由於歷史和各方面的原因，農村許多房屋（包括住宅和廠房等）建成多年，沒有辦理用地手續。過去，這種情況沒有人管，建了十幾年的房屋，沒有人來過問有沒有用地手續的問題。這在農村是一種普遍現象，以至於很多人認為我的房屋幾十年了，不需要辦用地手續！於是，房頂漏水了，有人想加一層；樓頂石棉瓦破了，要換新的彩鋼瓦；房屋老舊了，要重新翻建。這些想法固然是生產生活需要，但是，如果在房屋建成後一直沒有辦理用地手續，你的翻新、翻建行為可能會帶來很大的麻煩。
2021年11月26日，自然資源部辦公廳印發《土地衛片執法圖斑合法性判定規則》，自2022年1月1日起實施。新的衛片執法規則規定，對《土地管理法》頒佈實施後，在未經審批或無合法權源的建設用地上翻新、翻建、新建行為認定為新增非農建設違法用地。
我國《土地管理法》自1987年1月1日起施行。按照《土地管理法》的規定，一切非農建設佔用土地的，都應依法辦理建設用地審批手續。嚴格來說，1987年1月1日後沒有辦理用地手續的非農業建設行為，其佔用土地都屬於違法用地。只是在20多年的管理實踐中，因為土地執法不嚴等多方面的原因，有很多違法用地未處理到位，本來可以補辦用地手續的也沒有抓住政策機會，尤其在農村，沒有合法用地手續的住宅、廠房等至今仍然大量存在。
近年來，國家對耕地保護要求越來越嚴。自然資源部適應形勢需要，在衛片執法工作中制定新的規則，規定1987年《土地管理法》實施後未經審批建設的建築物，如果翻新、翻建、新建被衛星發現，就會被認定為新增非農建設違法用地，要依法接受處理。
有人會說，我的房屋佔地不到一百平方米，衛星能發現嗎？可以肯定地說，能發現。我國高畫質衛星影像圖是亞米級的，不到一平方米的地表變化都會被衛星捕捉，幾十平方米的變化更不用說。當然，如果衛星經過時，你所在的地方正好被雲層遮蓋，衛星暫時發現不了，但下次衛星經過時就不一定有這麼好的運氣。
有人懂點法律，可能會說，即使我沒有辦理用地手續，《行政處罰法》規定兩年沒有發現就不再追究，幾十年過去了，還能追究嗎？這個問題相關部門也有明確的解釋：違法佔地處於持續狀態，不受兩年追溯時效的影響。
還有人說，我的房屋沒有辦理用地手續，但我不翻新、不翻建，是不是不會受到處理？僅從土地衛片執法角度看，如果不翻新、不翻建，衛星不會發現變化，還是像前十幾年一樣，沒有人會過問，但不表示該房屋用地手續合法。
因此，2022年翻新、翻建房屋要小心了！如果需要翻新、翻建的房屋是在1987年以後建成的，此後一直未辦理用地手續的話，就需要特別注意，最好在諮詢有關方面、完善用地手續後再翻建，切莫就因為換個房頂，牽扯出違法用地問題。
那麼，無合法手續又想翻新、翻建的怎麼辦？
首先，國家出臺的新規定指的是未經審批或無合法權源的建設用地上翻新、翻建、新建行為。如果你使用的土地有集體建設用地批准書或宅基地批准書、不動產登記證的朋友，你的用地是有合法權源的，不屬於該條規定之列。如果你翻新、翻建、新建，在不擴大用地範圍的前提下，只需要辦理鄉村建設規劃許可手續即可。
第二，對沒有經過審批也沒有權屬來源的土地怎麼辦？你的房屋如果是在2020年7月3日國家明令不得亂佔耕地建房之後才建成且佔了耕地的，屬於亂佔耕地建房，要嚴懲，很有可能會被拆除。但如果是在此之前就已建設完成的，應抓緊諮詢，看能否辦理宅基地或集體土地確權登記。
2020年5月14日，自然資源部印發《關於加快宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作的通知》（自然資發〔2020〕84號），提出要在2020年底基本完成宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作。由於經費等多方面的原因，這項工作在相當多的地方並沒有完成。根據有關檔案，在宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作中，解決相關歷史遺留問題的辦法是：
在用地方面。對於沒有權屬來源材料的宅基地，應當查明土地歷史使用情況和現狀，由所在農民集體經濟組織或村民委員會對宅基地使用權人、面積、四至範圍等進行確認後，公告30天無異議或異議不成立的，由所在農民集體經濟組織或村委會並出具證明，經鄉（鎮）人民政府稽核批准，屬於合法使用的，予以確權登記。換句話說，對沒有權屬來源材料的宅基地，只要符合一戶一宅條件且在地類資料庫中屬於建設用地的，按程式由鄉鎮政府批准後，可作為合法用地登記。
在規劃方面。對合法宅基地上房屋沒有符合規劃或建設相關材料，位於原城市、鎮規劃區內的，出具規劃意見後辦理登記。位於原城市、鎮規劃區外且在《城鄉規劃法》實施前建設的，在辦理登記時可不提交符合規劃或建設的相關材料；在《城鄉規劃法》實施後建設的，由村委會公告15天無異議，經鄉（鎮）人民政府稽核後，按照稽核結果辦理登記。
另外需要提醒的是：對房屋翻新、翻建，各地還有一些具體規定。
比如《河北農村宅基地管理辦法》規定： 農村村民戶口遷出本集體經濟組織後，其宅基地上的房屋損壞不能利用的，應當退出其宅基地，由村民委員會無償收回。
最近河北出臺的《關於切實做好宅基地規範管理工作的通知》明確：對非本集體經濟組織成員繼承和農村村民一戶一處住宅之外的宅基地上的房屋損壞不能利用地，不允許進行翻建和改擴建，可轉讓給符合宅基地申請條件農戶或依法自願有償退出宅基地。
（轉自：自然資源法律論壇）
