京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社群超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到確定的回報!
北京跑贏大盤的房子不超過20%
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Q：提問：你好京總，新人首次提問,經常看你的問答,本人是剛畢業參加工作,單身未婚,5年內應該不會考慮結婚,預計2022年底購房,提前學習下房產投資這方面的知識.請問:現在投資房產還能有收益嗎?投資房產主要的賺錢方式都是哪些呢?期待京總回覆.
A：回答：你好，感謝信任:房產的套利主要有三種模式，
第一種方式，跟隨大盤普漲，這種沒什麼技術含量，是普通人比較常見的獲利方式，（尷尬的是，很多人把這種漲，當做自己的功勞，認為眼光獨到）尤其是前幾年，很多人稀裡糊塗的就身價百萬、千萬了。這並不是投資本領過人，只是誤打誤撞跟隨趨勢，撞上了風口而已。十年前80歲的大媽買房都能賺錢，今天房住不炒的背景下，這種機會以後會越來少。買房投資會變成一種專業的技術活。需要對市場有絕對的把控才能買到領漲盤
第二種方式，選擇潛力區域，等待區域行情出現，這種方式本質上和第一種是一樣的，跟隨區域行情。區別在於已經對選籌進行初步篩選，至少選擇的區域大方向上是對的。這種方式，樓盤得當，是可以實現暴擊的。但普通投資者的認知有限，並沒有建立成熟的價格體系，很容易進入到偏冷門的位置，偏冷門位置的房子一般都是戶型大、價格低，如果漲起來，收益相對可觀，但如果不做深入的市場背景研究貿然進入，很容易窪地變坑地，上車容易下車難。普通投資者應該放棄高風險高收益，選擇確定性高的板塊，哪怕增值的不多，只要有收益，後面就有機會置換升級繼續建倉。現在的房產投資拼的就是對風險評估的能力，價格越低，風險相對越大，價格越高，風險相對越小。可以檢視星球置頂中的文章《關於新區的購買策略》
第三種方式，尋找被低估的區域，被低估的樓盤，或者低估房產進行改造，這種方式很大程度上需要很強的專業背景，需要長期的跟蹤目標樓盤價格體系，形成成熟的區域、樓盤價格座標系，才能熟練使用。
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利!
Q:提問:京總您好,剛拿到工作居住證,這個月準備計劃開始看房,計劃明年五一前出手，以後還請京總能夠多多指教,現在有一個問題想請教京總,就是我看房前應該做哪些準備,或者應該注意什麼?
A:回答:你好，感謝信任！買房最重要的是選籌:選籌是一個面不是一個點，宏觀層面是板塊的選擇.微觀層面是對產品的選擇.前者為重.選對板塊就等於成功了70%,地段決定未來的天花板，樓盤決定未來的成長性.這2個指標加起來才是你房子未來能否增值的因素.可以把70%的精力用在板塊選籌上。
一般第一次買房經常會陷入一個誤區，評判一個小區的價格高低，是根據自己能不能買得起為依據。自己買得起，就感覺不貴，價效比高，可以買來投資，即便短期內不漲也沒關係，安慰自己可以長持，所以買入了遠大新
自己買不起就覺得太貴，等價格跌了再買。同時告訴自己不值這麼多，換選其他區域,一次次錯失時機。
第一次買房在選籌時，要做的就是要跳出主觀思維，首先考慮的是這裡有沒有價值？如果有，值不值得入手，值得入手最低需要要多少資金可以入場，然後再看自己所能調動的資金量有多少，差多少，能不能想辦法彌補這個差距。
在精算以後，如果確實相差巨大比較困難，再選次級板塊。
這是正確的選房邏輯,確定好價值板塊後，一定是要在目標區域大量踩盤，建立區域價格體系，什麼是價格體系？說白話就是在目標區域內，什麼樣的房產值多少錢你要知道。這個技能，大部分人是沒有的，但是練這樣的技能其實並不難.
