不合適，想等等，但從價值投資的角度，這時候應該止損了，換成優質股。但總覺得這個割肉，是不是割得有點狠，還請京總指點。
2.賣了以後，差不多有550左右的ZD，加上槓杆，能下手600-700的，自己在中關村附近上班，愛人在清河上班，所能瞭解到的區域就是學院路（地鐵昌平線年底通車）、西二旗、或者永泰莊比較合適，但買來還是不太可能自己住，太小了，還請京總指點，哪個區域、哪個小區較為合適，謝謝京總。
A:回答:您好,1、良鄉大學城140平大三居,從戶型的角度上,這個屬於選籌上的失誤,在遠郊選盤的邏輯是剛需小戶型,從區域的角度上,這個位置可能大機率跑輸大盤 2、如果從心理上覺得虧100萬不合適,繼續持有,面對的可能是繼續虧損,也可能N年以後市場回暖,有一定的漲幅,但這些遠郊漲勢不可持續，你認真觀察一下，這些地方的漲幅可能會在六個月之內漲起來，但是漲完以後就會有3到5年的冷靜期可能還一直回落，也就是說這些板塊的市場並沒有這麼強，都是虛火旺起來的，價值比較弱導致沒有持續的後續購買力
所以如果你這個波漲上來的話，可能要冷很久，還有回落的可能性，持續性比較差不穩健！如果繼續持有的話您就會再次錯過這波配置優質資產的機會.如果出掉眼是虧了,但是買入的房產可能會在下一波市場把虧損的找回來,未來就是賺的,這個是機會成本,如果市場比較給力,買入的這波市場有可能成本就回來了.
經濟學真正的精髓是“放棄”,所謂就是我想要什麼,能放棄什麼. 2、我上條回答給您推薦的有具體的樓盤,可以再檢視一下;是海淀目前比較適合您們的;祝一切順利,有問題可再向我提問.
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Q:提問：京總您好，首套房票2張，可用資金500萬。想用這筆錢當首付，購不同區域投資房兩套。爭取最大化利用，請問如何選擇？
A：回答:你好，感謝信任!我的建議可能和其他人不同，我會只買一套，買核心區的優質盤，做首套貸滿,只用一張房票吃幾輪，另外一張房票空出來，一張完整的房票，幾年後房屋升值可以籌一大筆錢，再用第二張房票，這是利益最大化的操作方法，
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Q：提問：京總你好，我們家庭目前有一套住房,但還有一個名額,不能貸款了,負債情況目前的住房還有400左右的按揭,家庭年收入400左右,現在手頭現金1000,年底還能拿到300左右,總價大概1200-1300,想在配置一套房產,想問下北京未來的投資區域或者說投資的重點在什麼位置,未來的趨勢?謝
A：回答：你好，感謝信任！1、2017年317之後北京的房價漲跌規律和之前不同，317之後房價上升期，核心區品質次新+XQ領漲，然後傳到溢位區域同樣是品質次新，最後在傳到偏僻位置同樣是品質次新。這是大行情出現時上漲的規律。非核心區，非首要溢位的板塊一般是大行情結束。
但目前普漲的行情越來越少，預算夠的話儘可能選在核心區位置的品質次新，現階段買房投資一拼的是選籌能力，二拼的是金融財技，能否在有限的資金讓利益最大化,這是現階段投資的原理.
核心區的品質次新一般都是這個區域房價的風向標，如果房價上漲，基本都是領漲，下跌橫盤期抗跌性也最強。這些房子的特徵是品牌開發商+品牌物業、樓領新，在整個區域屬於稀缺性產品,整體的居住體驗都高於周邊的小區，屬於這個區域置換改善的目標盤，重要的是這類盤符合這個區域的購買力。
2、317之後樓市下跌行情出現，冷門地段、配套差、品質差的小區會先跌，在傳到地段好、配套好的老破小社群.最後是核心地段的品質次新盤。
反之,核心地段的品質次新比較抗跌。一無產業、二無教育、三無品質會導致本地購買力不足，下跌行情出現必然第一個下跌。
用逆向思維看就是樓市低谷期哪個盤最抗跌，就是行情出現的領漲盤
3、北京因長期的調控導致積壓的購買力會集中在改善群體，總價1500萬以上屬於藍海市場，1000到1500萬可以拿到核心地段，次新3房或者品質兩房，目前各類福利房的供應會導致核心地段的次新會越來越稀缺；幾乎成為孤品，以投資的角度，購買力比較集中的核心地段次新，符合未來市場的主流。
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Q：提問：你好京總，感謝你的分享!我的居住證預計下月下來,計劃正式加入看房隊伍,我目前可籌集的ZJ大概算了一下,首付可以到270,勉強不超過300吧,屬於STSD,今天加入會員想提前學習下,另外想問下京總,我看我們的選盤邏輯是市場上一小部分的房源,就像你所說的,北京跑贏大盤的房子不超過20%,像這些房子,是不是都是比較貴的,根據我目前的一個資金量,是該選這類房子,還是比較有潛力的房子呢?那類房子更容易SZ呢?我是買來自住,但也希望房子能夠SZ跑贏大盤,感謝京總
A：回覆：你好，感謝信任!關於投資買房是否賺錢，不取決於資金量的大小，而是看判斷的對錯。普通人可以因判斷正確，變的富有，富人也可以因判斷錯誤回到起點。
富人之所以能一直保護自己的財富讓期穩健增值，是因為富人一直判斷正確。窮人之所以一直貧窮，是因為窮人一直判斷的是錯誤的，又不懂得覆盤總結,缺乏及時糾錯的能力。
貧富差距就是投資對錯的結果。職業買家投資房產為什麼會持續賺錢？所有的投資者必須弄清楚這個邏輯,普通投資者甚至沒考慮過這個問題。但這個問題很重要，涉及到我們普通的投資者是否能有個正確的投資邏輯，做出準確的大趨勢判斷！
投資房產要有個基本的認知：投資不是DB，投資是搭乘這座城市的經濟增長，從而得到確定的回報。包括行業增長和城市的經濟增長，投資房產，是持有這種城市的股份，直接佔有了這座城市的資源，如就業、教育、醫療、教育,交通，這些稱之為配套.這時候，大趨勢和你所選的位置變的就很重要了。漲幅靠得是選籌，而賺錢靠得是槓桿。
富人一直堅持買優質物業，是因為長期看，核心地段品質物業,在今天北京樓市沙化的情況下,這種盤越來越稀缺,價格一直在上漲，貨幣供給量增加是主要原因，還有經濟增長，信貸，供需。
選對位置等於成功70%，房產投資初期，最主要做3件事：第一別踩坑買錯，第二精心選籌，最大化賺錢效應，第三，放棄高風險高收益的投資方式，選擇低收益更穩健的方式，只要有漲幅，後面就有機會建倉
建議認真閱讀星球《北京房產投資核心邏輯和原理》和《北京樓市價值正在沙化》這兩篇文章,祝一切順利!
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