持續低迷的銷售，乍暖還寒的融資，斷臂求生式的出售資產，黑鐵時代的論斷，近期房地產行業暗流湧動。
碧桂園出手“小碧桂園”
在併購領域屢有斬獲的物管行業龍頭企業碧桂園服務又出手了！這次被併購的物件是有“小碧桂園”之稱的中梁控股集團旗下物業板塊中梁百悅智佳。
2月14夜間，碧桂園服務釋出公告，公司間接全資附屬公司碧桂園物業香港控股有限公司與創辰國際有限公司、創卓國際有限公司、創沅國際有限公司、亨盛有限公司、創志國際有限公司、創同國際有限公司、楊劍、李家城及馬飛簽訂股權收購協議，據此，碧桂園物業香港擬收購中梁百悅智佳服務有限公司約93.76%股權。收購完成後，前者將全控後者。
被收購物件是中梁控股集團旗下全國化佈局、多業態發展的綜合物業管理及城市服務公司。截至公告日，賣方及碧桂園物業香港分別持有中梁百悅智佳約93.76%和6.24%股權。規模方面，截至2021年6月30日，中梁百悅智佳在管專案291個，簽約管理的專案508個，在管總建築面積約3320萬平方米，簽約總建築面積約7120萬平方米。
碧桂園服務表示，此舉可加強在中高階住宅物業管理方面的品牌影響力，擴大社群增值服務潛力；且公司與目標公司及其附屬公司的專案在業務區域重合度較高，有利於未來在業務重合區域整合雙方優勢，降低運營成本，提高盈利水準。
併購物件來頭不小，那麼估值幾何？此次碧桂園服務在公告中並未披露交易價格。
記者就此徵詢碧桂園服務，該公司表示一切以公告為準。中梁百悅智佳服務有限公司有關負責人的電話一直處於忙線中。中梁控股有關負責人回覆稱，物業並非在上司公司中梁控股體系內，因此對該項交易不作評論。物管業務為控股人持有，其交易尚在進行中，與上市公司沒有直接關係。
不過，也有線索可循。據查，2021年3月，碧桂園服務透過附屬公司碧桂園物業香港以近2.4億港元的價格獲得了中梁百悅智佳約6.24%的股權。若以此計算，彼時市場給予的中梁百悅智佳估值約為40億港元。
知名地產研究員李宇嘉認為此次併購有四大看點：
一，中梁物業此前已經透過上市聆訊，但遲遲未在港交所敲鑼。在上市前夕賣給了碧桂園服務，一方面顯示中梁地產資金鍊比較緊張。另一方面，既然要上市了，意味著物業整體的業務規模、營利性、管理能力還是不錯的，容易出手，可解燃眉之急。但當資金鍊比較緊張要出售時，價格也好談，對碧桂園服務來說也是一個機會。
二，中梁是近年來規模衝得比較快的民企，迅速進到了千億序列。凡是近年來規模衝得比較快的房企，多數存在資金鍊比較緊張的狀況。出售賣物業公司已成為這些房企陷入泥沼之後的標準自救動作之一。這也是房企為數不多的現金流奶牛，也是優質穩健房企比較看重的、看得上眼的資產。
三，存量時代，物業運營和管理帶來的現金流持續流入，是開發企業經營模式轉型的方向，也是國家鼓勵房地產新模式的方向。物業管理就是如此，其包含社群商業、停車、醫療、家裝和智慧社群等，具有非常大的人口流量，既能給物業帶來增值收入，還能推動房企新建商品房的銷售。
四，開發商自救是唯一出路，要放棄幻想，趕快把優質資產賣掉，讓自己先活下來，再求後續發展。
行業併購預計進一步增多
碧桂園服務收購中梁物業只是近期房地產行業收併購的一個縮影。
今年1月，華潤永珍生活宣佈擬分別斥資10.6億元和22.6億元“收編”禹洲物業和中南服務。
中南集團內部人士彼時曾表示，中南有意進一步做強建築和產業園區運營等業務，逐步向製造業或服務於製造業的方向靠攏，因此本次交易也有同步積累中長期戰略資金的意圖。中南集團此時規劃中期乃至長期的戰略資金安排，有取有舍，是平穩度過地產及建築行業調整期、尋找未來增長點的必然選擇。
世茂集團則先後將其位於上海北外灘核心區一專案公司股權、廣州利合房地產開發有限公司26.67%股權、上海世茂北外灘開發建設有限公司分別出售給上海久事北外灘建設發展有限公司、中國海外發展旗下廣東中海地產有限公司、上海地產（集團）有限公司。粗略計算，透過三筆交易，世茂集團共回籠資金約74.05億元。
除此之外，世茂集團還擬出手上海網紅酒店——佘山世茂深坑酒店。
