有關房價的話題，最近一直很熱。
喜歡房價降的，有；希望房子還能保值增值的，也有。
觀點不同主要是跟能不能受益有關。無論是跌是漲，這還是跟市場情況有關的，不僅僅是鬥嘴皮那麼簡單。
今天再說一說2022年的房價可能。
黑鐵時代讓人浮想聯翩
萬科鬱亮說中國房地產進入黑鐵時代。
從黃金到白銀再到黑鐵，有人認為中間還差一個青銅，青銅時代都還沒出現，就直接進入黑鐵時代，可見一些開發商有點悲觀。
我認為，黑鐵雖然冰涼，但總歸是有價值的，除此之外，如果能助推房價下跌也一定會受到剛需們熱烈歡迎的。
有剛需的歡迎，這個產業一定會是充滿希望。
告別暴利，對一個行業來說是一個充滿希望的開啟。因為暴利總是不可持續的。
2021，房地產市場調控達到651次之多，這樣的頻次與密度超越以往。在去槓桿的大方向之下，一些房地產企業被打回了原形，過度的借雞下蛋帶來了苦果，而現在是要把這個苦果吃下去。
那麼黑鐵時代可能是什麼樣的模樣？
我們來看一些公開資料。
先看銷售面積。
2021年，商品房銷售面積179433萬平方米，比上年增長1.9%。細分一下，住宅銷售比增1.1%，辦公樓銷售增長1.2%，商業營業用房銷售下降2.6%。住宅仍然是增長之勢。
再看銷售金額。
2021年，商品房銷售額181930億元，比增4.8%。也細分一下，住宅銷售額同比增長5.3%，辦公樓銷售額下降6.9%，商業營業用房銷售額下降2.0%。住宅銷售額的同比增長幅度還比較大。
如此看來黑鐵時代，並不是說沒希望得發展不下去，而是說利潤會下降，但是利潤依然有。
今天看了一個文章，標題就是：黑鐵時代只是給降工資提供理由？標題真的是好標題，而且也有現實的意義。
房地產的黑鐵時代越過了青銅時代，直接來到我們身邊。它對拉低房價究竟是不是一個訊號？
黑鐵時代的土地博弈
2022年的樓市發展，土地市場絕對是一個最有關注度的地方。
有一個猜想就是，土地市場會率先鬆綁限價。
2021年總體上樓市清淡，這也直接觸及到土地市場的清淡。
還是來看一下公開資料，2021年100個城市賣地金額為4.05萬億，同比下調7.4%。這資料應當說是下調了很大幅度。
考慮到土地市場，現在是以城投平臺和民營企業為主，而城投拿到的專案又可能會轉手民營企業。有人形象地說城投可能是個“託”，土地市場的“託”。總體來說，一般民營企業可能會佔到土地市場的7成，當然現在這樣的一個比例是達不到的。
當然，因為恆大等房企爆雷，民營房企拿地的野心和熱情應當會退潮。看了很多房地產企業的新年口號，都是做精、做實、做出利潤。土地資源型擴張，沒有多少本錢也敢做的時代已經過去了。
今天剛看了一個訊息，說是36個城市放鬆了調控政策。相信放鬆之後會利好去年平淡的土地市場。
還是今天，新年之後福州的土拍來了。作為國內房價排在第10位，國家統計局所指的15個熱點城市之一的城市，福州的土拍還是很受關注的。
17塊土地，起拍總價164.35億，最高限價4萬5。整個漲幅還是比較大的。如果地價都4萬5，那麼房價會多少？
隨著住房金融政策的放鬆，有媒體形容說，水漫上來了。
2021年一些房企爆雷，更多的房地產企業對拿地有了更多的謹慎之心敬、畏之心。
在變數之中尋找不變的因素，政策回暖，土地市場能不能回暖？
或許土地市場會有一波鬆綁限價，會不會受歡迎，還有待於驗證。
從拿地的角度來說，刺激房價上升的價格有，但接盤俠有多少就不好說了。有報道說，一二線城市拿地金額中八成來自國企央企，這才是一個絕對的比例。
準現房銷售或掀高潮
房地產的黑鐵時代，絕對會擴容準現房銷售。能進行準現房銷售，意味著房價沒有向上的動力。
在去年可以看到這樣的現象：一些城市要到樓盤封頂才發放按揭貸款。這在以前是絕不可能的，這說明地方跟房地產企業的關係已經發生了一些變化。
對於地方而言，防控房地產風險是大於一切的。
房企連連爆雷已經引起了地方的警覺，雖然現房銷售還不可能實現，只准現房銷售會有不少。
個人認為這種準現房銷售的方式，在2022年依然是一道鮮明的風景。
我們可以注意到，訊息面指出，全國性的商品房預售資金監管辦法將出臺，將保障商品房預售資金先用於交房。
近年一些房地產企業爆雷，也使得保交房成為一個非常重要的話題。
從去年9月開始，因為房地產企業暴雷增多，能不能交房成為一個風險，地方於是對預售資金的監管不斷深化，著力防止專案樓盤爛尾。
這樣的大環境下，全國性的監管辦法出臺也是水到渠成、順理成章。
雖然連一些大型房企都信用破產，如恆大、華夏幸福、富力等，但是房地產企業信用確實是非常重要。
信用越差的房地產企業，被監管的程度會越深。
信用差的房地產企業，現在和未來是會舉步維艱的。
從當前的情況下，防止爛尾保證交樓，最好的方式還是準現房銷售。
相信這會是地方推動的一個方向。因為樓市景氣度還不夠，因為那些暴雷企業保交房仍然任重道遠。
2022年房價沒有大漲的可能
2022年房價沒有大漲的可能，這是市場決定的。
黑鐵時代下，房地產利潤率持續走低，受到銷售景氣度弱，觀望心態強的影響，沒有價格大幅上漲的基礎。
從目前政策放寬的城市看，大多是弱二線和三四線城市，這樣的城市往往受到庫存增多、土地市場趨冷等因素的影響，會在政策上鬆動。
這些城市大多是人口流出型的，由於需求偏弱，即使政策面有所放鬆，但對房價的帶動作用依然是偏弱的。
而一二線熱點城市，雖然有政策鬆動的跡象，比如信貸額度增加，比如降息，等等，但是還是會緊盯房價上漲情況，房價要想大幅上漲，那是沒門的。
有兩件事就能說明這一切：第一是深圳二手房的限價政策，第二是房地產稅的試點城市也會在熱點城市。
2022年樓市回穩是大趨勢，房價大漲沒有基礎，房價能不能跌，會因城而異。
平穩、健康才是房價的主要基調，也是樓市的主要基調。
從以往的評論來看，房價是漲是跌，有時就在你的內心之中，就在你的以為之內，而不僅僅是市場表現。
你認為你所在的城市，2022年房價會跌嗎？
