幾個月前，恆大地產由於不能按時兌付部分商業承兌匯票，被網路不停轉發，從而導致導致踩踏和擠兌，流動性困局愈演愈烈，逐漸延伸到恆大房地產專案工地停工和恆大財富暴雷。
與此同時，和恆大地產規模相當的碧桂園卻始終屹立不倒，至少目前看來，沒有出現大規模的網路負面訊息，為什麼？
核心原因在於，恆大地產和碧桂園的經營模式不同，恆大地產始終是高銷售額、高權益額，碧桂園則是高銷售額、低權益額！
2021年1-8月合同銷售額和權益銷售額
2021年1-8月，碧桂園全口徑合同銷售金額高達5606億元，排名行業第一，但是，權益銷售額僅為3998億元，排名行業第二，落後於恆大地產，權益比例為71%。
2021年1-8月，恆大地產全口徑合同銷售金額僅為4417億元，排名行業第三，但是，全年權益銷售額僅為4154億元，排名行業第一，權益比例為94%，比碧桂園高出23個百分點。
合同銷售額和權益銷售額
合同銷售額容易理解，即房地產企業當期銷售住房的合同總額。權益銷售額則為企業股權佔比為口徑，若某專案為多家房企合作，則該專案的業績按照股權佔比計入相應企業。
權益比例對房地產企業有何影響
從2021年恆大地產和碧桂園的合同銷售額、權益銷售額變化可以看出，恆大地產的專案股權比例94%，碧桂園的專案股權比例僅為71%，差距23個百分點，影響幾何？
舉個最簡單的例子，恆大地產和碧桂園各在廣州建設一個專案，總投資10億元：恆大地產需要投入9.4億元；碧桂園只需要投資7.1億元，另外2.9億元由合作伙伴投資。
以上僅是一個樓盤，恆大地產和碧桂園2020年度合同銷售額均高達7000億元，需要投資6000億元，那麼，恆大地產需要投資5640億元，碧桂園則只需要投資4260億元，差額高達1380億元之巨。
雖然房地產行業前期存在建築商、供應商墊款，但是，多出的1380億元都是恆大地產的債務，必須要償還，而對於碧桂園而言，通過出讓股權，無需償還這1380億元。
寫在最後：
恆大地產的專案一向都是高權益，而且很少用商品房抵工程款（工抵房通常價格遠低於市場價），優點是可以獨享高利潤，缺點是資金壓力很大。
而碧桂園等眾多房地產企業則通過出讓部分專案股權，用股權融資替代債務，加上透過工抵房處理部分商品房，雖然價格偏低，但是可以大幅降低資金債務和壓力。
所以，恆大地產和碧桂園資產規模差不多，銷售金額差不多，承受的資金壓力卻天差地別。目前，恆大地產遭遇流動性困局，再也沒有選擇，只能通過出讓大量孫公司的專案權益，獲得現金流！關於這一點，筆者會在下一篇文章中詳解。