廣東中海地產有限公司除接盤了世茂所持廣州利合26.67%股權之外，還斥資18.44億元將雅居樂所持的廣州利合26.66%股權收入囊中。雅居樂還將其位於義烏、徐州的三個專案公司相關股權以約10億元的代價出售給中海宏洋地產集團有限公司。
上海易居研究院副院長楊紅旭預計，未來半年至一年房企融資可能是以穩為主的態勢，估計會有更多的民營企業也有一些融資的空間和可能性。只是短期內部分民營房企的資金面難以有效好轉，行業內的收併購預計還會進一步增多。
多家銀行火速丟擲，房地產併購融資計劃
房地產行業風險出清進一步加快的同時，銀行方面的支援力度也在持續加碼。
2月15日，上海證券報記者從平安銀行獲悉，該行將於近期啟動首期50億元房地產併購主題債券的發行工作，募集資金專項用於房地產專案併購貸款投放。平安銀行說，將重點支援優質房地產企業兼併收購出險和困難大型房地產企業的優質專案，有效支援房地產企業透過併購防範債務風險及推動行業結構最佳化。
這是最新一例銀行房地產專案併購貸款計劃。開年以來，已有浦發銀行、廣發銀行、招商銀行接連啟動房地產專案併購融資支援計劃，包括金融債、併購基金等多種融資方式，合計融資規模近500億元。其中，僅招行一家就“丟擲”兩筆合計330億元的併購融資額度。
招商證券首席銀行業分析師廖志明說，銀行業陸續以併購貸款等方式支援房地產行業，首先與政策上的推動密切相關，監管部門鼓勵透過專案併購等金融服務方式，幫助處於困境中的房地產企業出清風險。
人民銀行、銀保監會去年12月下發《關於做好重點房地產企業風險處置專案併購金融服務的通知》（下稱《通知》），該《通知》鼓勵銀行按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，穩妥有序開展併購貸款業務，重點支援優質房地產企業兼併收購出險和困難的大型房地產企業的優質專案。
《通知》提出，要加大債券融資的支援力度，支援優質房地產企業在銀行間市場註冊發行債務融資工具，募集資金用於重點房地產企業風險處置專案的兼併收購。鼓勵銀行業金融機構積極為併購企業發行債務融資工具提供服務，提高發行效率。鼓勵銀行業金融機構投資併購債券、併購票據等債務融資工具。
為了打消銀行對房地產貸款三條紅線的“顧慮”，上述《通知》還提出對於兼併收購出險和困難房地產企業的專案併購貸款，暫不納入房地產貸款集中度管理。
可以明顯看到，上述銀行的一系列支援行動正是對《通知》的火速響應。
另一影響因素，則是當前也是發債募資的視窗時間。廖志明表示，可以看到，這些銀行都採用發行金融債募集資金來發放專案貸款，就與當下融資成本較低有關。當前整個貨幣市場利率處在較低時期，銀行可以抓住低成本發債時間視窗，改善中長期的負債結構，降低這部分貸款的成本。
招聯金融首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼說，銀行透過發債獲得的資金來源是長期的，也比較穩定，那麼用於發放房地產併購貸款，能更好支援房地產企業之間的併購。而且，房地產併購貸款不納入房地產貸款集中度管理，銀行發放併購貸款積極性也會更高。他預判，今年房地產企業併購的行為會增多。
不過，目前房地產併購融資規模還比較小，放量仍需多方合力，特別是需求端——即2022年房地產市場併購專案市場情況。
天風證券近期研報認為，未來地產供給側調控仍以緊平衡下的市場化出清為主，政策節奏和力度的精準度要求較高，供給側可以進一步期待，其一是收併購支援力度的進一步提升，信用定向擴張，同時或在地方層面透過政府牽頭疊加政策優惠等措施推進。
去年以來，房地產企業頻現信用風險，整個行業遭遇流動性危機。在金融管理部門的預期引導下，房地產貸款、發債等正常融資需求逐步得到滿足，上述銀行丟擲的併購貸款支援計劃具有一定訊號意義。
央行最新資料顯示，1月房地產貸款投放新增規模在去年四季度增長基礎上進一步提升，預計1月房地產貸款新增約6000億元，較去年四季度月均水平多增約3000億元，其中房地產開發貸款多增約2000億元，個人住房貸款多增約1000億元，金融機構對房地產企業的融資行為持續改善。（上海證券報）
