豔姐說
前兩日有一則訊息被傳瘋了：
傳言，碧桂園服務已收購中梁物業全部股份，已簽署相關收購協議。而有知情人士透露稱，價格方面雙方均較為滿意。
這則訊息引起了不小的轟動。
一是中梁一向被稱之為“小碧桂園”，市場上皆將其看作是碧桂園的學習者和模仿者，諸多打法和戰略思路較為類似。
而今碧桂園的物業收下了“小碧桂園”的物業，難免讓人有些唏噓。
二是中梁百悅智佳原本是奔著上市去的，招股書都先後遞交了兩次，如今卻是不上市直接轉手出讓了。
2021年4月29日，中梁百悅智佳首此向港交所交表，半年期滿失效後又於去年11月24日再度交表，而這一次，僅過了一月就順利通過了上市聆訊。
但事情奇怪就奇怪在：明明距離上市只有臨門一腳了，中梁百悅智佳卻遲遲未正式敲鐘上市。
也因此這則訊息傳出時，很多人都對此深信不疑。
畢竟上市了又賣身的已然不少，而上市途中賣身的更不缺——比如陽光智博賣身萬物雲、禹佳服務生活和中南服務賣身華潤永珍生活……而其中南服務此前同樣通過了聆訊但遲遲未上市。
三是從如今各家房企的動態來看，出售物業的舉措常常被視為“賣子求生”，幾乎已經成為了“房企資金鍊緊張”的一大佐證。
在這個時間節點上，中梁選擇將物業出售不得不讓人有所猜疑。
所謂無風不起浪，這則讓不少人頗感意外的訊息也在一個非常特殊的時刻迎來了官宣。
2月14日晚間，也就是2022年的情人節，碧桂園服務釋出公告稱，已經由碧桂園物業香港收購了中梁百悅智佳的93.76%股份。
乍一看來像是傳言出了錯——說好的全部股權怎麼就憑空少了6.24%？
但事實上，早在去年3月底，碧桂園物業香港就已經收下了中梁物業6.24%的股權，成為了其第三大股東，這也在當時被理解為碧桂園和“小碧桂園”的一次世紀牽手。
只是誰也沒想到，這手一牽居然越握越緊了，最後“小碧桂園服務”還轉身成為了碧桂園服務的全資子公司。
不過目前看來，這一場收併購還遠遠沒有走向大結局。
相較於傳言中“雙方都較滿意的價格”，在公告中卻並未透露具體的代價，而是頗有些含糊其辭地一筆帶過了：
收購事項的完成及代價支付受該等協議項下多項約定所約束，最終代價須按協議條款及進一步盡職調查結果在代價上限內進行調整。
這也意味著，如今雙方只是形成了相關協議，但是最終的代價還尚未真正敲定下來，收購事項也還待做進一步的盡職調查。
如果回顧看此前物管圈的多筆收併購——恆大物業和合生創展200億收購案終止、融創服務和第一服務近7億元股權交易告吹。這一次的收併購結局到底如何可能還真不好說。
不過碧桂園服務的情況又有一點和上述兩家截然不同：它是這兩年的物業收併購中極少數本就持有對方股權的買家。
本就有較深入瞭解下的股權收購，交易成功幾乎是板上釘釘的事了。
在公告中，碧桂園服務給出了此次收購的考量，除了補充業務，加強在中高階住宅物業管理方面的品牌影響力，擴大社群增值服務潛力等普適性的理由，最核心的一點可能還是：
雙方專案在業務區域重合度較高，有利於未來在業務重合區域整合雙方優勢，降低運營成本，提高盈利水準。
簡單來說，就是雙方適配度較高，這也跟市場的猜測所相符。
據中梁百悅智佳此前提交的聆訊後資料集顯示，截至去年年中，其在管專案共291個，在管總建面約3320萬方，其中56%在長三角，並有超半數來自中梁開發的物業。簽約管理專案508個，簽約總建面約7120萬方。
同時，隨著過去中梁的快速發展，中梁百悅智佳也同樣實現了高速擴張。其在管建面從2018年年底的30萬方增長到2020年年底的2010萬方，複合年增長率高達769.3%。其營收、淨利潤也分別從2018年的1.76億元、2660萬元增長到2020年的7.04億元、8620萬元，複合年增長率達100.2%、79.9%。
這樣一筆資產的收購，碧桂園服務到底為此付出了多少代價尚不得而知。不過此前的一些收購案或許可以拿來參考：
華潤永珍生活收購禹佳生活服務（截至2020年年底在管面積1760萬方，淨利潤8321.2萬元）和中南服務（目前在管面積5147萬方、2020年淨利潤6675萬元）的全部股權分別作價為10.6億元、22.6億元。由此看來，碧桂園服務這筆收併購最終對價在10多億的可能性很大。
值得注意的是，這已經是碧桂園服務從去年至今的第四筆大型交易了。
此前三筆分別是藍光嘉寶、富力物業、彩生活服務核心資產，碧桂園服務共花了逾180億元收入囊中。後來又發生過一個小插曲——在國慶後以2.1億元收購財信地產旗下物業公司全部股權。
隨後，在去年12月14日，碧桂園服務召開了一次電話會議，做了些澄清和承諾。
比如堅決表明和地產是兄弟公司，財務、人員、機制等各方面都相互獨立，也絕不會把自己的資金拿去救援地產。
比如也針對收併購層面做了部分回應：
之前做過融資，資金相對充裕，未來肯定會收併購。公司依靠自己的規模形成的自有資金，應該也還是具備收購的能力的。
未來肯定要走向靠內生增長的道路，當前階段，還是要輔之以收併購。
近期還是會有一些併購專案落地，公司會堅定推進這件事。
而扭頭一看，萬物雲、龍湖物業都在排著隊等待上市了，物管圈最精彩的時刻或許遠遠還沒有到來……
主編：張豔
責編：Nanako
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