確定好區域後再大量看房，看房不是盲看，小區有幾種戶型，分別對應的價格段是多少，該價格段內會出現價格有高有低，那麼對應的樓棟、樓層、裝修差別有哪些。要清楚小區內的這些差異。
在一個小區情況摸清後，同樣的方式再進行第二個，第三個。正常情況下，一個板塊可選的小區大概十個左右，全部摸透並不會浪費很多時間。
在完成小區之間的縱向對比後。相同價格段的兩個或幾個小區，差距有哪些，哪些會對以後的升值更有益處，哪些因素可能會影響升值等等。透過以上的步驟你會發現，其實最後可以選擇的小區非常少，基本也就3—5個小區。
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利！
Q:提問:京總你好,你覺得天壇一帶的房子未來潛力如何
A:回答:你好,天壇商圈驗證了老北京城的發展模式,公共建築佔地比較大,留給老百姓居住和商業發展的空間比較小,東門一帶是體育總局加上一些老舊小區和龍潭湖公園,被二環環繞包圍,西邊天橋文藝豐富了一些,整個區域缺乏商業配套,體育館、學校、博物館、醫院佔據了很大一部分土地,再往西就是陶然亭公園了.比較適合老年人居住
Q：提問:你好京總,我自己有一套房，在牛街，戶型不錯，但是隻有兩居，1999年的房。現在家裡人多，加上小區環境不理想，想改善住房。近來聽了看了不少房，二環內，望京，通州…二環沒環境好的房得1~2千萬，買不起，通州房子不錯，就是通勤太遠，不能買。兩難…牛街這裡有三條地鐵，又有兩大醫院，生活還是很方便，也捨不得離開。現在有幾個想法：
第一個想法，二環裡出現分化，好房子再貴也能賣出去，環境差物業差的小區，似乎不好賣，我要不要趁著這次央媽放水，樓市回暖，把房先賣了，免得以後收緊後，更難賣？買完就先留著錢，等後面市場冷卻，再買。（不知道什麼時候銀根收緊，有人分析，是銀行把貸款收的差不多後，國家下房產稅的政策，房價會下降，不知道二環內會不會這樣）
第二個想法，現在置換一個底層的小三居，在南二環內，大觀園西側，1986年的6層板樓，但是小區乾淨，需要背一點貸款（不想背貸款），又擔心以後不好出手這底層的八幾年房子。
第三個想法，去通州買一個好房子，然後留點錢，在市區租房子住，孩子讀書都在西城，期待2035通州大發展，房子值錢了，再買回西城（不知道有沒有這個可能）
專業的事，問專業的人，還請您指點一二，謝謝
A：回答:你好感謝信任!1:第一種想法我覺得可能不可取,原因你也說了,二環裡的區域在分化,品質高的房子在漲價,品質差的房子上漲動力不足,這就意味如果你要換更高品質的房子,價格會持續走高(你的換房初衷是期望改善居住品質),把房賣了拿著現金,最後踏空的風險比較大.核心地段品質物業這樣稀缺的資源，價格一直在上漲，貨幣供給量增加是主要原因，還有經濟增長，如政策、信貸，貨幣等。淡季的時候陰漲,旺季的時候明漲.
其次,房價會下降這樣的分析,不能以點概面,關鍵詞:分化,未來的樓市行情,包括北京的核心區,2017年317之後北京的房價漲跌規律：房價上升期，核心區品質次新+學區領漲，然後傳到溢位區域同樣是品質次新，最後在傳到偏僻位置。這是大行情出現時上漲的規律。非核心區，非首要溢位的板塊一般是大行情結束。這個是現階段房產投資的原理.核心區的品質次新一般都是這個區域房價的風向標，如果房價上漲，基本都是領漲，下跌橫盤期抗跌性也最強。而樓市下跌行情出現，偏冷門、配套差、品質差的小區會先跌，在傳到地段好、配套好的老破小社群.最後是核心地段的品質次新盤。
2、關於老破小是否還有價值,每個小區不一樣,有的老破小物業管理還不錯,所以還是有持有價值的,可否告訴我你意向小區的具體名稱.另牛街1999年的房子因為不知道具體的小區,大概可以判斷應該是不愁賣的,可能就是上漲的空間不大,關於老破小這個話題最近幾年網上的言論比較多，導致很多人很焦慮,不要聽信網上以點概面的分析,每個城市的量級不一樣,在細化到區域也不一樣,老破小的房子本身是不值錢的，真正值錢的是土地。老破小=土地價值,新房=土地價值+房子本身價值;如果我們把關注點從老破小本身，轉移到土地上,問題是這樣的;市中心的老破小值不值錢=市中心的土地值不值錢;北京的市中心土地是稀缺的，最終市中心老小區也能得到善終。因為北京的市中心一直都是市中心，從來沒變過;新一線、二三線地級市中心的老破小，可能會以悲劇收場。因為這些城市要發展，必須要靠建設新區，一旦新區建起來，市中心就會註定發生遷移，所有企業往新區方向遷移.企業帶動人口,新區越金貴，市中心的老破小就越破敗;市中心不會大範圍遷移的城市，老破小還還是有價值的.
