提前還房貸，聰明還是糊塗？

文：三三

眾所周知，我國房價在過去20年裡，上漲了至少5倍多，一線城市的漲幅更大，一套普通三線城市的房價都在一百萬左右，跟不用說一線城市一套房動輒幾百萬。對於大多數普通人來說，想要在20多歲的年紀買房壓力是很大的，一個月幾千塊錢的工資在高房價面前不值一提，無論是為自己買個可棲息的小屋，還是為了結婚買房，大多數人會選擇貸款買房。

據統計，我國居民住房貸款存量接近30萬億，大多數人的貸款都是20或30年期，因此選擇貸款買房之後，人們基本就面臨著很大的還款壓力。但換句話來說，人們的收入不是一成不變的，隨著工齡、經驗等增加，許多人的收入也提高了許多，因此很多人覺得，幾十年的還款週期太長了，與其把錢存著，不如早還早輕鬆，特別是最近利率出現了下降趨勢，那麼自己能不能選擇提前還款？什麼時候還款最好呢？

首先我們知道，當前銀行的按揭貸款有兩種，一種是等額本息，一種是等額本金。等額本息還款是每月的總還貸金額是一樣的，等額本金則是每月需要還的本金一樣，總金額不一樣，其中後期的利息會逐漸減少，這種方式對貸款人前期承擔的壓力會比較大。也就是說，選擇不同的還款方式，貸款人還款金額和壓力也不同。

比如說，貸款金額是100萬元，30年還貸期，房貸利率為4.90%來計算，兩種不同貸款方式最後的利息差多少。等額本息月供5307.26元，30年的利息共91.06萬元；等額本金第一個月還款6861.11元，後面每月遞減11.34元，30年下來利息總額是73.7萬元。可以看到，等額本金還款要比等額本息還的利息少了17.36萬元，所以說如果可能的話，最好選擇等額本金還款方式，畢竟光利息之差就有十幾萬。

不過在貸款時，人們基本用的是等額本息的還款方式，比如我們在售樓部詢問時時，銷售人員基本預設等額本息的還貸方式給你算月供，到銀行辦理貸款時，銀行也基本會推薦等額本息，因為這種方式對個人流水的要求低，並且前期還款少，客戶的還款壓力不大，而等額本金前期的還款額比較高，對貸款人來說，經濟壓力比較大，這種比較適合個人收入較高、經濟條件比較好的情況，因此為了儘量促成貸款協議，不少銀行客戶經理會推薦等額本息法。

提前還款的幾種形式

再說到提前還款，其實還有一部分人不贊同提前還款，他們認為錢在貶值，提前還款的話，自己就虧了，此外，還有人認為，自己有閒錢的話，會選擇先拿來投資，如果提前還款的話，就沒有賺錢的機會了，因此對這類人來說，並不會選擇提前還款。其實，提前還款意味著提前過上幸福生活，早還款早輕鬆，畢竟還款時間越早，就可以節省一大部分利息。

比如說貸款人想要把剩下的貸款全部一次性還清，那麼在這種情況下，只需要還剩下的本金部分就可以了，未來產生的利息是不用還的，要選擇這種方式，就要有足夠的資金，且要有多餘的資金，不然第一天還清了，第二天“吃土”就不划算了，因此對貸款人一定要有充足的資金才可選擇這種方式。

但對於大多數普通人來說，即使選擇提前還款，也只是目前只提前還一部分款，因此許多人都糾結一個問題，那就是如果要提前還款的話，是選擇減少每月還款額度還是選擇縮短還款年限呢？

首先，選擇減少每月還款額度，意思就是提前還款的部分平分到每月裡，後面每期的還款壓力會減少，但總的還款年限並沒有發生變化，也就是說，只減少了部分本金，利息總的沒有發生變化。第二種，縮短還款年限，我們知道，貸款的期限不一樣，利率也就不一樣，如果貸款年限比較短的話，那利率也會低一些，那麼這樣以來，自然是縮短還款年限更好，除了利息減少之外，還可以讓貸款人儘早的結束“房奴”生活。

提前還房貸有時間

選擇提前還款的人們基本上是想省錢，因此，儘量縮短還款期限是最好的方式，畢竟利息減少也會稍微減輕壓力。事實上，去年年底今年年初央行已經連續兩次降息了，並且今年開年首月，央行又有了新動作：1月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%。那麼在新的調整下，什麼時間進行提前還款是最合適的呢？專家表示，儘量不要超過這個期間。

無論選擇等額本息還是等額本金，前期月供中利息的佔比較大，後期利息佔比才會逐漸減少，因此，基本在還款週期的前三分之一時間內還款，就能節省一部分利息，而超過三分之一的時間再提前還款的話，對省錢的作用不大。此外，我們還要知道，有銀行會規定貸款人不能在一定一年內提前還房貸，只能如期償還，不然就需要支付違約金，如果想提前還款，也是要在一年之後，才能提前還。不同銀行的規定也不一樣，因此，有提前還款需求的，就需要去了解了。

進入2022年後，關於房地產市場回暖的訊息層出不窮，雖然此前房價有回落的趨勢，但對普通人來說，如今的房價依然很高，買房壓力依舊很大，所以在選擇貸款買房時，就要考慮好未來的還款方式問題，畢竟也能減少一部分支出。從銀行的規定來看，必然是越早還款越划算，但不要超過貸款年限的三分之一時間，具體要看每個人的情況來選擇，您會選擇提前還款嗎？