3、通州的定位很高,屬於長期利好,如果是單純的做長線投資,選籌到位是有增值空間的,但如果等通州的房價漲上來,再買回西城不太現實,西城屬於北京最優質的板塊,一套房子的背後是稀缺的土地資源,尤其是不可複製的,西城的醫療、教育、商業都屬於稀缺,定位屬於首都功能這些都屬不可複製的.祝一切順利!
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利,有問題可再向我諮詢!
Q:提問:京總您好，一直拜讀您的文章！學到了很多知識。想請教京總，永定府已經改成GY產權房了，這個盤值得購買嗎？
A:回答:你好,感謝信任GY產權房是給老百姓的一種福利，目的是為了讓老百姓住有所居，這種房子投資屬性自然會減弱，如果側重於投資，金融屬性差的房子原則上是不建議買的，因為北京的房子5年不可能Z一倍，五年內如果不把房子上漲的部D出來，再去建倉，這個損失比現GYCQ房價格優勢的差價要更多，這個指的是投資的機會成本。
其次根據相關政策,GY產權房5年後才可以轉讓份額，代持機構有優先回購權。如果其他人購買份額，需要符合GY產權房的購買條件。考慮到5年過後，符合購買此類住房條件的人可能會越來越少；加上不是完全CQ；申請困難導致的高成本，流通性可能會差一些！永定府這個盤有一定的稀缺性,自住的話還可,如果投資的話原則上我們只推薦純商品房，核心地段，優質盤，可以貸款，居住體驗好，流通性好可以隨時變現，金融屬性強,這是原則。
建議把星球置頂中的《北京房產投資核心邏輯和原理》《因為保障房充足,所以商品房BZ》這兩篇文章認真閱讀一遍。祝一切順利！
Q:提問:您好京總,我把你星球中的所有文章全部看完了,另外有一個問題想請教京總,我目前的資金情況可以買到核心區你推薦的次新盤,但買在新區面積可能會大一些,品質更高一些,但有一點就是交房時間可能會晚一些,像我這種情況應該是買新區等發展,還是買在核心區的次新呢?如果新區發展起來豈不是可以實現高收益?
A:回覆:你好,價格沒有絕對的窪地，絕對的窪地更多的是波動性，一般人在房產投資的過程中,或經過所謂ZJ的指點，想獲得更高的收益。
而大部分的投資者是非理性的，不否認他們對上漲和下跌都有推動的作用，尤其是有ZJ指引的情況下，所謂ZJ的這種投資方式，並沒有任何可學習和可複製性，更沒有經過實際操作的經驗，按照邏輯和理論，他自己並不一定能買他所謂的窪地。
反而因ZJ的推動，造成超高波動出現過山車的現象,看著漲了，但你沒能力把握市場週期，賣不到最高點。一旦下跌虧損的一定是你，因為你一定是後知後覺的那個。
當然也不排除有牛人能找到比一般人厲害的方法或技巧，但這種人畢竟是少數，我們普通人更應該選擇操作難度相對簡單一點的，如果你不確定自己是投資界的牛人，太注重潛力往往適得其反。
不如看好趨勢，堅定持有核心地段優質物業的樓盤，搭乘這座城市的經濟增長和人口紅利，只要有收益,後面就有機會繼續建倉!
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